机制的通知 市城市总体规划 土地开发合作意向书房地产开发机构发布的工程建设方面的标准规范定额 市城区国有土地使用权基准地价更新成果的通告 投资项目方签定的协议书或意向书 编制报告的委托合同 三旧改造项目合作开发合同 市中心城区三旧改造专项规划 市中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法 区政府年号文 市中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法补充细则 区政府年号文 中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法补充规定 区政府年号文 其他有关依据资料 市住房城乡建设信息网 五简要结论 投资环境分析目前，全国房地产宏观投资环境良好，市经济运 行良好，本项目未来发展前景非常好。 二目标客户城区及周边乡镇的中高层消费群 三价格定位按建筑面积计算，住宅部分均价为元平方米，商业 部分均价为元平方米，车位为万元个。 四财务方面项目总投资万元，销售收入万元， 税前利润为万元，扣除所得税后利润为万元。项目缴纳的销售税金及附加为万元，所得税为万元，合计交缴纳税 金万元，该项目建成后，大幅盈利，投资利润率为，税后投 资利润率为，项目税后投资回收期为年。 五风险状况项目抗风险能力强，企业所面临的财务风险和市场风险 较小。 六营销策划突出配套彰显景观强调社区认同，提高项目的市场 渗透力和吸引力。 六主要技术经济指标 项目相关的技术经济指标如表所示。 项目技术经济指标表 序号名称单位数据 项目经济数据 开发产品投资含利息万元 资金筹措万元 销售收入万元 销售税金及附加万元 总成本费用万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元 财务评价指标 投资利润率投资净利润率 第二章项目建设背景和必要性 项目建设的背景 市简介 ，是最年轻的地级市。地处粤西中部，依傍西江，东接珠江三角洲， 与肇庆市江门市交界，南与阳江市茂名市相邻，西靠桂东南，北临西江， 与肇庆市的封开县德庆县隔江相望。市区距肇庆公里，距公里，水 路距香港海里，上溯广西梧州海里。是富饶的珠三角洲经济区与广袤的 大西南腹地之间的交通枢纽和商品集散地。城中有山，山中有水，绿树花香， 山水相映是的特色。全市总面积平方公里。总人口万。 市管辖区新兴县郁南县云安县罗定市等个行政区域。区 是市人民政府所在地，全市的政治经济文化中心。 历史悠久。周代为百越地，唐天宝元年公元年设郡，明朝万 历五年年建置东安县，年改为县。 历史上罗定现在的云安郁南古有三罗之称，新兴是三 罗沟通粤中的桥梁。人杰地灵，曾哺育出唐代佛教南宗始祖惠能新兴县人，著名工人运动全省具有影响力产业关联度高市场潜力大技术进步快的 产业作为区域主导产业培植，集中资源投入，有效带动区域经济增长和促进区 域产业结构升级，提升区域综合竞争力。 中心崛起战略 壮大中心城区规模，推进云安同城化发展推动中心城区滨江延伸， 构筑现代化功能型的城市基础设施和服务设施体系，全面提升城市功能和品位，增强中心城区的凝聚力吸引力和辐射力。 城乡统筹战略 推进城乡统筹协调发展的综合配套改革，建立城乡优势互补良性互动的 发展格局，促进城乡资源要素均衡配置和合理流动，推进城乡基本公共服务均 等化，实现城乡互补融合协调发展和共同繁荣。 市中心城区三旧改造专项规划 根据市中心城区三旧改造专项规划的会议指出， 国家有关部委和省专门出台以旧城镇旧厂房旧村庄改造为主要内容的三 旧改造政策和措施，对于我们解决历史遗留问题提升土地利用效率拓展 城乡发展空间推动宜居城市建设和城乡统筹发展提升经济发展水平十分有 利，机会难得。会议提出，有关部门要吃透政策，抢抓机遇，在年底前， 集中力量启动批三旧改造项目，推动三旧改造工作全面铺开，到 年底，完成三旧改造总面积公顷，重点项目个，进步优化我市 城市空间和功能分区。 二项目建设的必要性 是提升城市形象的需要 区街道富丰村委丰门墩村三旧改造项目位于世纪大道旁及比邻 国道，是城市形象的重要组成部分，该片区的城市面貌直接影响到城市招商 引资及社会经济发展。该地块上的建筑物多数为参差不齐层砖混结构农村 住宅，其中部分为破烂瓦房，环境卫生差，道路弯曲狭窄，低洼地，下大雨时 水浸，生活极不方便，阻碍城市发展。该项目的建设，将建设相关配套设施，包括道路广场绿化环境打造 整治排洪沟等，将其建成配套设施功能齐全的高档小区，为区府前路增添 道亮丽的风景线，可以极大改善居民生活环境，弘扬城市文化,塑造城市个性,打 造城市品牌,提升城市形象和核心竞争力,从而使城区走上可持续发展的道路。 是缓解政府拆迁压力的需要 该片区占地面积亩，但居民的楼房和瓦房等建筑物总面积超过万平 米。由于拆迁量大，投资额高，般开发商不敢问津。 该项目市区街道富丰村委丰门墩村和市腾凯房地产开发有限公司 合作开发。项目所有拆迁安置费由市腾凯房地产开发有限公司承担，这样就 缓解了拆迁矛盾，加快拆迁进度，解决政府在拆迁管理工作中需要破解的难题。 市腾凯房地产开发有限公司在城市拆迁过程中，开拓思路，创新模式，心系 百姓，为区今后拆迁管理工作提供了有益的借鉴和启示。 是社会安定团结的需要 长期生活在区街道富丰村委丰门墩村的居民和从事生产的人员，因生 活生产环境脏乱差，且安全隐患严重，显得人心惶惶，发展下去可能会形 成社会不稳定因素。 该项目的建设，能够平息社会舆论，安定人心，给政府与居民吃了个定 心丸，对社会的安定团结做出了积极的贡献。 因此，该项目建设必要性明显。 第三章项目市场分析与预测 从年月日国十条房地产调控开始，国家从没有放松过政策 调控如下图 在经过号称房地产史上最严厉调控年的年已临近尾声，结合各地 情况来看，部分城市成交跌入冰点，房价涨幅全面趋缓，降价现象频现是 当下大中城市房地产市场的真实写照另方面，房价拐点仅是曙光初现，全面下跌缺乏权威数据的支撑，楼市调 控目标远未实现。 除此之外，楼市调控的本质就是倒逼经济结构调整，改变以房地产为代表的 粗放的增长方式，促进产业和地产的结合，倒逼地方政府摆脱土地财政， 开辟新税源。 从政府高层释放的信号来看，年，政府在推进楼市调控方面预计有以 下动作。 是，以限购为代表的楼市调控政策不会动摇，但是执行方面会进行微调， 避免误伤刚需和改善性需求。 二是，允许地方政府自行发债。此举方面能减少地方政府对土地财政的依 赖另方面使政府财政资金的使用公开化透明化。 三是，征收房产税，增加住房的持有成本，弱化住房的投资属性，以进步 发挥在房地产市场运行过程当中的调控作用。 年，地方政府正处于换届之时，面对中央的压力，地方政府现在也不 敢轻易放松对房地产的调控，未来段时间，至少年内，他们仍可能会执行中 央部署的房地产调控政策，跟中央步调保持致。 面对政策较长时间内的不可逆转，年楼市将依然严峻。 不过，相对于今年下半年，年的房地产市场也有利好的信号。 第章总论 项目概况 项目名称区街道富丰村墩门三旧改造项目 二建设地址市区街道富丰村委丰门墩村 三项目业主市腾凯房地产开发有限公司 四企业性质私营 五法人代表 六业主地址市三河洲花园幢首层号 七投资总额及资金筹措 本项目总成本费用万元，其中开发成本中的土地费用前期工 程费用基础设施费用建筑安装工程费用开发期间税费不可预见费，共 计为万元。开发费用中的管理费用财务费用销售费用共计为 万元。 资金筹措方式为企业自有资金银行贷款分别是万元和 万元，分别占和。 八建设内容及规模 主要建设内容为商住建筑，项目占地面积平方米，建筑面积 平方米。配以环境绿化道路及水电气综合管网等公建设施。 九建设工期 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目建设年限为年。从年月到年月。 二项目业主简介 市腾凯房地产开发有限公司注册资金万元现时登记注册万元， 由自然人个自然人组成，法定代表人是，三位股东简介 公司发展战略 继续在工程承包领域做大做强，凭据我们有充足的资金，在工程带资及 建材销售方面获取高额利润，资金年投资回报保持在范围。 筹划亿元资金其中，自筹亿元，银行贷款亿元滚动开发 丰门墩三旧改造项目，开发期年，预测创造利润亿元。 我们与湖南郴洲裕农纸业有限公司该公司拥有万亩经济林，投资 亿元建设规模万吨年造纸厂实施企业互动，营造乳源万亩竹柳丰产 林，筹划万元资金其中，自筹万元，银行贷款万元分期开 发及种植竹柳树木，开发期为年，预测项目利润亿元。 肇庆市肇科新型建材有限公司砖厂是国家支持的节能环保企业，计划在 两年内扩产两条生产线，预计投资万元其中，利润滚动投入万元， 银行贷款万元，扩产后企业产值达亿元，利润达到万元。 公司计划在两年内组建腾凯集团，注册资金亿元，力争在年 内腾凯集团资产规模达亿元以上，控制资产负债率在内，在 不久的将来，利用林业科技开发或者节能环保建材领域在深圳创业板上市。三研究内容 本项目研究内容主要包括如下 项目建设的必要性分析 二项目建设的充分性分析 三在项目规划方案基础上，编制项目建设方案 四围绕项目的建设方案，对项目建设成本进行细分，按成本单元进行 估算 五为保障项目的顺利实施，配合项目的开发建设进度设计合理的融资 方案，在满足项目开发资金需求的基础上，实现资金成本最小化 六在项目效益评价含经济社会环境评价等方面的基础上，总 结项目投资的可行性，对项目整体实施提出建议。 可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析论证，得出合理正 确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基 础。 四报告编制依据 项目建议书及其批复文件 国家及市颁布的相关法律法规政策 市城区住房建设规划 粤国土资试点发号文 关于建立三旧改造地块标图建库动态调整机制的通知 市城市总体规划 土地开发合作意向书房地产开发机构发布的工程建设方面的标准规范定额 市城区国有土地使用权基准地价更新成果的通告 投资项目方签定的协议书或意向书 编制报告的委托合同 三旧改造项目合作开发合同 市中心城区三旧改造专项规划 市中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法 区政府年号文 市中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法补充细则 区政府年号文 中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法补充规定 区政府年号文 其他有关依据资料 市住房城乡建设信息网 五简要结论 投资环境分析目前，全国房地产宏观投资环境良好，市经济运 行良好，本项目未来发展前景非常好。 二目标客户城区及周边乡镇的中高层消费群 三价格定位按建筑面积计算，住宅部分均价为元平方米，商业 部分均价为元