分析 市场竞争重点产品建议以及配套公共服务设施规划推案建议项目技术指标分析等多方面进行 了进步的论证分析，并提出相关建议，力求对项目的规划设计开发操盘等方面起到相应的作用。

我们直认为本地块是建造别墅的块好地，具备了较强的先天的资源优势综合本项目的艺术性质 立项容积率限定低地价取得等因素，本地块在后期的操作中有较大的价值提升空间，因此对于本 项目的开发理应有十分的信心。

在开发理念思考方面，我们提出围绕市场，赚足利润做精品，树品牌既要考量现实，又 要适度超前尊重共性，突出个性整体开发的四大理念，在产品上以幢境界，户艺 境为理念进行规划设计。

我们将本项目总体定位为南京首座自然生态顶级艺墅社区，并确定了双层次高档物业对应双层 次高档客户群的市场定位。

我们认为本项目的消费者定位应该是两大主力阶层为主导，覆盖整体中高收入阶层，既包括身家数百 万可承担万以上房价的老板阶层针对高档别墅客户群，也包括可承担总价万以下的较高 收入精英阶层针对般别墅客户群他们的主体年龄分布在岁之间，并形成年龄逐渐趋 低的趋势，其中购买力最为旺盛的集中在军山脉在基地北侧形成座山峰，峰谷交错，形成良好的基地背景。

基地中部相对平坦，局部有水塘和沼泽，南侧地势略高有缓坡，形成与南側道路的天然屏障，在隔尘挡噪方面有良好作用。

从佛城 西路越过此缓坡，隔湖望山，别有洞天。

基地西南部东北部有两个人工湖康后湖与韩老洼水库，是基地宝贵的景观元素和生态资源。

东北部 尚有景观独特的废旧采石场。

整个基地范围内植被茂盛，空气清新，集景观性生态性于体。

具备建设高品位住宅所需的多种资源。

本项目规划容积率为左右。

第二章土地价值研判 土地属性分析 尊重每块土地。

只有视土地如生命，精心挖掘它的各种属性，并赋予它内涵，才能发挥土地的最高价值。

我们从先天和后天两大方面来研判本地块的价值 先天 资源将军山脉形成的四座山峰，林木茂盛坐拥康后湖与沐英湖两大水体，更有遍布基地的人工湖水潭同时具有浅丘平地坡地山 峰山谷林地沼泽等多种地形地貌，基地腹地的废旧采石场也是道独特的风景景观。

应该说，本基地的自然资源在整个南京都 属上乘，在将军路沿线更为突出。

景观韩府山翠屏山将军山的联体山脉，正好在本地块上拐个弯，形成了本地块最好的景观优势，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景观。

位置整个将军路板块均为高尚住宅区，本地块南临佛城西路，北靠将军山脉，东側隔康辰豪园与河海大 学新校区相连，西接度假休闲风景区，与运盛正好构成将军路板块的头尾，而且道路沿线均具有良好的自然景观，符合高档别墅的区 位和环境要求。

交通距市中心公里，距区政府所在地公里，距开发区管委会新址里，距禄口国际机场公里。

沿将军路跨秦淮河大桥与共青团路 贯通连接市中心和沿机场路高速与城东干道贯通连接市中心均只需分钟。

同时地铁号线延长线三年后的接通为交通的更加便 利埋下很好的伏笔。

从先天条件看，本地块是块自然山水生态的绝佳别墅用地，具备建造高尚别墅区的各种条件，称得 上是山水生态，别墅天成。

后天 艺术文脉本地块本身就是以盛唐艺术园的名义立项的，园内必须有亩的艺术园用地，而且亚明艺术馆江宁区博物馆就在 小区内，艺术性必将是本地块价值提升的最大的亮点和特色。

历史沉淀三山半落青天外，二水中分白鹭洲，从唐诗宋词中可以找到很多关于将军山，翠屏山的典故和人文传说本地块属牛首山风景区， 春牛首，秋栖霞，从中可以借用很多牛首山的历史掌故，本地块上本身也有少数历史遗迹和古墓再加上本项目命名为盛 唐，唐本盛世，江宁为六代繁华之地，十朝京畿要冲，本地块的历史资源较为丰富。

人文氛围项目位于南京新建大学城内，五所大学两所国际学校，众多高新技术企业包括家世界 强企业，使得整个大环境充满独无二的知识氛围，成为高素质人才的聚集地。

超低地价本地块的取得价格十分优惠，使得本地块比竞争对手更有条件建造出高品质低容积率的别墅 从后天条件看，本地块具有很大的价值提升空间。

艺术和人文为本地块价值提升的两大手段，而超低地价的取得为本地块获得了后发的重 要优势。

第三章项目开发理念 太多年了，南京市场最好的别墅还是被帝豪花园之类所占据，营销的升级只能从金陵家天下的炒作中依稀看见这个城市从不稀缺顶级的山 水资源，但真正顶级的产品，太少太少。

从本地块的是建造别墅的块好地，具备了较强的先天的资源优势综合本项目的艺术性 质立项容积率限定低地价取得等因素，本地块在后期的操作中有较大的价值提升空间。

从开发商的角度出发，盛唐人不仅仅希望赢取利润，更希望赢得掌声从策划公司的角度出发，我们也不仅仅期望能够完成特色传播和快速去 化的任务，更希望从营销的立场出发，尝试从土地的固有属性去提升它的价值，以别墅消费的心态去构造产品，在纷杂的竞争中凸显产品的特色与差 异。

对于本案的开发，我们充满热情和信心。

当然，我们的信心必须来源于开发商的专业和实力，我们的热情只能建筑在实实在在的产品和品质上。

整体开发理念 理念之围绕市场，赚足利润 作为个发展商，赚钱是本能和动力只有赚钱，才能生存，才有发展 卖掉产品，才能赚得利润要卖掉产品，就必须尊重市场，从市场的真正需求出发。

理念之二做精品，树品牌 作为个有责任的发展商，不仅要赚钱，更要做精品，树品牌 先天的山水资源和后天的价格优势