都江堰可行性研究报告 ㊣ 精品文档 值得下载

门都江堰景区项目涉及的 相关企业单位等进行了调查，并收集了项目建设运营等方面所必需的信息资 料和数据。

研究评估与方案编制 对资料信息进行分析，对项目开发策划方案进行评估，对项目的建设规模 设计方案场址方案工程方案环境保护方案组织机构设置方案实施进度方案以及项目投资与资金筹措方案等进行了技术可行性研究，并编制初步方案。

方案论证 对初步方案进行多角度论证比选，提出理想的方案组合。

综合评价 由公司成员与项目顾问专家起，对方案进行环境评价商业模式评价财 务评价社会评价及风险分析，以判别项目的环境可行性经济可行性社会可 行性和抗风险能力。

当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，对原设计 方案进行了调整。

报告编制 经过论证和调整优化之后，进行报告文本的编制。

交流与修订 形成报告文本，与委托方进行交流，在就内容方面达成共识后，修订完善， 形成正式报告。

三本课题研究的依据 四川省旅游发展总体规划 二四川省都江堰市旅游发展总体规划 三四川省都江堰水利工程管理条例 四都江堰市城市总体规划说明书 五中华人民共和国文物保护法 六都江堰西街历史街区保护详细规划说明书年月 七都江堰市城市消防总体规划送审稿年月 八都江堰市环境保护十五规划年月 九都江堰旅游局年工作报告 十都江堰旅游局年工作报告 十国家计划委员会发布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法 十二国家计划委员会建设部发布的建设项目经济评价方法与参数第 二版 十三国家计划委员会委托中国国际工程咨询公司编写的投资项目可行 性研究指南 十四编制本报告的委托合同 十五其他相关依据资料及实地调查资料。

四可行性研究结论与建议 项目的必要性 在城市经营中的必要性 都江堰作为四川省政府中小城市实施城市经营的重要试点城市，采取全局发 展的战略指导，突出开发重点，进行示范性运作的策略。

作为都江堰市的城市核 心区项目的天府水镇就是此策略的体现，通过引入城市区域运营商与政府联合打 造，市场化运作经营城市。

天府水镇本身担负城市经营的使命，因此，建设十分 必要。

在城市定位中的必要性 都江堰将城市定位于生态文化旅游城市，在城市发展中将体现自然生态 历史文化世界级旅游和休闲养生四大特色。

天府水镇项目很好的体现了这四大 特色，使都江堰市完成城市旅游的升级，创造独有的城市意象，将城市定位落到 实处。

因此，出于城市定位的考虑，建设天府水镇很有必要。

城市旅游发展的必要性 目前都江堰市具有明显的以观光为主的过境旅游地特征，定程度由于旅游 产业支撑系统的缺失。

天府水镇将完备该市旅游产业综合结构，使得具有垄断性 资源的都江堰市扭转旅游消费者的结构比例，充分发掘潜在的市场空间，打造成 为旅游目的地。

因此，从城市旅游发展的角度看，天府水镇项目的建设有着相当 必要性。

城市功能结构升级的必要性 目前，都江堰市的城市商业，包括休闲产业还未形成合理的结构，产品及服 务层次尚不能与资源魅力和市场潜力相匹配。

天府水镇成都特殊休闲中 心区的定位使得都江堰主动融入中心城市经济圈，成为成都的服务配套区，最 终实现城市功能升级。

都江堰城市建设的未来走向是城市旅游城市商业经济 成都城郊休闲相结合，天府水镇作为城市核心区将充分体现，因此，从城市 功能结构升级的角度看，建设天府水镇十分必要。

区域整体开发的必要性 表面上看，天府水镇是个多元功能的项目群，但实际上是个区域整体。

作为城中之城，它是成都的特色休憩中心区。

在统的品牌理念下，其内 部的项目具有密切的关联性，只有作为个整体进行开发，才能形成集约化的人 流和现金流，从根本上改善城市布局结构和旅游经济发展的节奏，以此推动各个 项目的自身升值。

否则，只进行局部开发，或者仅投资开发其中的单体项目，不 但成本高，更不能聚集最旺景区都江堰市成都 的地脉人脉文脉的关系，因而在项目的设计安排上，不存在技术性的障碍。

文物与文化保护的可行性 西街文庙等是都江堰市重要的文物古迹资源，尤其是西街，可以被认定为 是都江堰景区重要的资源补充。

天府水镇中，设立了西街历史保护区，力图通过 保存整修修复更新等措施，对文物古迹加以恢复性保护，同时，针对文物 特征，赋予定的旅游价值，以此提高了天府水镇整个区域的旅游吸引力，保护 与开发相促进，在文物保护上是可行的方式。

都江堰市因水建堰，因堰兴市，作为个滨水城市，凝聚了中国几千年来滨 水而居的人类生活方式。

水文化，在都江堰市既有显著的体现，也具有定的个 性特征。

天府水镇以水文化为主题，在文化的利用保护与传播方面，都是可行 的。

工程技术的可行性 从工程技术角度看，该项目在选址地质条件水电配套土木建筑设备 设施等各相关方面，不存在实质性的工程技术障碍，具备工程实施的各方面条件。

但子项目还需做进步论证。

环境保护的可行性 从环境上看，都江堰的山水林城堰相依共存，拥有优越的生态与气候条件， 岷江及其穿城而过的七条支流水质良好，市区内的玉垒山等山体植被保护较好。

天府水镇通过设计建造大面积的绿色景观，纳入都江堰市生态环境建设和保护 工程体系，将保证植物的多样性，与玉垒山及都江堰景区共同成为城市的绿肺。

目前，旧城区居民的环境保护意识较弱，环境保护的投入也有所不足，作 为老城区的工商贸易区，空气污染噪音污染视觉污染的问题较明显。

天府水 镇立足于对环境的高标准要求，对环境品质的重视将放在首位，因而在区域开发 和项目设置上，也充分考虑了环境保护的可行性。

经济可行性 如果政府能提供定的政策及土地补偿优惠，则天府水镇将有较理想的投资 回报率。

在政府土地拆迁补偿的前提下，区域开发总体项目的净现值为人民币万元，现值指数为，税后财务内部收益报酬率为，说明该项目 有较强的投资价值。

几点建议 以城市经营手段进行区域运营是天府水镇开发的关键，从策划到经营的 各环节也是环环相扣的系统工程，因而应在政府指导调控下，由个区域运营商 进行统的开发运作，以实现预期目标。

在策划和市场调研的基础上，应对开发区域进行总体规划，全面掌握资源 状况，针对更充分的市场评估，做出量化的技术方案，为工程立项和项目设计提 供技术支持，并对子项目进行全方位论证。

另外，也要加强修建性详细规划工作， 尤其应重点论证给排水和环保工程的可行性。

规划方案的设计，建议站在城市经营的角度，以项目可持续经营的眼光，进 行交通给排水供电电信等基础设施的规划设计，纳入城市系统，并为今后 的增容作好预期准备，以控制今后的营运成本。

天府水镇的开发，建议重点考虑其在四川旅游线路上的地位，应可对都 江堰市成为知名旅游目的地产生巨大的推动作用。

与古堰景区的互动是天府水镇必须考虑的因素，两者关系的协调将直接决 定都江堰城市旅游的发展走向。

建议两者能够达成实质性的互动合作，以形成利 益共同体。

从政策资源运用角度看，建议政府在拆迁土地补偿税收优惠产业导 向调控三方面给予支持。

其中，拆迁土地补偿直接决定了项目的盈利水平项目 投资额大，回收期长，需争取政府在经营前期应给予税收等方面的优惠政策支持 为成功打造该开发区，须政府在设施的立项审批周边区域今后的土地开发方 面认同统规划统开发。

天府水镇商业房产的利润与土地拆迁成本呈系数为的负相关关系，可 见区域开发的关键在于拆迁的成本高低和拆迁的执行力度，建议政府在进行土地 补偿的同时，运营商应本着先易后难的原则执行拆迁，并采取合理的开发运作模 式，有计划地分期进行市场化操作。

建议在开展规划工作的同时，以运营商为主体，理顺各方面关系，以保 证项目运作的连续性和完整性，如加强与旅游城建交通供电电信环保 文物水利等各部门的协调关系，多方面探讨与都江堰景区四川省及成都市旅 游局各旅行社等深入合作的可能，为当地建立合理的商业房地产市场竞争机制 和管理体制提供咨询支持等等。

在区域运营中，建议边开发边营销，边招商，边开放，边销售。

通过 实施滚动开发，形成良好的信息流游客流现金流物流，使得整个过程风险 降低最低程度。

建议积极运用多种融资运作手段，通过引入海外资金银行贷款招商引 资滚动开发等多种模式的综合运用，规避可能存在的风险，实现天府水镇的良 性发展。

特别注重品牌经营与管理，投入资金和力量，以创造持久的投资吸引力和 消费吸引力。

从项目开始启动至项目进入正式运营，自始至终都要注意区域 的整体概念营销，做成全国闻名的品牌针对各阶段的招商开放销售 的不同要求，针对不同的营销对象，做好子项目营销。

正式运营后，整个项目应 具有相当的品牌知名度，应注意对品牌的管理以及进步进行世界著名休闲品牌 打造。

加强与旅游部门的关系，整个区域是旅游板块特色，项目健康运营取决于 整个区域的游客支撑。

与周边的景区旅游部门携手合作将是共赢之路。

在条件 成熟的情况下，运营商应该考虑控股周边景区，至少应建立战略同盟。

第二章区域概况与项目概要 区域概况 地块概况 都江堰市是四川省的县级市，隶属于省府成都，地处成都市区西北，沿成灌 高速公路距成都市区约公里车程，沿省道向南约公里可至青城山，交通便 利。

作为四川旅游黄金线路九环线与西环线交汇的重要节点，都江堰市的区 位特征明显。

天府水镇占地亩，位于玉垒山都江堰景区部分的东南麓，岷江 内江北岸，北至文庙山街北端的文庙山山谷之中，向南隔江与离堆公园都江堰 景区部分相望，从西端的宝瓶口西街玉垒山公园入口，沿幸福路向东， 过杨