段，各项事业取得了历史性的成就。九五期间，区的主要 经济指标年均增长快速，旅游物贸交易都市型工业以及房地产业等是该区 的支柱产业。 为了进步发展市经济，市委市政府提出了坚持以科学发展观统领 经济社会发展全局，以建设繁荣活力文明法治和谐安康生态环保的建 设目标，扎实推进社会主义和谐社会建设，加快改革开放，着力推进经济结构调 整和经济增长方式转变，国民经济和社会发展又好又快，实现了十五的良 好开局。 本项目拟建的广场充分体现了市的整体发展战略，积极打造个全新的 集多种服务功能为体的综合现代化商贸中心，包含有办公商业餐饮娱乐 等多种经营内容，项目规模大设计思想先进，本项目的建设将推动区仍至 市新轮发展规划的实施。 项目建设有利于较好地发挥土地效益 根据地区的发展规划，该地区重点发展旅游商业和物贸，目前主要已建 成了广场广场广场商场商场，即将投入运营的项目商业广 场等，地区总商业面积超过万平方米。 本项目将建设个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市商业中 心，这不仅大大提高了市区商业中心的水平和规模，丰富了商业中心的商业业 态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。本项目为配合 市建设花园式风景旅游度假城市，将乐园改建为集旅游文化商贸购物金融 证券会展中心为体的商业广场，从而充分利用了土地资源的有效发挥。 项目建设有利于文化设施旅游良好结合 是省内有名的旅游城市，现湖区边区域已发展起商业广场酒店综合物业 等，本项目处于旅游区的周边，游客经常从大道经过，是城市对外接触游客的 窗口，是将原有旅游资源与地区商业发展的有机结合，是种新的开拓，据统计， 中心商业区天宁北路建设三路的消费客户以本地常住人口为主，而外 来游客和商旅消费客户比例合计不到，主要原因为旅客难以找到与景区衔接 就近的集酒店商业广场的新型建设项目，在此背景下，我们准备开发建设的 广场无疑适时而上，具有定的建设必要性，方面尽可能的提供给市场高品质 的商业广场，满足市场的需求，另方面也会产生较大的经济效益和社会效益。 申请报告研究的编制依据和范围 编制依据 政府有关立项建设用地规划批文设计任务书等文件 环评报告及环境保护行政主管部门出具的环评报告审批意见 项目行业分析报告初步规划设计 银行资金证明，自有资金情况说明资金筹措构思和是否进行合作建设的情 况说明 工程地质资料初步勘察报告 项目策划定位报告规划设计建议建设进度构思说明 工程概预算 委托人近三年财务报表 建设单位的背景资料建设单位的工商营业执照事业单位提供组织机构代 码证及相应的资质证书 广场工程施工方案 委托公司编写的技术咨询合同书。 编制范围 本报告考虑了本项目红线范围内的总体规划和布局，编制范围主要包括拟建 主体工程以及供水排水消防供电及照明系统空调通讯智能系统等配 套工程，其中配套公用工程考虑了项目总体规模的需求。 报告重点论述了本项目的概况建设的必要性项目建设方案投资估算以及 社会效益。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析项目定位规划设 计定位营销推广策略以及项目的财务评价进行研究与作出进步的论证。 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市亿元，同比上升个百分点，低于全社会 固定投资增长率个百分点。房地产投资占全社会固定投资额的，同比下 降个百分点，房地产业投资过快增长的态势得到初步控制。 年房地产开发 年全国土地开发投资为亿元，同比增长土地开发面积为 亿平方米，同比增长土地开发投资占房地产开发投资的比重为， 同比上升个百分点。土地开发投资和土地开发面积的较大幅度增加说明房地 产较强的发展态势，新开工面积亿平方米，同比增长，为 年增幅连续下降后的回升。竣工面积亿平方米，同比下降，表明当年房 地产产品供给减少，是房价上升的原因之。 年房地产销售 年全国商品房销售面积亿平方米，同比增长，销售面积高出 竣工面积万平方米，虽有预售因素，但也表明了需求的旺盛，房价上升在所 难免。 年商品住宅开发 近年来国家对房地产业实施宏观调控，包括控制房地产投资信贷规范拆迁 规范土地供应，加强税收征管等，在短期内影响房地产产品的供应的增加。商品 住宅在房地产中的主体地位加强，顺应了不断增长的住房需求。 年年房地产市场总体预测 总体预测 年年将继年后的又是房地产政策年。回顾年的房 地产形势，这些旨在稳定房价规范市场的政策举措的实施效果尚未显现。相关 部门的统计数据显示，年三季度全国的普通商品房价格依然同比上涨了， 其中部分大中城市，第三季度房价仍以超过的速度快速上涨。同时住房供求结 构性矛盾依然突出，普通住宅所占比例过低的问题未有根本改观，估测各地政府 在落实国务院房地产调控方案细则的工作力度仍然不大。预测年年国 内房产市场有如下主要走向。 房地产融资方式呈现多元化趋势 长期以来，我国房地产开发采用的是典型的香港模式，即开发商利用大量 银行资金买地建房卖房，然后再开始新轮循环。在这个过程中，房地产开 发资金主要来自银行的土地及开发贷款预收款银行按揭贷款施工企业垫款， 而开发商自有资金比例较低。经过政策调整后，土地使用趋于透明，但是资金的 制约日益明显。近几年国家有关监管部门对房地产开发企业资金实力提出了越来 越高的要求，先是清理工程拖欠款，接着房地产开发资本金比例提高，存贷款基 准利率提高，个人房贷利率及按揭成数提高，继之招拍挂后的国有土地出让 金的限期缴清，直到最近人民银行建议取消期房销售，资金成为房地产行业面临 的最大挑战旧的融资渠道受阻资金链日益趋紧。在这种形势下，房地产业正 由土地运营向金融运营转变，而房地产更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产 品，以银行贷款为主导的间接融资将转变为多元化融资模式。 从近两年的情况来看，房地产企业的融资活动空前活跃。据有关调查统计， 年，房地产基金投向房地产资金超过亿美元，年，房地产基金投向房 地产资金将达到亿美元年，全国家信托投资公司共计发行了约个 房地产信托产品，募集金额约亿元，年，房地产信托募集资金将达到 亿元。可以看出，随着调控的持续，房地产企业融资更加依赖于银行信贷外的其 他金融创新产品。同时，海外地产基金也纷纷进入中国迅速发展的房地产市场， 像摩根士丹利盛阳地产基金地产美林投资银行等著名国际地产 基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。 房地产投资增速趋稳，供给量有所增加 从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓。根据 年前个月房地产开发投资发生的变化，以及房地产投资年度变化规律，可 以预计，随着宏观调控政策作用的继续显现，年年房地产投资的增长 幅度将继续回落，全年房地产投资增长约左右。由于当前我国房地产投资增长 已进入到相对正常增长空间，如果今后没有力度更大的调控措施出台，估计 年年房地产投资不会出现大幅度的降低或上升，增速与年基本持平。 方面，在宏观调控政策的惯性作用下，房地产开发贷款和消费贷款增速将继续 放缓，直接影响房地产开发的规模和施工速度，发挥抑制投资增长的作用。另 方面，海外资金和民间资金将继续流入房地产市场，资金偏紧状况将有所改善。 同时，国家将强化扩大居民消费政策，为了满足广大中低收入群体的住房需求， 国家将继续鼓励对普通住房和经济适用房的投资建设，因而，普通住房的投资增 第章总论 项目概况 项目名称广场 建设单位市有限公司 建设地址市 建设单位法定代表人 建设单位联系人 承办单位简介 建设单位市宝星发展有限公司位于，主要经营范围为房地产开发自有 物业租赁物业管理日用百货文化体育用品纺织品服装家用电器等综合 大型的有限责任公司，公司注册资金叁佰陆拾捌万元，是在市及周边区域有 定综合实力良好口牌及信誉度的发展公司。 项目提出的背景 本报告所陈述的对象为广场，以下简称本项目。 广场项目坐落市中心区，毗邻优美宁静的。总建筑面积约 平方米其中以上建筑面积约平方米，地下室建筑面积约平 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 方米，建设定位为与广场融为体的大型商场。 有之称的市位于广东省。属亚热带气候。年均气温为。系 著名的历史文化风景旅游名城。 市坚持以经济建设为中心，积极实施东进和东引西连发展战略，实行 内外源型经济并举，全力打造三大经济板块，推动经济增长不断创新高。 年实现生产总值亿元，比上年增长，比年增长。 近年来，经济社会呈现持续快速健康发展的良好势头。在去年底召 开的市第十次党代会上，确立了工业主导重大项目带动三产旺市科教兴 市和人才强市区域协调发展五大战略，作出了全力发展工业城市县域 港口物流四大主体经济的战略部署，努力把建设成为最适宜旅游的花园式风 景城市最适宜人居的生态型山水城市最适宜创业的现代化工业城市。 招商引资不断取得新突破。年以来累计实际吸收外资达亿美 元，其中年预计亿美元，比上年增长，吸收外资总量连续四年稳 居全省山区市首位。 地理位置优越自然资源丰富基础设施扎实人文环境良好政策设 施配套，是投资兴业的风水宝地。 的中心城区，随着政府近年确定东扩南连江两岸百万人口大 城市的战略规划，城市的空间和容量都将倍增，区域商业对于周边的有效辐 射以及有效消费人口都将大大加强，对于市区商业的扩容升级提供了重要的契 机。据统计，五年内也需要新增超过万平方米的商业面积。 年，全市住宅完成投资亿元，比上年增长市区商品房销 售面积万平方米，同比增长，销售均价为元平方米，同比增长 。 项目选址位于市四路，西面隔着东环广场规划待建为广场，东面 为广场，南面紧挨四路，路之隔为大酒店，北面为国际酒店拟同 期规划待建，项目靠近居民住宅区，人口密集，地理位置优越，交通便捷。是建 设综合性广场的理想用地。 城区及周边区域近期开发的大型项目建设的房产项目主要为 及位于新城碧桂园等都为单房产出售项目，与本项目有潜在竞争的其 中之是将投入运营的国际广场，虽然名称同为国际广场并位于商业街道，但 地理位置较偏广场主题不明显。能以市地标形象出现的只有本项目。 项目的建设必要性 符合市区发展规划要求 区是中心城区，位于市区的中南部，是的陆上交通枢纽，以及通往 珠三角粤西外省市的主要门户。改革开放以来，特别是进入年代，区步 入持续快速发展阶段，各项事业取得了历史性的成就。九五期间，区的主要 经济指标年均增长快速，旅游物贸交易都市型工业以及房地产业等是该区 的支柱产业。 为了进步发展市经济，市委市政府提出了坚持以科学发展观统领 经济社会发展全局，以建设繁荣活力文明法治和谐安康生态环保的建 设目标，扎实推进社会主义和谐社会建设，加快改革开放，着力推进经济结构调 整和经济增长方式转变，国民经济和社会发展又好又快，实现了十五的良 好开局。 本项目拟建的广场充分体现了市的整体发展战略，积极打造个全新的 集多种服务功能为体的综合现代化商贸中心，包含有办公商业餐饮娱乐 等多种经营内容，项目规模大设计思想先进，本项目的建设将推动区仍至 市新轮发展规划的实施。 项目建设有利于较好地发挥土地效益 根据地区的发展规划，该地区重点发展旅游商业和物贸，目前主要已建 成了广场广场广场商场商场，即将投入运营的项目商业广 场等，地区总商业面积超过万平方米。 本项目将建设个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市商业中