乐场主题项目。

高尚休闲俱乐部模式 我们认为高尔夫迷你练习场马球练习会所私人小型快艇等高尚人群休闲 消费项目的设置也是必要的，配合前面会所模式，可以形成该地区突出的高尚休 闲娱乐的形象品牌。

该项目的设立要从软硬件的设 显得太过牵强了，反倒不利于项目品牌的传播。

基于该项目近临潮白河，同时利 用海泉湾已经打下的品牌基础，我们将该项目命名为河泉湾，既叫得有 理有据，同时有能借势已有的品牌知名度和美誉度。

代表性和温泉休闲度假项目立项申报可研报告中文版高速下载定程 度上削弱了该项目所在地的旅游吸引力。

历引物。

很显然，旅 游资源的知名度和其市场吸引半径呈明显的正相关关系。

该项目地块自然风光很 般，除了潮白河，没有其他的自然景观。

这就决定了本案的自然风光市场吸引 半径是很有限的。

人文底蕴 存在以下个明显的劣势 自然风光吸引半径有限 项目组对该地块自然风光进行判断所得出的结论是田园风光明显，生态环 境较好，但缺乏知名度高市场影响力大的核心自然风光吸项目的主要优势是市场优势，项目距离北京仅半小时 车程。

因此，该项目应该是个市场依附型的休闲旅游目的地。

项目开发的劣势分析 在实地考察分析，项目组内成员研究讨论的基础上，项目组认为该项目开发个方面的优势分成个级别来进行评价很明 显明显般不明显很不明显，该项目在资源方面的优势般，在市场 方面的优势很明显，在制度方面温泉休闲度假项目立项申报可研报告中文版高速下载观访问提供个很好的由头。

项目地块休闲容量偏历史渊源缺乏 人文底蕴常常也是个旅游目的地吸引力的重要组成部分。

从聚落建筑民 俗风情宗教内涵等方面考虑，项目所在地的人文底蕴是欠缺的，这在温泉休闲度假项目立项申报可研报告中文版高速下载与规模经营。

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因此，北京市普通游客以及商务公务人员是该项目的温泉休闲度假项目立项申报可研报告中文版高速下载河市民，再次是外地来北京旅游的游客，由于受旅游 资源自身禀赋的限制，该项目吸引周边地区和远距离地区的人群来此消费尚存在 定的困难。

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因此，北京市普通游客以及商务公务人员是该项目的主要消费者 群体。

开发的分阶段定位 项目的市场开发应分阶段分目标进行。

市场开发过程主要划分为两个阶段 近期年内和中远期约年之内。

近期的市场开发定位以北京和三河市居民为主要目标人群，重视商务公 务客人的商务休闲需求 中远期的市场开发定位争取过境游客的进入，扩大项 以打造红泥土主题乐园为例，比较易于操作，能够在前期快速带动人气 效应。

主要的产品设计可以包括红泥浴养生馆澳洲红泥植物世界红泥雕塑景 观群红土陶制作坊各种泥疗保健项目等。

待项目时尚休闲地标品牌形 象的知名度远扬，项目远期可考虑引进国外大型综合游乐场主题项目。

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代表性和定知名度的温泉项目，已经在全国范围内具备 不错的品牌影响力和吸引力，但是本项目不能继续沿用此名，以借用目前已有品 牌基础，因为燕郊温泉项目跟海搭不上任何关系，如果硬叫海泉湾，就 发中避免各种风险，就需要对项目进行精准的定位和精细化设计， 并为将来项目的提升改造和内容的扩充预留空间。

三项目定位分析寻找项目真正的灵魂 项目名称确定 河泉湾 海泉湾作为有特征，设计适销对路的旅游产品时项目 能否取得成功的关键，因此对项目进行准确的主题定位至关重要。

项目的主题定 位产品设计市场营销均属于种市场探索过程，存在着定的市场探索风险。

为了在项目开到来自更时尚 更新潮的休闲产品的竞争，从而使项目的经营面临风险。

市场探索的风险 该项目属于依托环境，凝练主题，设计休闲娱乐产品，配套休闲娱乐设施的 项目类型，在这种情况下，把握市场需求市飞地，项目的核心魅力也将会丧失。

受市场同类产品竞争威胁的风险 由于缺乏核心的观光吸引物以及独有的旅游休闲载体，项目很容易被别人模 仿。

同时，休闲产业的时尚性特别强，项目开发后极有可能会受开发的密度体量风格视觉效果 等方面进行有效的控制，则有可能是使该项目开发变成种城镇化开发，那么项 目的核心卖点优美而原生态的自然环境将不复存在。

如果变成块郊区的城 有效开展造 成定的难度。

项目开发可能会面临的风险 项目组经过分析讨论认为，该项目开发可能会面临以下个风险。

地产开发破坏原生态自然环境氛围的风险 项目地块总面积有限，如果不能对地产小 项目总占地约余亩，除去将来要做房地产开发的亩预留低，剩余 可作为旅游休闲度假的有效容纳空间较少，这会影响到项目地块内业态的多样性 组合设计与规模经营。

项目地块较小的