梯 公共走廊 屋顶楼梯电梯间层高米 小计 合计 住宅的室内环境，设备与设施，以及消防安全防护等基本要求须符合有关规范，并按 中高档住宅有关标准设计。 住宅装饰及设施标准住宅为初装修，厨房卫生间次装修完成。外墙高级 外墙涂料内墙厨卫为彩釉面砖，其余为仿瓷涂料顶棚厨卫为塑料扣板吊顶其 余为仿瓷涂料④地面厨卫为防滑地砖，其余为无砂地坪门窗高级塑钢窗带纱窗分户门复合防盗门户内门实木夹板门厨房设施洗涤盆卫生间设施台下盆或 立柱盆坐便器浴盆阳台铝合金封闭式阳台其他楼梯间为面砖，墙面喷塑， 塑料扶手。 小区内配套设施 小区设有院内及楼顶花园草地水池停车库室外消防配电房公共照明电子 防盗系统通风及火灾报警系统闭路电视及通信以及保安监视系统等。 商业铺面及住宅户型规划 商业铺面 二层为商业用房，每层面积为平方米，两层面积共平方米。 住宅户型数量 多层住宅户型二房二厅，每户建筑面积平方米，共套。 多层住宅户型二房二厅，每户建筑面积平方米，共套。 多层住宅户型三房二厅，每户建筑面积平方米，共套。 多层住宅户型三房二厅，每户建筑面积平方米，共套。 三项目周围楼盘分析 在项目的半径两公里的范围内，有多个已经完工或正在建设半拉子楼盘，其中具有代表 性的有汇隆广场虹冠大厦榆海银苑国托公寓皇家花园等项目。这些项目原来的规划 大多为酒店办公楼，现都改为商住楼，以尽快收回投资。各项目根据地段续建工程量的 不同，定价稍有差别，般在元之间，相对海口新建的楼盘，每平方米价格偏 低元左右，在大部分海口市民的支付能力范围内，因此，楼盘的销售情况比较好。 四购买群体及购买力分析 年海口市的生产总值达亿元含农垦，按可比价格计算，比上年增长 ，乡居民生活水平稳步提高。全年海口市在岗职工工资总额亿元，比上年增长 在岗职工年平均工资元，增长农村居民年人均纯收入元，增长。 月末，城乡居民储蓄存款余额为亿元，比年初增长。城镇居民人均可支配收 入元，比上年增长城镇居民消费性支出元，年末，海口常住人口 万，流动人口约万。随着城市居民收入的日益提高，外来人口的不断增加，土地市场的规范化，海口市内 的土地储备越来越少，其地价越来越高。 临近楼盘价格调查情况表 临近楼盘销售价格情况表表 序号楼盘名称性质地理位置 商住楼销售价 元 铺面销售价 元 目前状况 汇隆广场商住 龙昆南路与红城 湖路交接处 正在建 虹冠大厦商住龙昆南路西侧已经竣工年 榆海银苑商住龙昆南路西侧已经售完 国托公寓商住 红城湖路榆海华 庭西侧米 半拉子工程，已 经竣工 皇家花园商住龙昆南路西侧已经竣工 根据实地调查了解，龙昆南路西侧的皇家花园也是半拉子工程，从南沙路进入该小 区，要走多米的路，并且都是土路，商住楼销售起价是元平方米，工程竣工才 个月，已销售了近的房子。 龙昆南路西侧沿坡博村道路进去约米即是榆海银苑，该项目是由海南榆海实 业发展公司投资改建的半拉子工程，年竣工，商住楼销售价是元平方米，现已全 部卖完。 正在兴建的汇隆广场商住楼工程是完成基础施工的半拉子工程，位于龙昆路与红 城湖路交界处，离榆海华庭 工程质量检测鉴定费 小计 合计 说明 本项目亩地以商业用地价格作为评估价 表中元为海榆公司与施工单位签订的中标价 海榆公司每平方米投资元元 在双方未达成合作协议前，榆海公司口头所提供的项目购买价万元不能作为投资 估算的参考依据，只能根据海口市政府制定的海口市处置停缓建工程若干规定，市场上同 类项目转让所发生的土地评估价已竣工项目费用般按建筑面积计算工程建设其他费 进行评估。 土地评估价 根据项目地段所处的地理位置，本地块应属二类用地，并从海口市土地资源局储备中心 了解到年海口市二类用地基准价为万元亩该地块附近区域开发项 目的成交价为万元亩。此地块作为商住楼用地，土地评估综合价按万元亩 计算，亩地价格为万元 竣工项目转让费 已竣工项目的两层建筑面积为平方米，按元平方米计算，此项转让费用为 元。 工程建设其他费 对竣工项目及续建项目进行施工所产生的工程质量检测鉴定费图纸设计费质量监 督费监理费勘探费工程招标及标底预算费活动费指非政府法定收费而必须支付的 其他费用，暂按合同价的计算，此项费用为万元。 榆海公司购买项目的总投资估算价为万元，项目成本投资元平方米。榆海 公司购买项目的估算价只能作为参考价，最后应以榆海公司提供发票确定其实际购买价。双 方议定的购买价确定后，其利润分成须重新进行调整。 公司第二期投资估算见表 本公司第二期需投资的项目有已竣工层的楼地面及装修工程层主体结构 及楼地面装修土建工程等市政水电智能设备配套设施，销售费用及其他费用。 层土建工程造价万元市政工程造价万元 水电消防防雷工程造价万元 智能工程造价万元 设备工程造价万元 销售费用万元 其他费用万元 小计万元 公司第二期总投资估算价为万元，项目成本投资元平方米。 公司二期建设投资估算表表 序号项目名称单位数量单价元金额元备注 土建工程 至层部分 砖石工程 脚手架工程 门窗工程 楼地面工程般大理石地面 装饰工程 小计 至层部分 混凝土及钢筋混凝土工程 砖石工程 脚手架工程 门窗工程 楼地面工程般地砖地面 屋面工程 装饰工程 其他附属工程 垂直运输工程 小计 合计 二市政工程道路硬化工程 绿化工程 广场砖工程 花池工程 室外污水雨水管工程管径 市政给水管道工程管径 高压配电工程套 低压配电工程套含路灯照明工程 公司二期建设投资估算表表 序号项目名称单位数量单价元金额元备注 小计 三水电消防防雷工程 四智能化工程 公共天线电视工程 电话工程 防雷工程 闭路监控工程点按点计算 小计 五设备工程 发电机组台 底层加压水泵台 室外给水配管及自动送水管管径 载人电梯台 小计 六销售费用 房屋测量费 交易手续费 房屋评估费元 办证工本费本 中介机构房屋代销费元 小计 七其他费用管理费用元人工工资办公费交通费交际费等 涨价及不可预见费用元按公司二期投入资金计算 银行利息元 按土建工程总投资 元 计算年利息 小计 合计单位造价元平方米 说明建筑安装及配套费工程资金土建工程水电消防安装工程市政工程智能化工程设备工程元公司每平方米投资元元 项目投资汇总表 项目投资汇总表 序号项目名称投资额万元 海榆公司投资 公司投资 项目总投资 备注项目总投资海榆公司投资公司投资 六商住楼销售方式 本项目的土建设备及小区配套工程计划在年完成，所有房屋的销售计划在工程竣工 验收后个月内完成。商住楼的销售采取种方式 次性付款优惠合同签订之日付万元定金，合同签订之后天内付总房款 的，办理房产证前付总房款的 合同签订之日付万元定金，首期付房款余房款由银行按揭贷款。 签订之日付万元定金，按工程进度支付购房款 七盈利能力分析 投资成本 投资成本万元，其中榆海公司期投入资金万元占总投资的， 公司二期投入资金元占总投资的。 销售收入见表 商业铺面 目录 项目概况 项目背景 项目状况 二项目建筑使用功能 设计构想 设施标准见表 小区内配套设施 商业铺面及住宅户型规划 三项目周围楼盘分析 四购买群体及购买力分析 临近楼盘价格调查情况表 商住楼及铺面销售价定位 购买群体 五投资估算 榆海公司第期投资估算见表 公司第二期投资估算见表 项目投资汇总表 六商住楼销售方式 七盈利能力分析 八投资开发方式 九风险分析 十结论及建议 项目概况 项目背景 本项目原名称为景和大厦，原设计地上层，底层为设备及停车用房，层为商 场，层为办公用房，建筑面积为平方米，容积率，建筑密度。海南榆 海实业发展公司以下简称榆海公司年收购该项目后更名为榆海