，铺底流动资金万元。详见第十二章。 项目实施进度计划 根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在年内建成。详见第 十章。 主要技术经济指标 序号指标单位数量备注 年交易量亿元 总建筑面积 总资金万元 固定资产投资万元 其中建设期利息万元 流动资金万元 总投资万元 固定资产投资万元 铺底流动资金万元 资金筹措万元 自有资金万元 其中用于流动资金万元用于固定资产投资万元 贷款万元 长期贷款万元 流动资金贷款万元 劳动定员人 全年经营天数天 动力年需用量 电 水 年均总成本万元 年经营收入万元 年均利润总额万元 年均税后利润万元 投资利税率 投资利润率 全部投资回收期税后年含建设期 年 全部投资回收期税前年含建设期 年 银行长期贷款偿还期年含建设期 年 盈亏平衡点含建设期年 研究结论 本项目是以农产品交易为主的批发市场,经过多次现场考察,认真 收集有关资料,仔细分析和研究后,我们认为 在不考虑土地成本的情况下，本项目投资较大，总投资达 万元投资利润率低，只有投资回收期长，要 年从经济效益角度讲，投资回报偏低。 从社会效益角度看，本项目社会效益较高它顺应淮北市十 五发展规划的需要，有利于提高淮北市的农产品质量安全水平，能带 动当地农业产业化的发展，能引导农民积极参与市场竞争，提高市场 竞争能力，有利于增加就业，美化城市环境，社会效益十分明显。 建议 鉴于本项目投资较大，投资利润率低，投资回收期长，投资回报偏 低，但社会效益十分明显，加之市场的经营有个培育和发展的过程。 建议淮北市政府部门努力创造良好的投资环境条件，提供项目用地优 惠财政及税收政策减免等优惠条件，为项目的加紧建设创造条件 建议建设单位创造条件，加快建设进度，积极引导和吸纳各地客商 产品进入市场交易，尽快形成规模经营，发挥项目的作用和效益。 第二章项目背景和发展概况 企业概况 企业概况 浙江赛尔集团成立于年，总部设在杭州，是家注册资金 万元的现代型集团公司。产业涉及农产品批发市场国际贸易 房地产开发等版块，其中投资建设经营管理农产品批发市场作为 集团发展主方向。年，集团制定了以农产品物流基地农产品批 发市场农贸市场开发建设为载体，以农产品物流经营管理营 销服务为手段，实现农产品的最佳流通，以流通促进生产，最终帮助 农民富起来为企业战略目标。 集团从年进入农产品流通行业，经过多年发展，在浙江重 庆等地有着家全国五十强农产品批发市场农业部定点市场商 务部双百市场的国家级农副产品批发市场，及多家农副产品物流配 送公司农副产品零售终端菜市场。同时，公司也培育了大批的优秀 人才，集团董事长徐金伟先生被共青团中央与农业部授予全国农村 青年致富带头人的称号 重点项目。该项目已形成由重庆江北区区长任组长的上市小组，预计 在于年，重庆观音桥农产品批发市场将上市成功。现有重庆观 音桥农产品批发市场是全国农批市场交易规模最大的市场，占地 亩，年交易额突破亿元。项目提出的背景 宏观背景 随着农产品生产及加工得到长足发展，农产品流通已成为人 民安居社会稳定及经济发展的重要产业。中共中央及国务院发布文 件中共中央国务院关于进步加强农村工作提高农业综合生产能 力若干政策的意见中发号对搞好集贸市场和批发市场 的建设农产品流通及现代物流等方面作出了积极的指示，农产品的 拍卖网上交易等新型流通方式开始被明确提出，农产品仓储设施的 建设也有了各种优惠政策。 在文件中，中央明确指出在继续搞好集贸市场和批发市场建设 的同时，注重发挥期货市场的作用，鼓励发展现代物流连锁经营 电子商务等新型业态和流通方式。改造现有农产品批发市场，发展经 纪人代理农产品拍卖网上交易等方式，增强交易功能。加快建设 冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统。重视发挥供销合作社在 农产品流通和生产资料供应等方面的作用。鼓励邮政系统开展直接为 农民生产生活服务的连锁配送业务。加强农业信息化建设。气象工作 要加强对农业的服务。各省自治区直辖市要加快开通整车运输鲜 活农产品的绿色通道，抓紧落实降低或免交车辆通行费的有关规定， 并尽快实现省际互通。积极推进农业标准化。要加强农产品检验检测 基础设施建设，提高进出境检验检疫装备和检测技术水平，增强防范 和处理外来有害生物入侵的能力。加强农产品质量安全立法。近几年， 国家及各级政府先后出台了系列的优惠扶持政策和办法，为农业产业化发展提供了良好的宏观环境。 从我国社会发展形势及国家政策等宏观方面显示，农产品仓储 流通交易方式等方面将面临个全新的转型和发展机会。因此，本 项目的提出是符合国家有关农业农村经济发展的产业政策。 我国的三农问题牵动这整个社会，解决三农问题， 已是迫在眉睫刻不容缓的大事。而解决三农问题，农业的产业 化进程对其影响极大，建立大型农产品批发市场，可以对农业生产者 有指导意义，对推动农业产业化意义极大。 在这样的背景支持下，全国各地对建设大型农产品批发市场非常 重视，并且已有成功的先例，深圳布吉山东寿光河南商丘等地已 建立起了大型农产品批发市场，对当地乃至国内各地的农产品流通起 到了积极的意义，对三农问题的解决极有帮助。 年后，我国加入的过渡期结束，市场流通领域的 批发零售业务将全面对外开放。农产品国内市场与国际市场的联系 进步紧密，将有更多的国内农产品走出国门，参与国际贸易，同时， 预计国外农产品也将大量进入国内市场流通，很大部分将通过各地 的批发市场进行集散。 从宏观背景看，建立淮北农副产品综合批发市场是顺应社会发展 潮流符合国家方针政策和发展战略的，具有极大的发展前景。 微观背景 淮北市十五规划纲要中指出要推进农业产业化经营，促进农 业增效农民增收以工业的理念发展农业，积极培育批经营规模大具有较强市场竞争力和带动力的农业龙头企业完善农业 社会化服务体系，加强农产品质量管理按照大商贸大流通 大市场大产业理念，大力发展商贸流通业，建设批有产业支 撑特色鲜明辐射能力强的物流中心和批发市场，重点建设大 型农副产品批发市场，形成农副产品集散地之 城市居民消费观念和方式发生了深刻的变化，迫切要求城市农产 品批发市场进行改造提升。随着淮北市城市的加快发展及经济发 展，居民收入快速提高，城乡居民生活消费水平迅速提供，对食 品安全的要求也越来越严格。同时，在人们生活中扮演重要角色 的城市农产品批发市场开始暴露出诸多弊端，其进货渠道广而杂， 规范管理难度大，环境差秩序乱，服务差产品劣以及偷税漏 税等问题逐步显示出来，其改造和提升已摆上了议事日程。 大型跨国商贸流通企业的经营业态及理念，对城市农产品批发市 场提出了挑战。近年来，淮北市先后引进大型购物中心，新的营 业态和经营理念推动了该市商贸业的快速发展，特别是生鲜农副 产品进入超市，生鲜农副产品超市化营销方面占据了相当的市 场份额，对城市农贸市场形成了挤压另方面，这种消费方 式较好地满足了人们生活节奏加快的要求和对这些新的经营业 态经营理念和城市居民心的消费观念，都对原有城市农贸市场 形成巨大冲击。城市农贸市场改造建设，已逐渐成为发展的必然 和迫切要求。 政府整顿市场秩序和治理餐桌污染。城市农贸市场问题直是 第章总论 项目名称及承办单位 项目名称淮北农副产品综合批发市场 承办单位浙江赛尔集团有限公司 项目拟建地点淮北市相山区 可行性研究报告编制部门赛尔集团农批部 研究工作的依据与范围 研究工作的依据 农产品批发市场建设秘管理指南农市发号 淮北农副产品综合批发市场项目建议书 淮北农副产品批发市场规划位置图 基础资料 相关法律法规政策标准 研究工作范围 本报告的研究工作范围包括论述项目提出的背景，分析项目建设 的必要性和紧迫性，并对市场未来发展的需求进行分析，根据市场需 求和建设条件拟定建设规模，根据政府规划和项目特点选择场址，拟 定工程技术方案节能环境保护消防劳动保护与安全防护，企 业组织与劳动定员等方案，估算项目总投资评价项目的财务效益，并 进行风险分析。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,研究工作概况 我公司组成了该项目的可行性研究小组，并组织有关专业技术人员 到现场调研收集资料并与业主及当地政府有关部门领导座谈交流， 在此基础上，各专业人员全面展开了研究及编制工作。 推荐方案与研究结论 市场发展前景与服务范围 淮北市地理位置优越，几年来经济快速发展，城区不断扩展，市 区人口不断增加。随着淮北市人民生活水平的逐步提高，对关系到日 常生活的油肉禽蛋蔬菜水果等食品购买的方便环境无公 害无假冒伪劣购货环境提出了更高的要求，因此建设现代化的农副 产品综合批发市场具有良好的发展前景。 批发市场服务范围拟辐射淮北及周边公里区域，与国内外大 中型农产品批发市场形成销售网络，是个集交易集散中心价格形 成中心信息传播中心为体的场所，且具有理货储藏加工配 送结算科学管理和配套服务的现代化批发市场和物流基地。 建设规模与建设内容 总用地面积亩 建筑总面积 建筑密度 容积率 绿地率 绿地面积主要建设内容为办公行政综合大楼沿街商业房交易大棚加 工区冷库仓库宾馆餐厅停车场垃圾回收站污水处理设施 变电站以及信息网络系统等。 场址 建设用地位于相山区，距离淮北市中心约千米，总用地面积 亩。 水电供应 供水 本项目日用水量为，最大小时用水量为， 本项目拟从城市给水管网接驳的给水管，供本项目生产生活 及消防用水。给水管网给水压力约为，能满足本项目用水水量 水质水压要求。 供电 项目拟建地位于淮北市相山区，根据淮北市城镇总体规划，本工程 中压网络有高压电缆线路至农产品批发市场各主干道附近， 而且根据规划各线路导线的供电能力能满足本项目的用电需要，因此， 本项目的用电是有保证的。 环境保护 本项目投入运营扣，批发市场主要有生活污水及生活垃圾等，根据 国家环境保护的有关规定和排放标准进行治理，使之达到国家的排放 要求。详见第七章。 劳动定员本项目劳动定员人，其中管理人员人，技术人员人，工 人人，服务人员人。详见第九章。 总投资 项目总投资为万元，其中固定资产投资万元含 建设期利息万元，铺底流动资金万元。详见第十二章。 项目实施进度计划 根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在年内建成。详见第 十章。 主要技术经济指标 序号指标单位数量备注 年交易量亿元 总建筑面积 总资金万元 固定资产投资万元 其中建设期利息万元 流动资金万元 总投资万元 固定资产投资万元 铺底流动资金万元 资金筹措万元 自有资金万元 其中用于流动资金万元用于固定资产投资万元 贷款万元 长期贷款万元 流动资金贷款万元 劳动定员人 全年经营天数天 动力年需用量 电 水 年均总成本万元 年经营收入万元 年均利润总额万元 年均税后利润万元 投资利税率