作管理具有三个层次即决策层执行层和实施层。三个组织层次是 种以园区行政隶属关系为基础以资产管理为纽带的自上而下进行纵向组织管理和横向经营 联系的关系。通过对园区建设性质和盘锦市发展物流园区的基础条件的分析，选择采用经 济开发区模式作为物流园区建设和发展的基本商业模式。 根据现代物流的特征以及对物流园区的功能定位，考虑到物流企业和企业物流管理 的发展需要，园区物流服务方式应体现在为客户提供专业化的物流服务为客户提供快速响 应的物流服务为客户提供高水平的物流系统服务建立集物流商流信息流于体的新 型物流配送中心等三个方面。 物流园区发展的运作保障系统，主要包括园区建设与发展的政策规章制度运作 手段措施保障及园区发展的管理运营环境的保障等。保证物流园区健康高效运行的政 策和规章制度涉及到物流园区开发建设的商业模式设计中提及的发展机制建设机制管理 机制运营机制等有关的政策和管理机制。物流园区要积极争取盘锦市政府及相关部门的支 持，以经济开发区建设的经验为借鉴，通过对园区发展政策及规章制度的研究，颁布具有法 律效力的政策文件，在制度上确保园区的发展。 物流园区可行性分析及评价 物流园区的建设内容包括园区物流设施建设园区通道建设和物流信息系统建设三 大主要任务，其中物流设施建设为分期实施，园区通道系统和物流信息系统为次性建成。 预计总投资规模，万元。其中，物流信息系统投入为，万元。 根据中华人民共和国交通部公路水运建设项目可行性研究编制办法和国家计 委建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数及其他相关材料，本次研究中经济评价 指标选用财务内部收益率财务净现值静态投资回收期和投资利润率四 项评价指标。根据计算，本次园区建设项目的财务分析结果为企业财务内部收益率为 在基准收益率定为的条件下，企业财务净现值为万元企业投资利润率为 项目投资回收期为年。 计算结果表明，由于园区项目建设本身是项公益性很强的工程，其建设意义主要反 映在支持和促进盘锦市经济发展的社会效益上，而物流园区建设的直接财务效益较低。但根 据目前国内成功的物流服务企业以上的平均投资利润率计算，园区企业年平均利润水 平将达到万元，年均上缴所得税将达到万元。 因此，物流园区建设具有较好的投资建设前景，物流有限公司完全能够保证投入资 产的保值增值，具有较强的实施可行性。实际上，物流园区的建设效益，并不是通过物流园 区的开发建设企业自身的赢利体现出来的。而是从转移获利的角度，通过创造良好的物 流发展环境和培育现代物流新兴产业，使盘锦市获取经济发展环境，改善条件下的整体经济 利益，即可持续经济发展效益。 为此，希望盘锦市政府及相关部门能从经济发展的整体高度，对园区建设项目的实施 提供宏观环境支持。明确物流园区在物流开发和发展中的地位，抓紧落实园区开发优惠政策 及运作保障，积极引导和培育市场需求。批准设立物流园区启动建设项目，充分发挥示范带 动作用，发挥启动项目的示范效应。 物流有限公司要对启动示范项目进行科学合理运作，建立科学的园区建设发展机制， 认真做好园区项目建设的前期准备工作，合理安排建设时序，滚动发展，建立风险防范机制， 规避风险。 第二章物流园区的发展背景 对物流概念的理解 根据物流的内在实质和活动特点，通常意义上的物流概念为物流是为满足消费者需 要而进行从起点到终点间的原材料中间过程库存最后产品和相关信息有效流动和储存的 计划实施和控制管理过程。这是美国物流协会从总结物流经济活动特点和作用的基础上所 下的定义。 物流概念的演变和发展过程充分揭示出物流的核心内涵，即通过企业及社会经济活动 的紧密结合，物流己不仅仅是般意义上的，与运输和仓储有关的传统组织管理技术，而是 可以创造更高经济价值的经济管理活动。现代条件下的物流是涵盖企业经济活动各个环节的 创造增值价值的经济活动，物流既是项管理技术，也是现代条件下新的经济发展理论，因 此，对物流概念的理解应更为宽泛和多角度多侧面。 对物流运作功能的理解 物流是将企业的原材化趋势，即工商企业与 物流企业以及与物流的需求供给相关的企业，在物流运作上的专业化分工与协作。这种分 工与协作既可以是基于供应链的体化物流运作，也可以是单纯意义上的物流单项环节的服 务，专业化的分工与协作程度与物流服务供需双方面临的压力密切相关。在物流实际运作中， 上述分工与协作可分为两个方面 物流服务需求的推动 物流服务需求的推动表现为从成本服务及灵活性角度所反映的对外部物流服务的需 求，减少物流设施投入或提高资产收益率获得高水平的物流管理技能和企业经营管理方式 的调整。 物流服务供给的推动 物流服务供给的推动表现为，第三方物流企业服务的改进与第三方物流企业服务方式 的灵活性。 物流园区的发展概况 物流园区的建设和发展问题的提出，是由于现代物流发 展特点和趋势本身决定的，也是由于企业发展战略的改变企业物流能力的培养计算机及 网络等物流新技术的应用，物流服务的专业化分工与协作不断走向深化的产物。 自年以来，发展现代物流的积极性和热情在全国被唤醒，工业商业及物流企 业运用物流技术的领域不断扩展，各类物流基础设施建设也呈现出良好势头，物流园区或 物流基地正是在此种背景下出现并开始大力发展的。 物流园区的产生 物流园区作为物流业发展到定阶段时产生的新兴物流集疏方式，在日本德国等 发达国家已经得到了快速发展。随着我国传统储运业向市场化及现代物流业方向的发展转 变，国家有关主管部门开始制定了促进物流园区发展的宏观政策，些发达地区省份和城 市也纷纷开始筹建物流园区。然而，对于物流园区的规划建设和运营管理，我们还缺乏经验， 尚未有完善有效的做法可以借鉴。本研究报告分析研究了德国日本等发达国家在物流园 区建设中的经验和做法，希望能为物流实践工作提供有益的借鉴。 在德国乃至于整个欧洲，日益激烈的市场竞争迫使各个企业在生产及销售环节尽力降 低成本及费用支出，尤其是在定购原材料到向客户分发最终产品的供应链环节，节约成本的 强烈要求带来了发展物流产业的巨大机遇。 随着物流产业的兴起，原来相互分割缺乏合作的仓储运输等传统企业逐渐走向联 合，专业性的物流配送经营实体及园区货物配送转运中心应运而生。 伴随着物流业的进步发展，各个企业都逐渐意识到配送转运中心分散建设，各自为 战带来的资源浪费。各级政府也发现这种方式不利于充分发挥城市的总体规划功能。物流园 区作为物流业发展到定阶段的必然产物，在日本德国等物流业较为发达的国家和地区相继出现。物流园区在日本称为物流园地，在德国被称为货运村虽然名称不同，各国 的定义表述也不完全样，但是它们的建设目的服务功能是基本相同的。 国内物流园区的发展情况 由于物流园区在经济规模地理分布建设运作方式和政府发挥作用等方面，具有明 显的发展物流的开发效应和宣传效应。我国政府及企业在近年中不约而同地将其作为 推动地区区域和城市物流发展的重点工程，给予大力的支持。目前基本形成了全国从南到 北从东到西的物流园区建设发展局面，特别是以深圳为代表的珠江三角洲地区上海北 京等经济发达地区城市的物流园区建设步伐更快。 珠江三角洲地区 珠江三角洲地区的物流园区发展以深圳广州及周边的以出口加工贸易为主的中小城 市特别是东莞最具有代表性。 深圳将建立八大物流园区 深圳市己通过政府规划明确了物流发展重点及物流基础设施发展方向，为适应未来的 深圳将由北向西中东部三个方向发展，形成辐射状的城市基本骨架的城市发展格局，深 圳市己确定把物流业作为未来经济发展的三大支柱产业之，带动城市经济的快速发展和进 行特区的第二次创业。 根据该市物流分布与城市功能结构的特点，深圳市城市总体规划提出发展以集装 箱航空和口岸过境运输为主体，加速发展现代物流业的构想。根据这构想，深圳市物流 业主要服务于两大类型，包括货运枢纽型和配送中心型，共分为五种类别，即综合港口 陆路口岸航空配送等，计划依托深圳及通往华南地区香港的发达的交通运输网络，在 全市形成布局合理功能齐备的八大物流园区 机场宝安物流园区。占地二十至二十五公顷，包括航空物流货物代理及配送 西部港区物流园区。占地四十公顷，以散杂货集散和集装箱运输为主 南山物流园区。占地二十公顷，主要为消费性物流节点和配送服务中心 平湖物流园区。面积达到五十公顷，主要用于货物中转运输及铁路公路联运 龙华物流园区。占地四十公顷，主要功能为陆路口岸货运中转及集装箱接驳 笋岗清水河物流园区。规模为五十到六十公顷，其功能为消费性物流节点和配 送服务中心 龙岗物流园区。占地十公顷，主要为消费性物流节点和配送服务中心 盐田港区物流园区。面积为五十公顷，主要从事国际集装箱中转拆拼和仓储加工。 考虑到深圳的物流发展现状和特点，在规划的大物流园区中，深圳市将优先发展机 场宝安物流园区平湖物流园区龙华物流园区笋岗清水河物流园区盐田港区 物流园区及西部港区物流园区，几乎是在全市范围内全面启动物流园区建设。 当然，由于对物流园区理解上的差异，深圳规划的大园区其实在功能上是有较大不 同的，是否都应称做物流园区，也有待于在未来的发展中进行重新的定位。同时，个城市即便是经济规模较大和区域经济地位突出的经济中心城市，是否需要如此多的物流园区，也 值得商榷。 东莞常平物流园区 东莞是珠江三角洲对外经济最为活跃的城市，年外贸进出口额达到亿美元，