奥体中心起为改变河西新区的城市面貌做出贡献。 三满足广大市民住房需求 随着主城居住人口的不断疏散交通条件的便利，南京主城区的居民已 将交通便捷，生活辅助设施不断完善的河西房产列为重要的选择对象河西 本地居民随着生活水平的提高也想使自己的居住条件上个台阶此外，目 前城市中的中高收入阶层已将购买第二甚至第三居所作为种长线投资。 也有些人因休闲追求居住环境及老人颐养天年等原因需在新区购买住宅。 四企业发展的需要 江苏雨润食品产业集团有限公司为河西新区的市政基础设施建设做出了 重要贡献，积累了宝贵的实践经验，凝聚了雄厚的人力和物质资源。为企业 今后更大的发展创造了良好的条件。集团组建房地产开发公司，涉足房地产 业，将成为企业新的经济增长点，满足企业多领域多元化的扩张需求，是 企业发展战略的重要组成部分。 综上所述，本项目建设是十分必要而且迫切的。 南京工程咨询中心 第三章市场分析 投资环境分析 国家政治经济形势及有关政策 近年来，房地产业被作为拉动增长以及经济的支柱型产业受到各地 政府的积极支持，呈现出派欣欣向荣的发展势头。年至年，全 国房地产开发累计完成投资亿元，年均完成投资亿元，年均增长 。年上半年增长，高于固定资产投资增长个百分点。 年商品房累计竣工面积亿平方米，年均竣工亿平方米，年均增长 。房地产投资占固定资产投资的比重由年的，提高到 年的，年上半年超过。根据十六大提出的要求，我国经济 总量要在世纪前年中要翻两番。为此，我国将对经济结构进行战略性 调整，而房地产业是最需要重视的支柱产业，可以表现为以下几点 第是国家政策的支持。改革开放以来，特别是年以来，国家和有 关部门制定了系列鼓励发展房地产业的有关政策。在国民经济和社会发 展第十个五年计划纲要中，对住房建设和房地产业的发展都提出了明确要 求年城镇居民人均住宅面积增加到平方米，要深化城镇住 房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费产业发展有关的房地产交 易市尝房屋租赁制度中介组织和中介服务市尝住房信贷制度住房公积金 和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。 第七是我国已加入，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际 准则运作和发展，税收等方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进 入我国的房地产业。 第八是经过十几年的发展，我国已出现了批既具有发展眼光，又具有 定经验的房地产开发商，已基本改变年代前期房地产热时期只凭着感觉 和热情去开发的局面，盲目性大大减少，并具有定的抗泡沫能力，这 是我国房地产业健康发展的重要保证。 第九点可能是最重要的，就是我国已经进入住房消费为热点的消费阶段。 二南京地区房地产投资环境分析 近年来，随着长三角地区经济快速增长，房地产业表现出非常活跃的势 头。南京作为长三角大经济圈的重要组成部分，城市化进程加快，地价持续 稳步上涨，住宅消费热点已经形成，南京房地产市场充满了活力。主要体现 在以下几点 南京市的房地产市场这两年呈现出了迅猛发展的势头。 南京市房地产市场年交易额首次达到亿元，比上年增长 。全年共办理房地产交易登记件，交易面积万平方米， 南京工程咨询中心 分别比上年增长和，其中存量房交易登记件交易面积 万平方米，交易金额亿元，分别比上年增长 和。 年至月份南京市完成房地产开发投资亿元，同比增长 其中住宅投资亿元，同比增长。从建设情况来看， 年至月份，南京市房地产施工面积万平方米，同比增长， 其中住宅万平方米，商品房竣工面积万平方米，同比增长 ，其中住宅竣工面积万平方米，同比增长。另外，南 京市八个片区万平方米的经济适用房，四个片区万平方米的中低价商 品房正按计划推进。从销售情况来看，至月份，南京市商品房销售 面积万平方米，同比增长，其中商品住宅销售面积万 平方米，同比增长。 以上数字说明商品房销售交易量的增长速度是非常快的，市场化程度在 迅速提高。总的来说，南京市房地产市场发展良好，呈供销两旺的势头，房 地产商的开发经营压力还不算很大，有较大的发展空间。 在新增商品房热销的同时，二手房市场销售状况持续升温。 随着市场秩序的逐步规范，旧房交易市场兴隆。据统计，南京市年 全年办理二手房交易登记件，交易面积万平方米，交易金额 亿元。旧房交易的活跃刺激了人们对住房更新换代的需求，进步促 进了新的住宅商品房建设的发展，新的商品房建设和旧房交易之间形成了互 相促进，共同发展的良好局面。 宏观政策大大有利于南京房地产市场的发展。 按照南京市十五计划纲要，城市化是十五期间国民经济和社会 发展的重要任务之，在建设档次不断提高的同时，城市规模将得到迅速扩 大，为了顺利实现城市化的目标，房地产建设作为城市档次提高和规模扩大 的重要支撑必须进行重点发展。按规划指标，到年，人均住房建筑面积 南京工程咨询中心 将达到平方米，就算不考虑人口基数的增长，为实现这目标所需的新增 住房建筑面积将超过万平方米。另外，政府部门在土地供给建设规程 购房手续等方面出台的政策，更鼓励了整个房产市场的进步兴旺发达。 综上所述，南京市房地产开发投资继续保持快速增长，住房消费得到有 效启动，市场供需两旺，投资活跃，呈现出投资持续增长资金来源稳定 开发成果明显房地产业成为经济支柱产业等明显特点。房地产已由经济产 业中的株小苗发展成为在南京市经济中地位日益突出的重要产业，并将会 保持健康稳定良性的发展态势。 二市场供求分析 市场供给分析 日前，南京市房地产市场管理部门公布了年前两季度的市场分析报 告。报告显示，南京商品住宅的供应结构基本合理，并呈现出以下特点 高中低档住宅的结构为∶∶。 根据建设部对高中低价位住宅的划分标准，目前南京可以将元平 方米以上的称为高价位住宅，元平方米的称为中价位住宅， 元平方米以下的称为低价位住宅。从南京目前三者的比例结构来看，市场供 应的楼盘在元平方米这价位区间，元平方米以上 的住宅项目占左右，元平方米以下的占，总体供应结构基本 合理。 另外，南京市年将进步加大经济适用房的建设力度，经适房计划 完成竣工面积约万平方米，可向市场提供更多的低价位住房。与此同时， 年前两季度，市场高档产品的供应也不断增加，如上半年万科金色家园 二期仁恒玉兰山庄的推出，组成了年南京房地产高端市场的道靓丽 风景。 商品住宅供需比例为∶。 年前两季度南京市不包括江宁区共新发商品房销售许可证 南京工程咨询中心 个，新批上市商品房销售面积万平方米，其中住宅万平方米多 层住宅万平方米，小高层住宅万平方米，高层住宅万平方米。 但是，全市商品住宅的合同销售面积却高达万平方米。其中，白下区 和建邺区住宅销售面积较高，分别达万平方米和万平方米。 从供给量的现状来看，目前南京中高档价位项目的市场供应量偏大，而 中低价位项目相对较少，难以满足今后主流客户的需求，供需不匹配的情况 比较严重。 此外，种种迹象都表明，今后段时期南京商品住宅的供应量会增加， 但结合市场需求的变化趋势分析，南京房地产市场供需不匹配的矛盾还将持 续，但高档物业市场的供需矛盾情况有望率先得到缓解，中档物业市场将面 临较大的压力，低档物业市场的供需矛盾年内无法得到较大改观。 低价住宅上扬比重将会增大。 目前南京市些土地实行竞拍招标，商家为抢到土地，不计成本地高价 抢拍，结果水涨船高，房价上涨也就水到渠成了。据了解，目前南京市楼盘 的品质也有了明显提升，无论从规划建筑形态环境园艺工程用料等硬 件建设，还是服务配套等软件配置，都使得开发投入增加，房价自然也会 随之上涨。 尽管如此，随着城三区城市扩展的逐步推进，土地供应将以城郊 接合部为主，受新轮城市建设的推动，这类地区的基础配套设置将逐步完 善。这些因素都将促使低价住宅上扬比重增大。 二市场需求分析 目前，南京市正处于城市化高速发展的阶段，城市化率每年提高个百 分点，至年城市化率将达到。这为南京市房地产业在相当长段 时间内保持高速增长提供了强大的动力。但目前，南京市房地产投资占固定 资产投资比例不到，低于全国同类城市至个百分点。据测算，南京 市由于改善居住人口增长拆迁等原因每年需新增万平方米以上的住 目录 第章总论 第二章项目建设必要性 第三章市场分析 第四章营销策略 第五章项目选址 第六章建设规模和建设内容 第七章建设方案 第八章环境保护节能及职业安全卫生 第九章项目管理实施进度及招标 第十章投资估算及资金筹措 第十章财务评价 第十二章结论与建议 附表附图和附件 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 南京工程咨询中心 第章总论 江苏地华房地产发展有限公司企业概况 公司名称江苏地华房地产发展有限公司 法定地址南京市汉中路号金鹰国际商城层座 企业性质有限责任公司 法人代表祝义才 江苏地华房地产发展有限公司，成立于年月，注册资本亿元 人民币。具有房地产开发二级资质，主要从事房地产设计开发销售与物 业管理。江苏地华是江苏省强企业之，江苏省最大的私营企业之的江 苏雨润食品集团有限公司的姐妹企业。目前，其下属分子公司个，员 工多名，涉及房地产设计开发装饰销售和咨询等业务。 江苏地华以雨润集团的经济实力为后盾，汲取雨润十年创业的宝贵而丰 富的经验，发扬雨润十年奋勇拼搏铸成的雨润精神，坚持质量第，服务 至上的传统风格，高屋建瓴创造创新，以远大的目标高尚的立意缜 密的构思先进的设计精湛的技术和精细的管理，打造房地产界新的驰名 品牌。 二项目概况 城市化是十五期间南京市国民经济和社会发展的主题之，受到政 府和社会各界高度重视。城市化的实施关系到城市内涵的提高和城市规模的 扩大。河西地区近年来在城市基础设施等各方面得到了较好的完善，由城郊 结合区正在向新市区转变。在这过程