经济支柱型产业，其稳定健康 的发展成为本次宏观经济调控的重点，也对保持国民经济平稳快速发展具有重要意 义。在国家控制房地产投资规模过大，抑制商品房价格上涨过快，调整商品房供应 结构不合理的大背景下，增加经济适用房供应量，加快经济适用房建设已成为当前 稳定商品房价格和使商品房供应结构趋于合理的重要手段之，以至今后很长段 时间里，经济适用房将在整个住宅供应市场中占有举足轻重地位。 基于整个房地产市场发展态势，住宅建设在未来的基本走势，是住宅建设的 支柱产业地位不会改变二是随着城市化进程的加快刚性居住需求有增无减三是 仍会保持定幅度的增长速度。也就是说，国家既要控制过度盲目投资，也要保持 整个住宅建设市场健康理性发展。因此加快经济适用房建设无疑将成为重要的调控 手段和国家政策扶持的对象。 从本项目政策层面上分析，由于本项目属省直专用房，是为解决省直机关企 事业单位干部职工房改遗留问题的建设项目，方面在项目运作中，其建设用地的 获得住宅的分配与销售资金的运作等要受省政府及相关主管部门的约束与调整 同时在项目基本建设程序中的有关环节包括住宅的定价基本建设相关环节的审 批与管理等又要与四部委关于经济适用房的有关政策相接轨。另方面在项目的 组织协调方面，由于省委省政府对本项目的高度重视，有意将此项工程列入省重点 工程项目，专门成立了浙江省省直经济适用房建设联席会议办公室，负责协调省直 单位专用房建设管理和销售中的有关事宜，为本项目的开发建设提供了有力的组 织和协调保障。 总体上说，虽然项目的政策约束性条件较多，但无论是从规范运作行为还是降 低协调成本，从这种意义上讲，本项目处在当前特定的市场环境下，以其政策扶持 背景和稳定的投资收益，不仅大大降低了项目的经营风险，同时也有效降低了项目 的政策风险和项目运作的协调成本。 二住宅居住人群需求分析 根据本项目的开发意图和总体思路，住宅建设最终是要在符合相关政策规定要 求的前提下，尽量提高本项目特定居住人群满意度。由于满意度的高低是取决于人 们在使用产品过程中满足其期望和需求的程度，因此对本项目居住人群的需求分析 是项目住宅产品定位的重要依据之。 根据本项目特定居住人群省直机关企事业单位干部职工共性需要和个性诉 求等因素来分析，我们得出以下些基本结论首先我们提供的住宅产品应充分满 足这部分人群在生理心理及安全方面的第层次基本需求，这包括对住宅产品的 基本使用功能需要居住私密性和安全性需要日常居住生活的便捷性和产品使用 低成本支出的需要等其次是要满足他们在休闲娱乐社会交往人与人沟通渴 望得到尊重并全面提高生活质量的第二层次需求最后是尽量满足其心理审美需求。 三优劣势分析 项目优势 项目属性优势本项目为省直机关专用房，项目的所有房源由省直机关事 务管理局统分配，在销售和资金回笼方面不存在太大压力，项目经营风险小。作 为经济适用房的开发，有政府的支持，在税收和政策上都能享受不同程度的优惠。 交通优势项目位于滨盛路和建业路口，靠近四桥高架和江南大道，交通 可达性好。 地域优势本项目位于省属滨江用地内，且沿江带多为高档楼盘，对于 提升楼盘的档次起到较大的带动作用。 配套优势本项目周边有公建中心青少年活动中心和自身的商业配套， 对小区居民的生活带来很大的便利。 规模优势本项目占地亩，适中面积可以充分展示小区规划，利于塑 造小区的整体品质。 项目劣势 项目所在的省属滨江用地范围内列入建设计划的项目相对较少，周边缺乏 必要的人气，大家对于项目的价值认知有待段时间的过渡。 项目地块不方正，西北角为中铁住宅项目，这对于项目规划设计来讲，会 形成定的制约。 项目以提高得房率为主要目标，对于高层建筑来讲，必然会存在梯多户 的结构布局，这在定程度上影响住宅房屋的通风效果和居住品质。 本项目为省直专用房，在定价与成本控制方面有严格的政策性限制，方 面直接影响项目住宅部分的赢利能力，另方面在控制成本的前提下为提高楼盘的 品质带来较大的挑战。 四住宅产品定位 住宅产品定位的主要依据是项板单调和 千篇律的状况，努力创造丰富新颖的建筑形式，反映时代风貌和地区特色，体 现稳重大气而不失个性。在经济合理情况下，建议尽量布置高层，提高项目绿地 率。 景观设计以江南园林风格为主，注重自然生态，要充分处理好景观与建筑 道路及周边环境的关系，提高小区景观整体的均好性。 交通布局规划 小区交通布局要合理有效有序组织小区内交通，满足消防通道及登高场地 的要求，实现交通的便捷性与通达性，充分提高人流车流效率，实现人车分流，停 车位配比不小于。 小区入口设置与布局要在满足规划条件的前提下，尽量有利于小区人车出入包 括出租车停放位外来人车登记处和交通组织安全防范及物业管理，并能充分 考虑与商业配套建筑的有机结合。 建筑设计建议 户型面积及比例 户型面积及比例按照省直专用房的有关政策规定执行，具体指标如下表所示。 提高住宅平面利用率及得房率，在满足主要居住功能要求的基础上，提高居住的舒 适度健康性和环保性。 户型面积比例户数户 平方米以下 平方米左右 平方米左右 平方米左右 合计 本项目住宅为万平方米 住宅的设计要适度超前 这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能质量方面的适度超前，这就 要求设计人员必须考虑到今后数年内人们生活方式与需求的变化。应充分体现以 人为本的原则，想住户之所想，每细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重， 实现动静分开，洁污分离。每户型内部布置都应按内外分区动静分区生理分 室功能分室等要求设计。 五住宅价格定位 经济适用房销售价格主要根据当前政府规定价格构成来估算，考虑到本项目土 地前期及建安成本管理费用税金以及的固定利润，当前杭州市经济适用房高 层住宅最高销售价格为元的规定，以及本项目为省直专用房性质，住宅销 售价格暂定元。 第二节公建配套及商业市场分析及定位 在前期市场调查的同时，我们对本项目公建配套及商业部分进行了专项市场调 查研究，这为本项目进行科学合理的市场定位和产品定位提供基础性资料和重要依 据。 公建配套及商业物业定位 本项目定位为以服务社区居民日常生活为根本，以餐饮休闲类业态为特色， 以汽车美容青少年教育家居橱柜等特定需求为延展。 二产品定位 根据预规划方案，建议项目由临街住宅底商和集中式公建配套组成 临街住宅底商 根据规划条件要求，临街住宅底商分布在南北两边。 集中式公建配套 依据规划条件及地块基本情况，在地块的西南角安排集中式公建配套综合经 营楼，以满足社区居民大众餐饮青少年教育老年人活动休闲娱乐与健身配 置游泳池乒乓球羽毛球篮球壁球器械健身体操房等健身项目等需求。 三公建配套及商业产品价格定位 根据现在的市场价格结合今后发展的趋势，建议销售价格如下 南北层临街商铺每平方米元平方米 住宅车位万元个 综合经营楼按成本持有经营。 第三章项目建设计划及工作分解 本项目建设周期的计算起点以项目取得立项批复的时间为准，即年月 日。本项目关键事件完成的时间节点计划如下通过规划方案审批并领取建设 用地规划许可证应不迟于年月日完成土地报批征地拆迁办理 交地手续并取得土地使用权证应不迟于年月日完成开工建设 前相关手续并领取建设工程规划许可证和建设工程施工许可证应不迟于 年月日完成各单体建筑基础工程和以下土建部分不迟于年 月日各单体工程全部竣工验收并具备交付使用条件不迟于年月 日。 根据以上计划本项目整体建设周期为年。 图所示工作任务分解结构图 图所示项目工作最终交付成果分解结构图 图工作任务分解结构图 区内市政配套工程 三通平 滨江省直专用房项目 项目前期开发阶段项目施工建设阶段项目营销阶段 计划立项 规划方案设计招标 规划定点 规划方案设计审批 申领建设用地规划许可 证 初步设计 初步设计审查 征地拆迁补偿 地质勘察设计 办理交地手续申领土地使 用权证 施工图设计 各单体工程基础部分和 以下土建部分 住宅工程主体部分 综合楼主体工程部分 住宅销售前期准备工 作并回笼首期住宅预 售收入 办理交房手续回收 住宅销售收入尾款 按工程形象进度回笼 住宅销售收入 车位预售 车位销售 补交土地出让金办理 商业用房销售许可证 施工图设计审查 工程招投标 工程报建领取工程规划 许可证工程施工许可 证 综合楼持有经营 项目可行性研究 市场调研 土地报批 申领开发资质 图项目工作最终交付成果分解结构图 完成三通平 滨江省直专用房项目计划目标 项目前期开发阶段目标项目施工建设阶段目标项目营销阶段目标 取得立项批复 确定设计单位完成规划 方案设计成果 取得规划条件和勘测红线 通过规划方案设计审批 取得建设用地规划许可 证 完成初步设计成果 通过初步设计审查 签订征地拆迁补偿协议并 交纳相关费用 取得土地报批手续 办理交地手续并取得土地 使用权证 出施工图并完成图纸内审 各单体基础工程