西发号 人民政府关于印发十五住房建设规划的通知商 政发号 可行性研究的范围 根据建设单位的委托和有关规定规范的要求以及该项目的设计文件，对项目涉及的以下问题进行了重点研究论证 研究项目建设的必要性和可行性市场分析与营销策略 研究项目建设标准及建设规模 研究项目的总体规划布局及方案设计 研究项目的节能和节水方案 研究项目的消防设计方案 研究项目的环境保护方案 研究项目的组织机构与运行管理方案 研究项目的投资估算与资金筹措方案 分析项目的经济效益和社会效益 研究项目的实施进度计划 可行性研究的原则 建设中根据实际情况，坚持充分利用各种有利条件，兼顾长远， 适度超前的原则。 坚持节地节能和统规划合理布局因地制宜综合配套 建设相结合的原则。 本着适用经济美观方便使用的原则考虑设计方案。 建设中坚持尽可能采用新材料新技术，以节约投资，降低建 设和使用成本。 建设中同时考虑环境保护与节能。 主要经济数据及评价指标 炳林廉租房项目主要经济数据及评价指标表 序号名称单位数据备注 设计规模 廉租住房建设面积平方米二经济数据 总投资万元 开发产品投资万元 其中财务投资万元 资金筹措万元 其中借款万元 经营收入万元年平均 总成本费用万元 利润总额万元无年平均 三财务评价指标 投资利润率以年计 投资利税率以年计 全部投资投资回收期年 长期借款偿还期年建设期起 研究结论 符合国家倡导的支持项目，具有重大的社会效益，项目可行。 问题与建议 通过对本项目的研究，为保证项目的顺利实施，提出如下建议 项目建设工期紧投资大，在项目建设前，应落实好资金来源， 确保项目能够如期顺利完成，尽早发挥其社会效益。 项目建设，落实了国家及地方的住房政策，强化了规划调控手 段，完善了城市在房保障体系，改善了人民群众的居住条件，对城市 发展起到了积极地推动作用，因此建议有关部门能够给予大力支持， 加快实施进度。 项目建设应当通过招标确定施工企业，实施监理制度。加强工程在质量进度安全和投资方面的管理与监督，提高项目的综合效益。 第二章项目建设的必要性和可行性 项目建设的必要性 陕西炳林化工有限公司原地区栲胶厂曾在上世纪七八十年代为商 洛地方经济的发展做出较大贡献，但随后未能紧跟市场经济的改革步伐， 导致企业市场丧失，工厂停产，员工收入得不到保障，常年生活在追求温 饱的贫困线上。职工目前的居所为上世纪五六十年代建设的筒子楼里，由 于设计低处丹江谷 地的商南县梳洗楼附近，海拔山势向东北和东南延伸，北部 有秦岭主脊，南部有蟒岭流岭鹃岭等秦岭支脉，期间分布有洛南 商丹山阳等小型盆地。建设基现状条件为自然地貌，地势平整。根 据中国地震参数区划图和建筑抗震设计规范 ，本工程按地区标准，设防烈度要求为度。 规划设计依据 中华人民共和国城市规划法 城市居住区规划设计规范 城市用地分类与建设用地标准 陕西省城市规划管理技术规定试行 城市总体规划 炳林廉租房项目规划及建筑方案设计任务书规划地块地形图 业主单位委托书 规划原则与指导思想 规划原则 依据城市总体规划要求，同时参照市政府关于城市建设的意见， 结合项目地形特点，合理进行规划。 遵守统规划合理布局的原则，划分不同的功能片区，利于 建设时序的要求。 注重土地开发的综合效益，重视与城市环境的有机联系，构建 和谐的城市环境。 突出以人为本的设计理念，充分研究人的居住行为与居住心理， 营造尺度适腚的空间环境，形成具有特色和凝聚力的人文环境。 指导思想 生态化的社区理念 现代生态城市的观点是要重建城市与自然的平衡。从社区的角 度讲，就是要建立起完善的自然生态体系，并与城市的生态体系紧密 联系，充分保护和利用城市的蓝带和绿带空间，形成和谐共生的城市 生态环境。该小区在设计中贯彻生态朱则文化原则与效益原则，结 合适宜技术力求塑造个具有文化内涵环境幽雅经济效益和鲜明 个性的园林式的现代化生活居住空间。 人文主义的社区精神 体现以人为本的设计思想，在规划设计中充分研究人的居住行为 和居住心理，力图营造空间尺度适宜居住舒适方便并具有良好的 私密感安全感颇具人气的居住环境，形成具有凝聚力和特色的社 区人文环境，树立炳林廉租房小区的品牌形象。 通好性的设计理念紧凑的社区形态有助于形成亲切和谐的居住氛围，适宜的密度 也体现了社区的可持续发展的原则。社区的均质空间和均好的景观体 现了人人平等的原则，符合和谐共生的可持续发展的理念。 总体布局说明 总体构思 充分利用北部依山以及商洛学院体育场等整体环境因素，将小 区环境融入其间，方面，结合本地块的地形现状，在保证建筑最好 朝向的同时，使其最大程度地利用周边自然风光。 结构布局 结合周围良好的外部条件及总体规划的要求，尽可能利用土地解 决困难住户。 道路交通组织 规划小区道路为米宽，连接了所有入户的小路。区内还设有环 形散步道，方便居民使用。 停车 小区设有自行车和摩托车车棚。 无障碍设计 建筑物入口部分均要求设有无障碍通道，满足使用要求，体现人 文关怀。 公共服务设施规划 垃圾处理以垃圾袋装转运的方式处理。主要道路旁设置废物箱。 废物箱的形式应与小区的建筑风格相协调。 绿化景观规划 本方案设计采用周边分散的庭院绿地景观布局方式。通过小区主 干道的绿化，将绿地过渡渗透到庭院绿地的放射式绿化系统。体现均好性的原则，尽量使每套住宅都能融入到绿色的环境中去。通过设置 草坪铺装花架等精美小品点缀，为小区居民提供个丰富的生 活休息场所。院落庭院环境充分考虑老人和儿童的活动特征精心安排 设计，使小区公共空间层次更加丰富，收放相得益彰，提高居住质量。 建筑方案设计 设计指导思想和原则 具有地方特征以及鲜明风格的建筑形象 功能完善空间丰富尺度宜人的建筑空间环境 与环境有机结合，丰富完善城市功能与品质 环境友好，满足节能环保要求 方案设计 执行的主要设计规范 建筑设计防火规范 民用建筑设计通则 民用建筑节能设计标准 住宅建筑规范 高层民用建筑设计防火规范 方案说明 建筑朝向 在全国气候划分图中属于寒冷地区，夏天较为炎热，南北向 的房间便于通风冬天干冷，南北向房间利于争取日照。区内建筑结 合基地现状与道路走向，布局形态与正南向呈度的夹角布置。这样 的布局较好地满足了日照间距的要求，节约土地。同时，也使整个小区 具有了较为完善的空间形态与特色肌理，个性清晰，有较好的识别性。 建筑形象 第章概述 项目建设背景 据房管局统计显示，年全市共启动住房建设万平方 米，完成投资亿元，竣工万平方米。但由于住房供应结 构的不尽合理，仍使得许多中低收入家庭的住房困难问题没有得到 改变。依照十五住房建设规划，落实国务院关于解决城市 低收入家庭住房困难的若干意见，根据市委市政府的指示精神，要 求在市区尽快启动建设定规模的廉租住房，逐步解决低收入家庭住 房困难，有效解决区住房紧张局面。对完善城市功能，优化发展 环境，改善人居环境，维护社会稳定都具有十分重要的意义。 陕西炳林化工有限公司是年由集团兼并原商洛栲胶 厂后新组建的具有法人的新企业。现有职工和离退休人员人， 集团兼并前商洛栲胶厂多年处于停产状态，经营停滞，职工生活 无着落，自谋生路，职工及离退休人员大都住在五十年代建设的危楼 和平房内，由于住房紧张，院内利用各种材料搭建的临时棚不但占地， 且零乱和不安全。 由于企业长期处于经营困难，职工收入得不到保障，绝大多数处 于贫困状态，根本谈不上改善住房条件和购买商品房。年职工居 住的四层年建设的职工楼发生严重危裂，商洛城建局及政府相关 部门多次要求职工搬迁，拆除危楼。为了不发生重大安全事故，我们 将已停产的车间和能利用的平房全部安置危楼职工暂住，对危楼进行 拆除，这样更加重了职工的住房困难和住房紧张的局面，职工因住房 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,问题同企业矛盾突出，多次寻找上级部门，在集团兼并企业时， 职工最大的意见就是解决住房困难。 集团成功兼并栲胶厂后，充分利用自身优势，通过详实的市 场考察和产品考察，拟充分利用新技术新工艺新产品，对企业进 行技术产品的升级，实施技术改造，彻底改变栲胶厂历来设备落后 产品僵化工艺落后的局面。由于在旧址改造不符合我市当前的城市 规划，不利于美化城市环境，提高城市品位。炳林化工公司拟实 行异地搬迁改造，投资亿元，建设年产销亿元的栲胶及油田 助剂化工产品，原厂旧址进行商业和住宅开发，使原厂土地资产最大 升值，促进工业生产和技改的顺利完成。 为改善职工特别是低收入住房困难家庭的住房条件，在商 品房开发中提出拟在原厂址建设炳林廉租房项目，建设廉租 房平方米，届时将有效满足户特困职工的住房需求，对改善 居住环境维护社会稳定具有重要的意义。 项目建设意义 彻底改善员工住宿条件，稳定职工队伍，为创建和谐社会作出 应有的贡献。 提升员工士气，使职工心意投入新企业的建设和发展事业上来， 重新打造商洛化工的新形象，为社会创造财富，为员工谋求幸福和安康。 响应创卫和棚户区改造的宏观要求，美化城市环境，提高城市品味。 以安全第为宗旨，促使员工尽早撤离危房，为员工谋求安全稳 定祥和优雅的人居环境。 项目概况 项目名称 炳林廉租房项目项目建设单位 陕西集团