自然增长率‟人口呈上升趋势。 在南昌市经济建设突飞猛进的状态下，本项目的完成能很好的解决南 昌市及周边地区人口的居住问题，为南昌印钞厂工会提供良好的居住条 件项目中的商铺能带动该片区的商业经济，为本项目的住宅部分提供了 方便的商业消费并提升了住宅房地产的自身价值项目中的车库部分也能 安全方便居民在日常生活中停车，并完善项目居住功能和提升项目的总体 价值。 居住小区位置极为优越，交通极其方便，该地在连接南昌市区 和南昌市的条黄金大道迎宾北大道旁周围三面临生活区住宅及附属用 房等，面临街周边各类市政配套设施完善，生活方便快捷，使住户能够感 受到真正不样的都市生活。该项目已与目标消费群体签订了团购协议，项目 竣工验收后住宅房地产部分即可销售空。项目的商铺部分全部临街，已与南 昌市政府有关部门签订了相关协议，取得了南昌市政府的大力支持，在取得预售许可证后即可进行汽配行业的招商，再加上项目的住宅部分以及周边已有的 居住小区的人气支撑，商铺的销售前景十分乐观。 南昌发展有限公司是南昌市当地的房地产开发公司，居住小区 是公司很重视的个开发项目。该项目由公司中高层房地产开发经营经验丰 富的管理人员操作，配以先进的经营管理理念和合理的营销手段，实现项目的 顺利开发。 有财务分析结果可见，项目投资税前财务内部收益率为，高于设 定的基准收益率，项目有较大的投资吸引力。就本项目而言，市场的分析和项 目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具 有客观性和般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实 现项目的销售目标，并最终实现项目的赢利目标将是完全可能的。 四该项目住宅部分的团购合作关系 该项目居住小区由住宅和商铺两部分组成，是项目的开发商南昌 发展有限公司和南昌印钞厂工会共同洽谈多年，决定共同完成该项目由 南昌发展有限公司进行项目的开发与项目商铺部分的销售待项目竣工完成 后，按照南昌发展有限公司和南昌印钞厂工会共同签订的团购协议，由 南昌印钞厂工会团购除开发商南昌发展有限公司自留的十套外的住宅部 分最终完成该项目的开发建设销售。 二市场分析与需求预测 南昌市概况及经济发展基本情况 南昌市历史悠久，素称江西首府首市，迄今置市多年。我市位于 江西省中部偏北，赣江抚河下游，鄱阳湖之滨。位处东经† †北纬††之间，是省会南昌的南大门。境域总面积 平方公里，全市辖个乡镇和向塘省级开发区南昌小蓝经济开发区， 总人口万人。 南昌市是省会南昌的南大门，省城近郊，市城离市区中心仅公里。 全市目前已形成个公路航空水路铁路等齐全的交通运输网络。公路 四通八达，国道温厚高速公路穿境而过京九铁 路与浙赣铁路在向塘镇交汇，使南昌市成为真正的黄金十字铁路枢纽，向塘 铁路编组站成为仅次于郑州的全国第二大货运编组站赣江抚河在境内交 汇，航道可通长江各口岸市城离昌北机场公里。南昌市交通便利，京 九浙赣皖赣等铁路穿越市境，以小时行程对接长珠闽三角洲等发达地区。 境内有全国第二江南第的向塘铁路货运编组站。市城距市中心仅公里， 距昌北机场仅公里。近几年来，我市紧紧围绕拼争全国百强市文明城 两大目标，坚持以大开放为主战略，以工业化为核心战略，以开发区为主战场， 坚持开发区建设与市城建设双轮驱动，工业化城镇化农业产业化齐头并进， 市域经济呈现出速度加快质量提升结构优化的良好发展态势。年，全市总人口万人，其中男性万人，女性 万人非农业人口万人。年，出生人，出生率‟ 死亡人，死亡率‟自然增长，增幅比去年同期减少个百分点商 品房竣工面积为万平方米，同比增长，增幅比去年同期减少 个百分点。 房价出现近年来首次下降各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，月份大中城市房价出现近年来 首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。年，大中城 市房屋销售价格同比上涨，涨幅比年下降个百分点。其中，新 建商品住房和二手住房分别同比上涨和。从环比来看，年大 中城市房屋销售价格下降，其中新建商品住房和二手住房分别下降和 ，平方米以下商品住宅价格比年初下跌。月份，大中城市中有 个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有个城市二手住房价格出现环比 下降。 年房地产市场衰退程度逐季增加。其中，季度供给增长增加，需求增 长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价同比涨幅仍保持较高幅度 季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出 现下跌季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌 季度房价下跌幅度继续加大。各季度大中城市房价变化分别为环比上涨 环比上涨环比下降和环比下降。 ④加大住房保障建设 年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济适用房投资 比重与去年同期基本持平。月，别墅高档公寓投资额为亿元，在 商品住宅投资中的比重为，下降个百分点经济适用房投资额为 亿元，同比增加。 年，除去经济适用房投资增加外，廉租房建设也大大加快。年初，中 央财政安排投入资金亿元，比去年增加亿元。下半年，加快保障性住房建 设，成为国务院确定的扩大内需促进经济平稳较快增长的重要措施之。在新 增亿元投资中，住房保障建设获得了定份额，月份，国家发展改革委 又下达了亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区垦区 煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。 经济适用房的大规模建设将会影响房地产市场上商品房的销售，会降低房 价，对非经济适用房的住房来说是威胁。 年房地产市场运行趋势 商品房屋空置面积会有较大幅度增加年和年商品房屋新开工面积都保持了将近的较大增幅，按照 建设周期推算，年商品房屋竣工面积增幅将会有较大幅度增加。由于 年房地产市场成交持续低迷，期房销售量下降近，决定了年进入竣工 状态的商品房屋空置面积会有较大幅度增加。空置房屋直接形成房地产市场的当 期供给，在空置房屋没有被很好消化以前，商品房屋新开工意愿将会下降，以减 少房地产市场的后期供给，促进市场供求平衡。 房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长 年季度房地产开发投资意愿的下降开始显现，受此影响，年房 地产开发企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降，如果 考虑企业延缓开发建设进度的因素，这部分投资可能会出现负增长。同时，受存 货增加的影响，年商品房屋新开工面积增幅会有较大幅度下降，这部分项 目对应的新增投资增长也会下降。此外，受宏观经济下行和资金紧张状况影响， 估计上半年企业拿地欲望和开发土地活动均不会增加。因此，年房地产开 发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。 房地产开发企业并购重组将会增加 年，受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响，房地产开发企业 的资金供给源国内贷款个人按揭贷款定金及预收款都为负增长，企业资金 链条日益紧张，部分中小企业将会面临资金困境，未来企业并购重组将会增加。 ④年房价将会止跌企稳 短期来看，已经颁布的减息税费优惠对开发企业融资等方面的政策支持 都有利于房价的稳定，年上半年在保增长的大调控目标下，仍可能还 会有利于房价稳定的政策出台。从影响房地产市场的长期因素看，第三次婴儿 潮出生的大量后年轻人的结婚需求，将会有利于近几年住房刚性需求的增 加，过去五年经济高速增长形成的居民财富积累的基础，这些因素都会对促进房 价的稳定起到积极作用。 当前形势下，形成房价下滑压力的影响因素主要有宏观经济的下行经济适 用房建设力度加大带来的增加市场供给预期农村建设用地流转制度改革带来的 土地供给层面的长远影响等等。 在系列扩大内需保增长的政策作用下，预计年季度宏观经济将出 现回暖，同时经济适用房相关政策农村建设用地流转制度相关政策，短期内对房地产市场的影响有限，上述促进房价稳定因素的影响将会大于房价下行因素的 影响，预计年下半年房价将会止跌企稳。 区域房地产市场分析 南昌市的房地产市场分析 自年底国际金融爆发后，国家进行了系列的宏观调控打压房价， 整个房地产市场低迷，南昌市区的房价自年月后相继开始下降但是， 年月以来出台的两次房地产救市政策，减免契税营业税印花税土 地增值税城市房地产税等税费，其中平方米以下住宅的税费优惠力度就可 以达到，其五年以内住房转让的营业税予以减免，均在定程度上降低 了南昌市居民购房负担，提高了南昌市居民住房支付能力。 国务院号文中指出，年到年，南昌市平均每年新增万套 经济适用住房。年经济适用房竣工套数约为万套，如果新增万套经济 适用房，则经济适用房的建设总量将为往年的倍多，今后三年各年经济适用 房竣工套数占商品住宅竣工套数的比例达到左右，而近三年来该比例直 在左右经济适用房投资在商品住宅投资中的占比将由往年的提高到近 。 南昌市经济适用房建设总量的大量增加必然会对普通住房市场产生定的 挤出效应。当前，房地产市场已经出现供大于求的状况，落实政策 中新建的大量中小户型住宅将陆续进入竣工状态，这种时候南昌市大量供给经 济适用房，显然不利于这些普通住房的消化吸收，从而加剧南昌市房地产市场 的调整幅度。即使加大经济适用房建设计划没有落实，也会形成相应预期，这 种预期显然不利于扭转当前南昌市房地产市场的衰退态势。 受需求市场低迷的影响，南昌市