产组织布局合理，有适应产品生产物流系统，区域标识明显。

应具有厂房生产设备和其他生产设施所有权。

应具有主要检验仪器设备所有权。

应具有生产场所用地长期使用权按照国家生产用土地使用权规定租赁场地组织生产企业，应具有至少十年以上租赁期限。

二许可产品年销售量应与获许可时规定相适应。

对于设立年以上企业，年平均年销售量或者年平均销售收入按照近年计算。

消防车企业注册资金不少于万元，生产检验设备投入不少于万元，消防车生产纲领应不小于年产辆。

生产特种作业车底盘企业，注册资金不少于万元，生产检验设备投入不少于万元，特种作业车生产纲领应不小于年产辆且年销售收入不小于亿元。

其他专住人口近万人。

市新北区位于市老城区之北，北依长江，南枕沪宁铁路，东与江阴市西与丹阳市和扬中市接壤，与上海南京杭州等长三角中心城市等距相望。

区内拥有国家类开放口岸港和可直航国内多个大中城市机场，京沪高铁沪宁高速常泰高速，新藻江河德胜河新孟河等内河连通长江和京杭运河，构成了四通八达快速便捷水陆空立体对外交通网，区位条件优越。

年全区实现地区生产总值亿元，同比增长，总量是“十五”末倍地方般预算收入亿元，同比增长，占全市份额达全社会固定资产投资亿元，同比增长工业总产值销售收入利税分别完成亿元亿元亿元，同比分别增长。

三次产业结构从“十五”末调至年，在全省开发区中综合排名列第位。

天合光能成为建区以来首家销售破百亿元企业，小松现代超亿元，年销售亿元以上企业总数突破家，利税超亿元企业达家。

服务业加快发展，全年实现服务业增加值亿元，增长，社会消费品零售总额突破亿元。

环球恐龙城成为全市首家级旅游景区全省首家级文化创意类主题景区，百盛万达沃尔玛等批知名商业品牌强势入驻，龙成钢材市场长江塑化市场交易额双破亿元。

新北区以培育新兴产业为根本，全面建设国家创新型科技园区。

加快结构调整，做大做强装备制造化工新材料两大支柱产业，集群化推进创意光伏生物医药新能源车辆四大战略性新兴产业，各产业集中带和专题园区功能形象进步提升。

光伏产业全年实现销售收入亿元，引进光伏产业链配套项目个，天合光能兆瓦协鑫光伏兆瓦项目建成投产。

动漫艺术周成功升格为国家级重点文化节展，创意产业基地集聚软件动漫网游企业多家，全年营业收入突破亿元。

全面启动生物医药产业园建设，以太平洋美诺克康辉医疗千红生化等企业为龙头，加快生物医药产业集聚。

企业创新水平产品科技含量及市场竞争力提高，全年规模以上高新技术产业产值达亿元，研发投入占地区生产总值比重达，新认定高新技术企业总计达家，占全市。

组织申报市级以上科技项目项，获国家项目立项项。

引进海归人才名，建成省级以上创新平台家，其中国家级平台家，获得授权专利件，全区孵化器和加速器总面积达到万平方米。

坚持把招商引资作分析。

有关说明及建议本报告是在未有投资方具体融资方案前提下进行测算，仅反映地块本身投资收益情况，待确定投资方具体融资方案后，才能测算出投资方实际投资收益情况。

为便于计算比较，本报告中车库全部按销售处理，不考虑租赁经营。

同时，财务年度以受让到该宗地第个月开始，每个月为财务年度。

本报告是基于财务分析角度来思考问题，个项目投资与否，财务指标是很重要，但却不是唯起决定作用。

如果公司是基于战略方面考虑，想通过对该地块竞买与开发来树立公司品牌，那么财务指标在决策中所占权重将会下降，竞买价格将会跃上个新台阶。

宗地价格评估应是建立对市场充分调查研究，包括竞争对手可能竞投策略目标客户消费心理宗筑面积高层住宅建筑面积低层住宅建筑面积公建配套建筑面积地下车库建筑面积车位数个人口密度人公顷绿化率容积率最佳开发建设方案设计建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区配套规划建设，通过别墅市场推广来打造项目品牌，提升项目品位，从而带动其后高层销售。

计划整个地块开发建设周期为个月，销售周期为个月。

其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期别墅，高层住宅分两期推出，计划至个月时完成全部销售。

与此对应项目投资与融资计划如下表所示表项目投资与融资计划表序号项目建设经营期合计投资总额建设投资土地成本前期工程费建安成本费基础设施费公建配套费不可预见费管理费销售费用利息费用流动资金资金筹措自有资金借款销售收入再投入说明因利息费用取决于投标公司融资结构，而融资结构优劣又取决于公司在资本市场能力高低。

该宗地地价需在成交后日内次缴清，故对竞投人资金压力很大。

可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。

因为项目融资结构不明，且项目全部投资财务评价又与融资结构无关，故此表中利息费用计算和资金筹措计划都暂没计算。

宗地地价测算地价之外成本测算参考目前建筑市场及房地产开发市场基本行情，估算出该宗地开发项目总成本费用为万元。

具体测算详见附表。

销售收入测算参考目前香蜜湖地段住宅市场行情，高层为元，低层为元，停车位为便于计算，全部按销售考虑为元个，则测算出总销售收入为万元。

具体测算详见附表。

地价成本测算根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场竞争程度，取定开发商投资该宗地可承受回报率极限为，正常期望投资回报率为，市场投资回报率上限为。

则该宗地地价范围为万元，正常市场期望地价为万元。

扣除宗地转让契税，则得该宗地竞投报价范围为万元，正常市场水平竞投报价为万元。

具体测算详见附表。

项目财务评价由于香蜜湖宗地最终中标地价尚处于预测阶