南京市第九中学震旦校区 小学南京市孝陵卫中心小学南京市长江路小学分校钟山花园城校区 幼儿园南京理工大学附属幼儿园万恒南师附小附属幼儿园南京市孝陵卫中心小 学附属幼儿园长江路小学银城双语幼儿园 居民及住宅 居民主要以各学校的教职工及其亲属居多，流动人口以大学生为主。住宅多为上世纪末 图宗地与周边高差剖面图南北向东侧 沪宁高速中山门外大街 宗地地面 紫金山山脚修建的小高层居民区，已不能满足现代社会的需要。 公园 下马坊公园位于宗地的西北方，占地余亩，公园内树木葱郁，鸟语花香，是居民晨 练，散步的好去处。 医院 地块内有南京市钟山医院南京市中西医结合医院南京农业大学医院南京理工大学 医院二十八所职工医院，就医十分方便。 商场 宗地旁刚建成个大型苏果超市，面积约平方米，商品种类齐全，价格公道。 并新建成了条商业街。 地块内另有苏宁商场，石林百货等大型购物商场。 拆迁 拆迁土地总面积约亩，房屋总面积万平米，居民户，需安置人口人。拆 迁的难度相对较小。 三周边道路及出行方式 道路 对外联系道路主要有中山门外大街沪宁高速宁杭公路胜利村路和龙宫路条，其 中 中山门外大街是城市东西向主干道，是宗地与老城区联系的主 要通道。通过中山门外大街可联接沪宁高速中山东路苜蓿园大道等，是城东地区进入老 城区最便捷最快速的通道。 沪宁高速起于中山门，是连接南京与上海最重要的条通道，通过沪宁高速从南 京到上海只需两小时左右。 宁杭公路旧时连接江苏和浙江的条重要通道，经过拓宽后时速可达公里 小时，是联通老城区于东部郊区的条快速通道，也是南京东面出口的条便捷通道。 胜利村路通往胜利村，可由此到达南理工四号门和石林百货。 龙宫路路北通美龄宫海底世界明孝陵中山陵等，南接后标营路。 表宗地周边现状与规划道路览 名称级别宽度 车道速度公里 小时 交通流量 辆日 路面 中山门外大街城市主干线双向车道沥青 沪宁高速高速公路双向车道混凝土宁杭公路级国道双向车道混凝土 胜利村路城市支路双向车道沥青 龙宫路城市支路双向车道沥青 龙宫路 沪宁高速 宗地 中山门外大街宁杭公路 龙宫路胜利村路 图宗地现状道路 公共交通 宗地周边公共交通发达，目前有条公交线路，其中两条夜间路线，公交车停靠站距 宗地约米，平均每条线路分钟班，晚上最后班结束。 表公交线路基本情况 公交线路通行区间通行时间班次间隔 游灵谷寺小卫街雨花台南门分钟 路柳营小卫街莫愁新寓分钟 路柳营小卫街南京火车站分钟 路新和源装饰城小卫街南京理工大分钟 路太阳城小卫街东双桥门东分钟 路长白街小卫街悦民路分钟 路南京理工大小卫街雨花台南大门分钟 路锁石生态园小卫街石门坎分钟 路长白街小卫街南湾营分钟 路长江路小卫街南湾营分钟 路悦民路小卫街东富丽山庄分钟路仓波门小卫街白马公园分钟 路五洲装饰城小卫街南湾营分钟 路南湾营小卫街公交总公司驾校分钟 轨道交通 地铁号线沿中山门南大街从宗地南侧穿过，宗地距下马坊地铁站仅米。 四周边公里社区配套 项目周边公优美的自然风光，也有厚重的名胜古迹，是散步休息的 好去处。 空气质量 南京市常年主导风向为东南风和东风，宗地处于城市上风向，城市工业区位于宗地 以北公里以外，东南方向均无污染型的厂矿企业。 主要污染源来自沪宁高速中山门外大街通行车辆的尾气及粉尘污染。 噪声影响 周边无厂矿仓库等，主要噪声来自周边道路 沪宁高速上午辆分钟，下午辆分钟，晚上辆分钟客货比。 中山门外大街上午辆分钟，下午辆分钟，晚上辆分钟客货比。 龙宫路车流量白天辆分钟以客车为主。 表交通流量分析表单位辆分钟 时段分次测 试 沪宁高速中山门外大街 客车货车总计客车货车总计 平均 平均 噪声值 白天不同时段噪声值相近，无显著时段差别。 日夜噪音值相差不大，受昆虫鸣叫影响，夜间噪音值比白天平均低不到。 以下噪声值的分布区域后退沪宁高速米，后退中山门外大街米，后 退龙宫路米。 排洪与泥石流影响 钟山园林项目前面有条天然小溪，雨水沿小溪自然排放。虽地块地处山脚下，地 势低洼，但紫金山浮土层厚，加上枯枝落叶层厚，蓄水功能强，因此，项目开发无需修建排 洪沟，就可解决雨季洪涝问题。 紫金山植被保护良好，因此不用担心遇暴雨将有可能造成局部山体滑坡。 六市政配套 宗地内部现状 宗地内无污水雨水管，污水雨水利用地势由东北向西南通过明沟排放到西南 侧，至今没有发生过洪涝。 电力线通过电线杆接入。自来水电话有线电视煤气由中山门外大街接入。 周边道路市政管线 中山门外大街规划有给水雨水污水电力电信和煤气管线，管线设施十分齐 全。 综合分析， 污水排放管线及排水方向目前尚不明确，雨水排入西侧小溪 电力给水雨水可从中山门外大街接入或排出。 电信煤气也可从中山门外大街接入。 龙宫路 中山门 外大街 图周边市政管线分布图 七规划设计要求 根据规划设计要点，宗地总建筑面积万平米，综合容积率为，建筑类型为单户 型双层别墅和多层住宅。 表主要规划设计要求 指标规划要求 规划用途二类居住用地可建别墅多层住宅 建筑形态比例多层住宅用地的面积不得超过总用地面积的。别墅用地的面积不得超过总用地面积的。 容积率别墅多层住宅含公建配套 规划布局多层住宅应放在用地的东北部，西南部必须建别墅，其用地不纳入用地分配计算。 建筑限高多层住宅的层数不得超过五层别墅为双层别墅 建筑间距多层住宅的南北向间距必须大于 其它高压线可以移位 图例 电力给水 电信雨水 路灯污水 煤气建设要求地块周边绿化带和绿化带内米宽的道路，由开发企业自行建设。 表根据规划设计要点计算的面积指标 用地面积万平米容积率建筑面积万平米 多层 别墅 合计 第二部分法律风险分析 土地出让条件 出让方式及程序 出让方式 竞买人资格境内外的公司企业和其它组织。 竞买联合竞买皆可。联合竞买者须提供联合竞买协议。 竞买单位必须取得南京市建委的资质认定。 出让方式挂牌，在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的， 出让人主持对挂牌宗地进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。 底价亿元。 加价幅度万元的整数倍。 竞买保证金万元，竞买截止之日后三日内退回不计利息。 报价方式现场书面报价。不接受电话邮寄口头等报价方式。 报价币种人民币。 成交价款构成包括土地拆迁安置补偿费土地挂牌出让工作费用政府土地收益 不含其它税费。 竞得人的确定价高者得原则，报价低于底价为废标。 项目公司的成立竞得人所持股份大于的前提下，可就该地块开发成立项目公司。 无效报价报价低于底价 报价不高于前轮报价 未按加价幅度报价 报价书未盖单位公章 报价书未经法人代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐 全或不符合规定 报价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚 份报价书中有两个或两个以上报价未报名未缴纳竞买保证金而参加竞买的 实际竞买地块与报名申请竞买地块不致 其它按规定应属无效的。 出让程序 报名 工作日年月日至年月日办理报名手续，填写报名表及提交有 关报名资料，经审查符合竞买资格的，向南京市土地市场管理办公室交付竞买保证金到帐， 方可领取竞买报价书开始报价。未竞得者的竞买保证金在竞买截止之日后三日内给予退回 不计利息，竞得者的竞买保证金抵作土地使用权成交价款。 答疑 书面答疑。竞买者必须于年月日下午之前将有关疑问以书面形式提 交南京市土地市场管理办公室，经审查具备竞买资格的报名者于年月日下午 到南京市土地市场管理办公室领取书面答复。自年月日起不在接 受任何形式的质疑。 报价 方式必须采用南京市土地市场管理办公室统制作的国有土地使用权挂牌出让 竞买报价书，进行现场书面报价。不接受电话邮寄口头等报价方式。 时间工作日年月日上午至年月日下午， 年月日下午之后，按本批挂牌出让地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序 竞买报价时间在每新轮有效报价之后顺延分钟，分钟之内无有效报价的，挂牌竞价过 程结束。市国土资源局当场宣布本次挂牌出让竞买结果，并与竞得者签订国有土地使用权 挂牌出让成交确认书。 ④竞买结果的确定原则 挂牌竞价过程结束，按照以下规定确定竞买结果 在挂牌竞价过程中只有个竞买者，且报价不低于底价，并符合其它出让条件，则 土地使用权由该竞买者得。 在挂牌竞价过程中有两个或两个以上竞买者，土地使用权由高于底价的最高报价者 得报价相同的，先提交报价书者为竞得人，但报价低于底价者除外。 在挂牌竞价过程中无人报价或虽有报价但报价低于底价，则此次出让不成交。 签约 竞得者必须于年月日与市国土局签订国有土地使用权出让合同，逾期不 签的，取消竞得资格，已交付的竞买保证金不予退还，并负责赔偿市国土局因此遭受的切 损失，包括组织该地块挂牌出让支出的全部费用。 目录 项目决策背景与摘要 内部因素 二外部环境 第部分项目概况 宗地位置 二宗地现状 三周边