1、析 惠州社会发展状况 概述 惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东南端，南临南海大亚湾，与深圳香 港东莞毗邻。惠州为地级市，现辖惠城区惠阳区惠东县博罗县和龙门县， 设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区在全国范围内仅次于海南和广西北海。 开始，惠州大力推进经济结构调整，此后工业生产保持了较高增长速度， 数码工业逐步成为强势产业，形成了集团德赛集团侨兴集团麦科特集团 等批著名企业。国内生产总值年均增长，成功实现了农业市向工业市的转 变。但是，这时期房地产开发仍然处在阴影中，社会经济发展不快。年，惠州 市人均元，仅高于粤西山区的肇庆市。 现状 进入世纪以后，随着全国最大的中外合资项目中海壳牌石化项目进入实 施阶段，惠州形成石化与数码比翼双飞的经济发展格局，迅速成为珠三角新的经济 热点。壳牌项目不但每。
2、三产业的主要组成部分之，惠州旅游业近年来也取得了些进步，包 括市政府对西湖的整治罗浮山及其他旅游景点的建设旅游宣传推广力度加大 星级酒店保持了较高的住房率东江菜在保留传统基础上的锐意创新等。 年，惠州全市接待国内外游客次数比年增长旅游总收入比 年增长，两项皆保持了定的增长速度。但总体而言，惠州的旅游业发 展直处于较低水平。突出表现为 旅游设施的开发配套差 惠州旅游资源及竞争力在珠江三角洲及香港澳门诸城市中高据榜首，但开发 和配套远远落后于上述各城市。 表是广东省社会科学院对珠三角各城市旅游开发配套的综合评价。 目录 前言 项目简介 第章酒店经营环境调查及分析 本章对惠州社会经济的历史沿革和现实情况进行了宏观分析，认为惠州 经济正处于起飞前高速滑行期间。同时，惠州第三产业发展和旅。
3、州酒店业未来客源市场进行了分析，认为大中型工业企业仍 然是惠州未来经济的主要构成部分和最活跃的部分。根据酒店自然条件，把 项目定位为园林式的接待功能齐备的五星级商务酒店，并提出了定位依据。 第十二章酒店功能定位 本章对项目的住宿商务接待餐饮娱康乐和公共区域的功能进 行了设计，对设备设施档次进行了定位。同时根据酒店产权分布情况和营业 部门的经营变数，对资金投入原则提出了建议。 第十三章酒店设计布局和风格 本章对项目的自然环境进行了分析，同时参照国内先进酒店的设计模式， 对项目的环境改造建筑风格建筑结构等提出了建议，对大堂客房餐 饮等进行了初步规划，希望酒店成为区域地标式的建筑。 第十四章酒店经营管理规划 本章对项目的经营环境进行了分析，认为自然环境优势和规划优势的结 合将成为酒店的核心竞争力。
4、有利于构筑以客房为经 营中心，充分发挥配套项目的功能，形成收入多元化的酒店经营格局。 第五章产权式酒店调查及分析 本章分析了汤泉高尔夫度假公寓和大亚湾康汇外商公寓的产权销售情 况，认为上述两个项目都取得了较大成功。本章提出，在惠州经济高速发展， 市场消费力和投资能力不断增强的情况下，酒店产权销售容易获得成功。 第六章高星级酒店概述及分析 本章从设计布局设施配套设备状况和管理状况等方面，对惠州的高 星级酒店进行了全面分析，认为惠州现有高星级酒店普遍存在硬件档次较低， 内部管理和市场营销水平不高的问题。 第七章高星级酒店经营状况和市场竞争力评估 本章对惠州高星级酒店的经营状况进行了分析，并对他们的市场竞争力 进行了评估，认为天悦大酒店和惠州宾馆都存在收入构成不合理的问题，可 续性发展受到挑战，必须。
5、个酒店经营成功与否，最终取决于产品与市场需求的结合，而市 场需求是由区域经济发展决定的。因此，在调查研究和报告编写过程中，我们始终 坚持市场导向的原则，密切关注惠州经济发展趋向，并把这种关注作为可行性研究 的灵魂。 我们还注意下列几点 客观性 作为中立的项目评估报告，首先要尊重的是市场规律，不是投资者或作者的主 观想象。在报告的编写过程中，我们尽可能采集有关惠州酒店业的各种数据，并广 泛接触惠州市相关政府部门酒店同行和消费者，就项目有关问题征询意见和建议， 力求报告具备较强的客观性和代表性。前瞻性 酒店作为更新换代较快而使用周期较长的产品，要求投资者和经营管理人员必 须用发展的眼光看待问题，正确判断行业的市场走向，设想项目的市场渗透力。在 报告的编写过程中，我们有选择地对惠州现有酒店业状况进行调查分析，以此作为 。
6、游业开发严 重滞后，兴建高星级酒店对社会经济协调发展将产生积极影响。 第二章酒店业调查及分析 本章对惠州与周边地区的酒店业发展情况进行了数字化对比，认为惠州 星级酒店无论住房率还是房价都处于较高水平，市场饱和程度低于周边地区。 本章提出，以惠州旅游商务市场容量，完全可以支撑家以上五星级酒店。 同时，酒店建设需要政府进步扶持。 第三章酒店式公寓调查及分析 本章概述了深圳和惠州酒店式公寓的发展情况，并重点分析了大亚湾康 汇外商公寓和假日酒店公寓楼的经营状态。认为随着外向型工业的发展，惠 州酒店式公寓将持续受到市场欢迎。 第四章餐饮娱乐业调查分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,本章概述了惠州餐饮娱乐业发展情况，并重点分析了餐饮在星级酒店 的生存状态，认为惠州餐饮娱乐市场潜力比较大，。
7、年为惠州增加数以百亿计的工业产值，而且可以带动倍的 下游产业。在项目的刺激下，九十年代初掀起的投资热潮迅速重演。其中数码工业园引起包括日本佳友普利司通韩国美国可口可乐等世界强公司在内的 中外企业的关注，投资意向书大量签订。 年代初曾经在惠州房地产泡沫中被套的海内外投资者也迅速返回惠州。如中 建蛇口发展有限司准备投资多亿元，开发建设万平米的泗水湖滨公园新区。 深圳振业集团在莲塘圈地亩，准备建大型高尚社区。 据统计，年上半年，惠州投资增长率居全省之最，高达，远高于 省内增长较快的韶关东莞云浮佛山。 如图所示。 惠州韶关东莞云浮佛山 图年广东省部分城市投资增长情况 第三产业发展状况 第三产业是衡量现代社会经济发达程度的重要标志，当经济发展到定阶段 时，第三产业可以有力地推动第。
8、产业和第二产业发展。上个世纪九十年代以后， 惠州第三产业发展缓慢，年，第三产业产值还占比重，年降 至，年降至，说明第三产业的发展速度明显滞后于第产业和第 二产业。如图所示。 年，广东省第三产业占比重平均为，其中广州为，深圳为，都超过了英格尔现代化标准即以上。惠州排在珠江三角洲九个 城市最后位，如图所示。 年，虽然惠州第三产业得到较快发展，但产值只占全市的。 第三产业发展滞后的问题从年起就引起了政府有关部门和各界有识人士 的注意，惠州市政府也直倡议加快第三产业的发展速度。惠州市政府办公室在 年全市经济运行情况简析中认为，第三产业比重较低是年全市经济运 行情况中第个值得注意的问题，第三产业相对滞后必将对第二产业及整个社会的 发展产生定的负面影响。 图惠州产业结构比例 年年年 第产。
9、五章项目财务决策 本章对项目投资额未来年经营情况和现金流量进行了动态分析，认 为项目的投资决策财务评价指标均为合理指标，风险相对较小。同时该项目采用的资金筹措方案及产权式酒店操作方案在财务上也是可行的。 第十六章项目风险及防范措施 本章对项目的投资风险政策风险市场风险和竞争风险的表现形态进 行了分类归纳和分析，提出了风险防范措施。 第十七章可行性研究结论和建议 本章认为惠州社会经济发展迅速，非常适合投资高星级酒店，项目在财 务上是可行的，风险是可控的，社会贡献度很大，是优质的投资项目，投入 市场后将具有很强的竞争力。希望投资者尽快明确各阶段工作目标和进度， 加快项目建设。 前言 受惠州新世纪花园有限公司委托，我公司为新世纪花园酒店暂定名进行可 行性调查论证并编写论证报告。 我们认为，。
10、参照，但更多把注意力投向未来市场发展，以此确定酒店的市场定位和各种功能设 计。 清晰度 在可行性调查论证过程中，我们邀请国内外酒店管理专家参与讨论，以期对项 目开发的市场机会市场定位和未来发展思路等都有更加清晰的认识。同时本报告 对酒店的市场定位业绩预期和风险防范等都尽量作较为详细的描述和预测。 希望通过我们的工作，使新世纪花园酒店建设有良好的开端。 项目简介 项目名称惠州新世纪花园酒店暂定名 项目投资惠州新世纪花园有限公司 投资性质有限责任公司 项目位臵惠州市惠城区鳄湖路中段 占地面积占地面积,平方米 建筑密度建筑密度建筑面积规划总建筑面积,平方米 投资总额项目预计总投资金额人民币亿元 项目定位园林式的接待功能齐备的五星级商务酒店 建成时间项目预计于年底建成 第章酒店经营环境调查及分。
11、对产品进行更新换代。 第八章对酒店业的整体评价 本章广泛收集了惠州有关政府部门行业权威人士和消费者对惠州酒店 业的评价。认为现有惠州高星级酒店远远不能满足国际化程度越来越高的市 场需要，已经到了产业整体升级和大幅度调整结构的时候。 第九章兴建五星级酒店的市场机会 本章借鉴深圳高星级酒店的发展历史，同时参照年中国星级酒店 统计公报，提出高星级酒店是城市经济发展和综合竞争力的重要风向标， 目前是惠州建设高星级酒店的最佳时机，经营效益是有充分保证的。 第十章高星级酒店的未来走势 惠州高星级酒店将升级换代，现有格局将改变，市场竞争将变得激烈。 本章描述了项目在市场竞争中的优势，并重点分析了与康帝国际酒店之间相 辅相成而又相互竞争的辩证关系，提出差异化发展的思路。 第十章酒店市场定位 本章对惠。
12、业 第二产业 第三产业 引自广东省社会科学院惠州市经济社会发展战略规划 广州深圳江门珠海佛山东莞肇庆中山惠州 图珠江三角洲各城市第三产业比重情况 引自广东省社会科学院惠州市经济社会发展战略规划 展望 毫无疑问，惠州经济正处在起飞前高速滑行期间。按惠州市社会经济发展战略 规划，未来年，惠州将逐步发展成为世界级的石化生产基地国内重要的产业 制造基地广东省重要的港口现代物流基地和旅游文化产业基地。这样，今后年 内，惠州将成为广东全省最具发展潜力的城市。专家们预测， 十五及十五后段期间，惠州市的增长速度将达到。 随着第二产业的迅速发展，怎么扩大第三产业规模，逐步达到产业间的平衡发 展，这将是政府和民间深入讨论的问题。 惠州旅游业调查及前景展望 惠州旅游业发展状况 作为第。
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