的区县人士和外地人士来乐山购房定居，而乐山稳 步发展的地方经济，则会吸引大量的大学毕业生来乐山创业发展和定居，预计乐山住 宅消费还将继续稳步增长。

本市房地产市场分析 乐山市年国民经济和社会发展计划主要指标，见表乐山主要的消费客群 还是以乐山本地人及周边乡镇客户为主，目前外地购房客户仍然较少，可见乐山房地产 市场的投资比重仍然较低。

随着区域交通条件的改善，乐山与周边县市的联系势必更为 紧密，而乐山的宜居环境较好，因此有利于吸取人群前来购房置。

与此同时，随着乐山 城市化进程的推进，乐山潜在的购房客群也会随之增加。

项目优劣势分析 表乐山市国民经济和社会发展计划表 指标单位年完成年目标 绝对值增长绝对值增长 经济 增长 地区生产总值亿元 其中第产业增加值亿元 第二产业增加值亿元 第三产业增加值亿元 地方财政般性收入亿元 全社会固定资产投资亿元 资源 环境 单位地区生产总值能耗下降全面完成省下目标任 务 化学需氧量削减吨 二氧化硫削减 民生 改善 人口自然增长率 城镇登记失业率 城镇居民人均可指标收入元 根据以上市场分析和数据可以看出 乐山作为四川和川南地区重要的地级城市，其社会经济环境大环境对房地产 的发展具有较大的支撑作用。

随着乐山千亿产业项目的带动，乐山经济发展具有后续动力。

随着乐山两航四铁八高速的逐渐实现，特企业外部环境的威胁。

优势分析 交通便利路路路公交站台近在咫尺。

地块占地亩，且比较规整，便于开发利用。

本项目地处乐山新城区绝对中心点，是今后乐山市商圈的核心，具有很高的 商业价值居住价值和城市标杆价值。

地理位置优越，周边教育配套设施完善，拥有乐山中乐山七中乐山实 验小学乐山实验幼儿园等名校，从幼儿园到高中应有尽有，充分满足孩子教育要求。

小区内部精心打造，设立高级会所架空层泛会所豪华入户大堂，绿化率 达，享受舒居生活。

为乐山地区少有，具有竞争优势。

户型多样化，可以满足不同需求客户要求。

罗浮盛世作为通江区滨江第大盘，与不可复制的原生态江心岛隔岸相 望，居住环境优雅，风景优美，是大亮点。

劣势分析 的容积率有点大，居住起来感觉有点拥挤。

地价较高，导致开发成本过高，风险较大地价较高，导致开发成本过高，风险较大 该地段人员素质参差不齐，无浓厚的人文环境。

周边新建楼盘较多，竞争激烈。

机会分析 项目周边的各类项目动工，将会带来更多人气。

近期内乐山市经济和房地产市场的稳步发展，市场前景看好。

到老城和新城的交通网络顺畅，生活配套便利，是乐山城市规划的重点开发 片区。

周边成熟社区日趋增多，配套设施正在逐步完善中，对提升区域内房地产市 场有帮助作用。

简约风格相对更为环保，少即是多的布局和装饰可使整个屋子充满清新舒 适的氛围，能够吸引更多的住户。

威胁分析 政府对房地产的政策构成了房地产行业的系统性风险，对投资类客户心理影 响较大，许多房地产消费者保持观望态度，影响项目的销售。

项目周边新开盘建楼盘较多，激烈的竞争会造成部分目标客户群的流失。

项目优劣势分析 近期出台的物业税将会对投资者购房产生定的影响。

可类比项目研究 根据上述研究结果及项目开发风险，制定了开发高层住宅的方案。

为了深入研究， 以下选择周边的多层住宅小区及高层住宅小区。

领地亚马逊 表领地亚马逊基本情况表 开发商万兴集团 地址乐山市市中区白燕路北段邻乐山中 物业形态教育社区，城市豪宅 占地面积总建筑面积平方米 状况在售绿化率 均价元平米 嘉美龙湾水岸 表嘉美龙湾水岸基本情况表 开发商乐山嘉美房地产开发有限公司 地址市中白燕路北段号 物业形态西班牙风情私家水岸社区 占地面积总建筑面积平方米 状况在售绿化率 均价元平米 五洲汉唐 表五洲汉唐基本情况表 开发商乐山五洲置业发展有限公司 地址乐山市中区白燕路汉唐公园旁 物业形态教育住宅，配套完善 占地面积总建筑面积平方米 状况在售绿化率 均价元平米 上述房产销售均价为元，平均绿化率为。

其中领地亚马孙与本项目位 置相邻。

本项目绿化率为，容积率为，以上楼盘信息及乐山市房地产市场走 势为参考，可以确定通江住宅社区的均价为元。

产品定位 结构定位 本项目的拟定方案中，层与层高层组成，商住体，运用框架和框剪结构， 其建筑平面布置灵活，可设置地下室，有利于户型多样性的设计。

在地震后人 们对于住宅的质量要求有明显的上升。

框架和框剪结构的高层建筑都具有良好的抗震性 能。

故本项目拟将高层住宅根据地勘资料定位为框架结构或框剪结构。

户型定位 市场调查显示户型区间大多在，畅销户型集中在区间，少于 或大于就难销点，特别是市面上尾盘大多集中在以上，只有那铁 城是以以下的小户型设计的，市场反响较为不错。

市场调查显示，目前乐山市民普 遍喜欢的户型为三室两厅，见图。

图户型比例图 故本项目主打户型定位为三室两厅两卫三室两厅卫两室两厅卫，大户小户 同时具有。

三室两厅卫中还有多种不同户型可供购房者参考。

依据调查数据，在考虑户型面积配比时，不仅要满足当前市场的主流需求，还要兼 备适当的超前性，因而本项目的户型配比定位见表。

表户型配比定位 户型二室二厅卫三室二厅卫三室二厅二卫 比例项目优劣势分析 价格定位 由于项目开发量较大，建议分两期开发。

项目的开发期为年。

计划分两期高层住 宅。

随着项目期开发完成，项目品牌将得到提升，项目二期在形象和利润方面都会有 较大的提升空间。

本项目第期预计在年年中开始销售，第二期预计在年上半年开始销售。

根据本报告第二部分的结论得出的本项目期和二期的定价为 期年上半年均价元 二期年上半年均价元 该定价不仅针对周边工作人群，也同样适合外来人口。

且考虑到未来经济的变化趋 势，该定价定程度上不会被市场所影响，对于消费者来说很有吸引力。

项目规划设计分析 项目规划设计分析 项目规划目标 充分协调经济环境技术等方面的相互关系，发挥创造力，深入细致地考虑建筑 空间的组合，建筑风格形式，内在居住功能，住区景观等方面，做到功能最大化零浪 费的户型设计理念。

在园林景观上，也充分考虑到了景观与运动结合。

创造舒适优美 方便且具有丰富居住空间环境的宜住社区高档社区。

设计依据 主要规范及标准 城市居住区规划设计规范年版 民用建筑设计通则 高层民用建筑设计防火规范 汽车库修车库停车场设计防火规范 城市规划编制办法 乐山市城市规划行政技术准则 乐山市年城市总体规划 建筑结构荷载规范 建筑地基基础设计规范 混凝土结构设计规范 建筑抗震设计规范 建筑桩基技术规范 地下工程防水技术规范 砌体结构设计规范 户型设计 户型概况 本部分是以前期对乐山市房地产开发市场细分及市场需求为依据，综合考虑罗浮盛 世小区的开发理念周边商业及市政配套设施情况等等因素进行方案设计。

考虑到大多 数青年追求高品质的居住质量，对多层住宅的需求较大，对购买价格承受能力有限，对 价格敏感度高，追求好的性能价格比，因此本项目方案确定为高层层和层中 项目概况 项目基本情况 项目选址 罗浮盛世位于乐山市滨江路北段乐山中旁，由层及层的高层所组 成，商住体。

地处乐山市重点打造的通江板块内，同时也是城北最适宜居住的临江生 态区，项目旁为政府规划的江心岛，为公共的国际生态公园，为投资自住最佳的选择。

城北已经逐步形成沿江人居江景滨江道路公园住宅区新模式，为该片区实现 政府规划的高尚居住区。

该片区整个大路网骨架已形成，凤凰路北段通悦大道 竹林路火炬路杨山路等主干通道直接带动着周边发展。

罗浮盛世地理位置优 越，周边教育配套设施完善，拥有乐山中乐山七中乐山实验小学乐山实验幼儿 园等名校，从幼儿园到高中应有尽有，充分满足孩子教育要求。

交通方面，路路 路公交站台近在咫尺。

周围更有大型超市百货休闲商业步行街星级酒店等配 套设施，购物生活极为便利。

小区内部精心打造，设立高级会所架空层泛会所豪 华入户大堂，绿化率达，享受舒居生活。

项目单位承办概况 单位名称四川金远实业集团有限公司 注册地址乐山市市中区柏杨西路号幢楼 注册资本万人民币 法定代表人徐永亮 经营范围地产开发建筑物管装饰商贸工业生产等多元化企业。

公司情况公司从业人员人，有高中级职称在内的工程技术人员人， 其中，高级工程师人，高级经济师人，工程师人，会计师人，经济师人。

各类上岗培训合格人员人，各类管理人员人。

公司以团结奋进诚实守信 服务社会共同发展为经营宗旨，凭借现代的科学管理，雄厚的经济实力，稳定的专 业技术队伍，公司年开发施工面积达十万平方米以上，并且具备承担高大难 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目概况 精工程建设的水平。

公司自成立以来，投资建设开发施工的上百个工程项目次 性验收合格率，优良率以上，合同履约率。

工程项目曾荣获乐山市建设 工程质量最高奖嘉州杯奖。

项目现状 土地状况 项目占地面积为，约亩，每亩价格万元，土地费用共计 万元，项目范围内地面较为平坦，交通便利易于开发。

土地等级为综合用地。

项目开发规模与目标 罗浮盛世项目在产品设计上突出其功能性，在尽可能做到功能最大化零浪费的户 型设计理念。

在园林景观上，也充分考虑到了景观与运动结合。

项目计划按照总体规划和布局分二期实施，项目开发销售期为年，其中建设期为 年，建设期与销售期重叠共年。

项目建设主要条件 已签订项目开发协议书年月。

土地使用权出让金已经按合同约定开始支付，已取得部分土地使用权证，宗地 拆迁工作已经进行。

已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。

并已着手开始进行项目的正式规 划设计工作。

项目市场调查工作已经在进行并已取得阶段性成果。

项目建设资金已经准备到位。