建设具有示范效应的特色物流园区，以再生资源与回收 物流为特色，与周边其他物流园区差异化定位，错位经营。 研究结论 本项目财务内部收益率为，大于行业基准收益率， 项目可行。 由不确定分析的结果看，本项目有较强的抗风险能力，且 在经营期内有较高的收益，所以本项目是可行。 主要技术经济指标 工程总投资万元。 其中固定资产投资万元，铺底流动资金万元。 资金来源 固定资产投资万元，铺底流动资金万元，全部由企业自筹解决。 营业收入正常年份万元。 总成本费用万元。 利税万元。 销售税金及附加万元。 利润万元。 所得税万元。 税后利润万元。 未分配利润万元。 总投资利润率。 投资回收期年含建设期年。 财务净现值万元。 财务内部收益率。 经济分析结论项目经济效益好，抗风险性强。项目可 行。 第二章项目建设背景及必要性 项目建设背景 政策环境分析 国家相关政策环境分析 物流业是融合运输业仓储业货代业和信息业等的复合型 服务产业，是国民经济的重要组成部分。发展现代物流业已经受 到国家层面的高度重视，些利好政策相继出台。这些政策也为 我国物流业的进步发展明确了方向。 年月国务院颁布实施的物流业调整和振兴规划明 确了物流业作为国民经济新的经济增长点的重要地位。该规划提 出了相关的物流园区工程城市配送工程等重点工程，同时要求 加强物流基础设施建设的衔接与协调。 年国务院颁布了中华人民共和国国民经济和社会发展 第十二个五年规划纲要，提出加快发展生产性服务业，强调要 大力发展现代物流业。规划提出要整合和利用现有物流资源，优 化物流业发展区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区的发展。 年月国务院常务会议研究部署了促进物流业健康发展 相关工作，从税收优惠土地政策支持经营环境改善等个方 面提出了政策措施和执行要求。为了降低物流企业成本和行业进 入门槛，提高运作效率，提出要减轻物流企业的税收负担降低过桥费，放宽对物流企业资质的行政许可和审批条件，提高审批 效率。同时鼓励资源整合，引导物流业向社会化方向发展，提出 加大物流设施的资金投入加大对物流用地政策支持力度，鼓励 物流园区的建设和发展。这是继物流业调整和振兴规划之后 的又重大利好政策，夯实了物流业发展的政策基础。 自治区与市政策环境分析 在国家层面相关规划的指导下，各经济和行政区域因地制宜 相继制定了物流发展规划。下面以内蒙古自治区和市为例，分 析内蒙古实业集团物流园区所在区域内的政策环境。 年内蒙古自治区颁布的内蒙古自治区年现 代物流业发展规划分析了自治区物流发展现状，总结了主要物 流节点城市物流发展基础，并提出市要立足于四大基础产业， 重点发展能源化工建材冶金等专业物流，同时加大物流资 源整合力度，加强物流基础设施建设，加快物流园区的建设。 颁布的内蒙古自治区市服务业发展规划将现代物 流业作为重点产业优先发展。提出要大力发展第三方物流，降低 物流成本，促进生产型物流与商贸型物流同时发展，把打造成 。土地价格方面，除仓储设施外的其他配套设施项目同样享受仓储用地价格等。 经济环境分析 宏观经济环境分析 近年来，市国民经济保持良好的发展势头，经济总量逐年 增长。年至年间，市地区生产总值直保持以上 的增速，近五年内几乎每年的增长速度都保持在以上。 年全市实现地区生产总值亿元，比上年增长，连 续年实现两位数增长。其中，第产业增加值亿元，增 长第二产业增加值亿元，增长第三产业增 加值亿元，增长。按常住人口计算，人均达到 万元。 居民收入和消费水平继续提高，内部需求旺盛。根据经 济社会调查年鉴数据，年市农牧民人均收入 元，比年增长，是全国平均水平的倍，是内蒙古自 治区人均收入的倍年城镇人均可支配收入元， 比年增长，比全国平均水平高出元，比内蒙古自治 区人均收入高出元。在消费支出方面，年农牧民人均生 活消费性支出元城镇人均生活消费性支出元，比 年增长。另外，年市社会消费品零售总额为 亿元，比年增长。 居民消费结构发生变化，为服务业的发展拓展了空间。 年消费结构呈现积极变化，汽车居住家庭装饰等消费不断扩 大。全年汽车类商品零售额万元，增长家用电器和音像器材类商品零售额万元，增长。另外， 家电下乡政策在实施以来，有力带动了全市城镇乡村的 消费市场。年全市已备案家电下乡销售网点家，累计销售 大类家电下乡产品台，销售金额达万元。 市经济的发展居民消费水平的提高以及消费结构的变化 将对社会物流服务产生极大需求，这为市物流业的发展提供了 巨大的市场空间。 中观经济环境分析 从产业角度来看，市传统的采矿业制造业和加工业等具 有较强实力，新兴的第三产业发展良好，充满潜力。物流作为生 产性服务业，其发展依托于相关产业的良好发展。总体而言， 市物流相关的产业发展特点可以归纳为以下几点。 相关产业的物流需求旺盛，市场潜力巨大 市是典型的工业型城市。经过多年的开发与建设，现已形 成能源化工建材钢铁冶金四大支柱产业，是我国重要的煤 焦化工基地和氯碱化工基地。工业经济的快速集聚发展，为仓储 运输物流等生产性服务业的发展提供了强有力的支撑，能够有 效地刺激对物流服务需求，物流服务业市场潜力巨大。 同时，随着近年市的经济社会迅速发展，各商贸企业对物 流的需求量也不断增加，对物流服务质量的要求不断提高。通过 对市建材家具家居家电五金钢铁再生资源等各专业 性批发市场的实地调研发现各专业性批发市场商户对于仓储 运输等基本物流服务需求相对统和集中，对集中仓储和单到底的运输配送有迫切的需求。除了对具体基本物流服务的需 求外，商户对于物流服务质量及其延伸服务也有更高的期待。物 流质量上，要求货物递送的准时保质延伸服务方面，对物流 金融物流信息整合提出要求。 物流企业逐步发展，行业有待整合 个城市的发展离不开商贸和流通，各类物流企业在巨大的 物流需求面前迅速崛起。截止到年，全市拥有各类专业市场 个，共有物流配送中心户，物流公司家，拥有运输车辆 辆，重型车占拥有各种装卸搬运机具台套，完成 公路运输万吨。年社会货运车辆已发展到台，年 运输总量达到万吨。通过调研发现，物流市场中还存在许 多小的物流公司，其经营业务简单，规模小分布散实力弱。 在运营模式上，这些小物流公司主要以货代业务为主，搜集需求 信息并联系运输车辆，从中收取中介费用。同时，各物流企业各 自为政，行业集中度低运作效率不高，整个行业现代化水平较 低运输车队分散，专业停车场站较少，专业基础设施资源相对 匮乏。总而言之，为了满足市社会经济发展对物流服务的迫切 需求，需要对现有物流市场进行整合，提高服务效率。 物流园区建设已经起步，定位仍需与实际需求相衔接 为了满足市物流需求，在自治区与市政府推动下，市已 经开始了物流园区项目建设。年建成与在建的物流园区大约 有家左右，主要有海南锦达物流园区海勃湾众利惠农物流 园区海南如意俊安物流园区海勃湾物流园区海勃湾岱山物 流园区等海南同州物流园区乌达呼铁君正物流园区等。 第章总论 项目简介 项目名称市商贸物流园建设项目 项目承办单位市房地产开发有限公司 项目拟建地点内蒙古商贸物流园区位于海勃湾区北部摩 尔沟地区，东临加工服务业园区，西连观光农业区，紧靠机 场和北站，南距市区中心仅约余公里，北接千里山工业园 区蒙西工业园区。园区在位置上与市区中心地带距离适中。 建设性质新建。 用地面积园区用地为南北长的不规则矩形，面积为 公顷。 研究工作的依据和范围 研究工作的依据 国家计委投资项目可行性研究指南试用版和国家 有关法律法规。 内政发号内蒙古自治区加快发展第三产业 若干政策的规定。 市国民经济十二五发展规划市物流发展规划。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,市房地产开发有限公司 研究工作的范围 本项目本着适度超前重在实用的原则，充分利用现有的基 础条件和地区潜力，因地制宜的搞好项目的设计和建设。 主要范围包括规划布局与技术安排，市场预测，公用工程方 案，建厂条件和厂址选择，总体布局，综合性技术经济指标，投 资估算，成本估算和技术经济分析等。 项目概况 建设内容 在商贸物流园区建设的总体战略指导下，以内蒙古商 贸物流园区布局条件和布局原则为基础，以商贸物流园区规划 功能和市场需求预测为依据，充分考虑园区未来的发展需求，决 定在该园区内部规划商贸物流区交易展示区仓储区配套区 和公共基础设施共五大功能区， 商贸物流园区内部功能区布局规划 功能区 规划面积 万平方米 占规划总面 积的比例 商贸物流区 零担货物集散区 货运信息部 物流信息中心 合计 交易展示区 钢材仓储交易区 装备零配件展示交易区 运力交易区停车场 家居建材交易展示区再生资源仓储办公区 合计 仓储区 建材仓库 家居仓库 家电仓库 日杂仓库 保温仓库 合计 配套区 加油站 汽车修理与洗车服务区 物流企业办公区 园区办公区 物流研发中心 小型停车场 综合服务区 辅助设施 职工公寓 生活配套 合计 公共基础设施 道路 绿化 合计 发展预留区 未来发展预留 合计 合计 目标 建设各类专业化仓库万平米以上，料棚料场万平米 以上 建设货运停车场万平米以上建设住宿餐饮休闲娱乐等配套服务设施万平米以 上 吸引入驻企业家以上 引入物流企业家以上。 项目的服务范围 立足于天然交通枢纽，着眼于周边经济圈，服务于本 地的生产生活，成为呼包鄂区的重要物流节点，争做内蒙古西部 现代化物流园区先驱。 服务于市生产生活需求，配合现有市场的改造，整合 中小物流资源，建成集展示交易物流信息仓储市内配送 为体的多功能现代化物流园区。 建设具有示范效应的特色物流园区，以再生资源与回收 物流为特色，与周边其他物流园区差异化定位，错位经营。 研究结论 本项目财务内部收益率为，大于行业基准收益率， 项目可行。 由不确定分析的结果看，本项目有较强的抗风险能力，且 在经营期内有较高的收益，所以本项目是可行。 主要技术经济指标 工程总投资万元。 其中固定资产投资万元，铺底流动资金万元。 资金来源 固定资产投资万元，铺底流动资金万元，全部由企业自筹解决。 营业收入正常年份万元。 总成本费用万元。 利税万元。 销售税金及附加万元。 利润万元。 所得税万元。 税后利润万元。 未分配利润万元。 总投资利润率。 投资回收期年含建设期年。 财务净现值万元。 财务内部收益率。 经济分析结论项目经济效益好，抗风险性强。项目可 行。