好。 劣势 地块单位较多，学校医院需要安臵 基地拆迁存在不可确定因素影响 紧邻城市主干道，噪音尾气污染较大。 机会 涟水城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物 业上市量有限 安东路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升 楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提 高。 威胁 现阶段区域内上市同质物业竞争激烈 区域内竞争项目包装宣传好，工程进度优于 本项目 绝版地段造成高单价，市场接受度存在风 险。 由分析可知，本项目最大的优势在于地处涟水城市中心区域和安东路商圈 的核心位臵，拥有完善的商业生活休闲购物娱乐等设施，项目的主要 威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定 因素对工程进度的影响。 如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方 向所在。 项目市场定位 项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求个切入口。根据项目实际情 况，市场定位思考如下 主要建设商业步行街，大型综合商场酒店式公寓办公综合楼高档住 宅区学校和医院等。 地块位于安东路商圈的中心地带，安东路东侧，商业发达和人气充足是主 要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成涟水主城稀缺地段的优质资源，项目内规划建设层超高层建筑，打造个集居住商务休闲购物 功能于体的高档生活圈。 项目产品定位 本项目建设内容为商业步行街大型综合商场酒店式公寓办公综合 楼高档住宅区学校和医院等。 地块周边楼盘产品览 项目名称定位 中央城商业步行街写字楼高层住宅万平方米，万商业建 筑 东商城地块亩容积率商住用途年月日摘牌 西商城地块商业住宅高层年月摘牌 东大坳地块商业住宅用途年月摘牌 金地国际花园高层住宅区，在建 由此可见，区域内物业类型丰富，以商业住宅为主，高投资收益是普遍采 取的定位。 综合本地块特征，产品定位思考如下 安东路商圈时尚生活特区 项目所在区域交通便利配套齐全，居住人口稠密，是个标准的优质 生活圈。本项目需依托安东路商圈资源，打造个商业人气高适宜居住 可办公，具有极大投资潜力的时尚生活特区。 建议本项目依托安东路着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调 查估算分析和预测后得出的。鉴于目前的客观条件和市场的实际情况，有 必要对报告的有关问题进步作出说明， 我们所进行的财务测算是建立在最新的市场调研基础上的，各种费用估算及 效益评价具有定的可信度与参考价值。 本报告在测算数据时，方面充分了解了当前宏观和微观的房地产市场和涟 水未来发展规划，同时对未来市场中短期地演变进行了科学地预测，结合制定 了多种市场策略。为了保证开发的每环节都优质高效，项目需组建支高素 质高水平的工程管理队伍，以及聘请了高水准的专业房地产经纪公司操作项 目，这将大大有利于规避不可预见风险。降低开发成本，同时紧紧地抓住市场 机会，增加销售收入，达到先前制定的盈利目标。 在价格和利润测算中，未将人防车位出租收益纳入收益计划，所有物业按照 全部销售考虑，不考虑出租。 乐业商城可行性研究 项目经济指标 编号项目单位数量 占地面积平方米 总建筑面积平方米 其中 商业建筑面积平方米 商住公寓建筑面积平方米 高层住宅建筑面积平方米 学校医院等配套平方米 人防面积平方米 车位个满足规划 容积率 建筑高度米 绿地率 建筑密度 日照间距 项目建议销售价格测算 就本项目而言，最终拿利润率同预计项目销售均价存在密切联系，项目销售预计 如下 涟水商业大厦地块销售总价测算表 分类建设面积万平方米安臵面积万平方米可售面积万平方米建议销售平均单价元平方米销售收入万元 商业用房 商住公寓 高层住宅 配套用房 人防 总计 乐业商城可行性研究 项目开发成本费用分析 本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用直接费用有土地成本 勘查设计和前期费用建筑工程造价费用及配套建设费用，间接费用包括财务 费用及不可预见费用。 本项目开发成本费用分析表 实际成本备注 编码费用名称 单价或 楼面造 价 数量造价或费用万元比例费用标准 项目总投资 直接费 土地费用 政府出让金万元 单位安臵 就地安臵元 二勘察设计和前期费 规划勘察设计费元 图纸审查费元参考，元，按建面 测绘放线费 建筑工程招投标费按工程造价的计提 监理费元 质检费按工程造价的计提 三通平费参考，元 水电设施配套费用元 基础设施配套费元 三建筑工程造价万参考，元 间接费 管理销售财务费用 开办和管理费工程总价计提 销售代理费成交总价 销售推广费成交总价 前期物业管理费工程总价计提 不可预见费用工程总价计提 市场及产品分析 地块资源分析 地块经济技术指标 总用地面积平方米 容积率 规划总建筑面积约万平方米含地下人防工程面积 主要建设内容商业步行街，大型综合商场酒店式公寓办公综合楼 高档住宅区学校和医院等相关配套设施 地块环境 如下图所示，地块位于江苏省淮安市涟水县安东中路东侧常青大道北 侧金城路西侧涟河风光带南侧。南邻东商城西邻正在建设的中央城商业 步行街北边为沿河风光带。 地块南西侧的两条路是涟水老城区的两条十字主干道，该地块位于涟水 县老城商圈的核心位臵，是涟水最具商业地产投资价值的位臵之。 地块拆迁安臵 该地块上建筑包括商业门面多层及单层住宅，主要情况如下 单位办公用房主要有药监局武警中队看守所连城派出所红日 中学物价局堤防管理所涟城电管站农机局向阳小学仁慈医院。经 过测算，在政府解决用地指标的情况下，上述搬迁异地重建费用约为万 元向阳小学仁慈医院就地安臵。 建议将向阳小学红日中学在本地块内规划重建，以增加地块附加值。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,住宅和商业拆迁安臵房有根据拆迁办提供数据住宅约平方 米，商业用房约平方米。 渠北路 北门广场涟河风光带 安东商业广场 苏果超市 安 东 中 路 常青东大道常青西大道 金 城 路 东商城地块年月日被摘牌 地块实际转让面积约亩，摘牌价 亿元。实际操作方式就地安置，安 置房抵充土地款。 该地块与本案比较类似。 中央城地块，占地亩，建筑 面积万平米，商业面积 万平方米，项目正在建设中。 西商城地块已 转让未拆迁 本案地块 面积亩 信用社大楼 建议保留 红日中学商住 楼建议保留 北二项目分析及项目定位 分析 优势 主城中心，区位优势明显 位于安东路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气 聚集力强 城市快速干道，路网发达，交通便利 邻近城市中心成熟生活密集区，教育人文环境 好。 劣势 地块单位较多，学校医院需要安臵 基地拆迁存在不可确定因素影响 紧邻城市主干道，噪音尾气污染较大。 机会 涟水城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物 业上市量有限 安东路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升 楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提 高。 威胁 现阶段区域内上市同质物业竞争激烈 区域内竞争项目包装宣传好，工程进度优于 本项目 绝版地段造成高单价，市场接受度存在风 险。 由分析可知，本项目最大的优势在于地处涟水城市中心区域和安东路商圈 的核心位臵，拥有完善的商业生活休闲购物娱乐等设施，项目的主要 威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定 因素对工程进度的影响。 如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方 向所在。 项目市场定位 项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求个切入口。根据项目实际情 况，市场定位思考如下 主要建设商业步行街，大型综合商场酒店式公寓办公综合楼高档住 宅区学校和医院等。 地块位