关产业的快速发展。 本项目按照规划高标准建设高起点产业高科技产品 高质量高附加值高度环境保护和因地制宜的原则进行建设， 充分利用资源优势区位优势交通优势开发优势产业优势 政策优势，实现经济效益社会效益和生态效益的统。 本项目要以市场机制运行作为资源配置的手段，以高速产业 结构和优化市场体系为目标，科学预测未来经济发展走向，设计 原则采用近远期结合，着眼于今后发展使本项目既有定的弹 性，又具有较强的可操作性和可达性，体现长期性和超前性的特 点。 万佳购物中心的规划建设和管理，要坚持以经济建设为中 心，要把万佳购物中心的经济发展作为康巴什新区经济发展的新 的增长点。坚持内引外联采用从筑巢引凤到引凤筑巢 等方式招商引资，扩大集聚规模。 把万佳购物中心建设成为布局合理设施配套功能齐全 环境优美对康巴什新区乃至鄂尔多斯市总体经济有带动和辐射 作用的现代化购物中心。万佳购物中心建设方案要适合当地自然条件和社会经济条 件，合理使用资金，提高投资效益。建筑设计上尽量选用新技术 新工艺新材料，既要经济适用，又要与现有城市风格和谐统， 达到使用价值和观赏价值的有机结合，为城市建设增加新的景 观。 加强生态环境建设，完善绿化系统，提高绿化标准和覆盖率， 使万佳购物中心的整体生态环境上档次，达到生态环境良性循环 的目标。加强环境保护规划，对各类污染要进行定性定量分析， 创建环保分区，制定目标体系和建设控制原则，对污染要控制其 发展。 坚持节约用地合理用地的原则，尽量利用荒地劣地 弃置地，提高土地的利用率，做到开发片建设片形成 片收益片，不搞盲目开发。 第二章项目建设背景及必要性 项目建设背景 鄂尔多斯市地处蒙中经济区，是内蒙古自治区最重要的呼 和浩特包头乌海产业带与连通我国中西部的沿神华铁路产 业的字型结合部。随着世纪国家西部大开发战略的实施和 能源重化工基地的建设，十五时期，鄂尔多斯市通过实施农 牧业产业化城镇化工业化带动战略，全市经济始终保持强 劲的发展势头。年，全市经济发展再创新高，全市实现地 区生产总值亿元，增长，人均达美元。三产 比例为，财政收入达到亿元，跃居全区首 位，实现了历史性突破固定资产投资扩张到亿元，位居全 区第二位，仅次于包头城镇居民人均可支配收入元，农 牧民人均纯收入元，分别位居全区第位和第位，实现 了与呼包的对接。 随着鄂尔多斯市国民经济的发展和人民生活水平的提高，城 市建设步伐不断加快。十五期间，鄂尔多斯市按照营造和谐 鄂尔多斯的要求，实施市两区，三个组团的城市发展战略， 康巴什新区建设步伐加快。 二项目建设必要性 鄂尔多斯市地处蒙中经济区，是内蒙古自治区最重要的呼 和浩特包头乌海产业带与连通我国中西部的沿神华铁路产 业的产业化城镇化工业化带动战略，全市经济始终保持强 劲的发展势头。年，全市地区生产总值达到亿元，财 政收入亿元，综合实力显著提升，经济运行质量不断提 高，人民生活明显改善。消费市场有效供给不断增加，商品货源 充足，商品品种更加丰富多彩，质量档次明显提高，极大的满足 了城乡居民的消费需求。年全市社会消费品零售总额达 亿元，比年增长了倍。同时新型业态蓬勃发展， 全市贸易业经营形势发生巨大变革，超级市场专卖店购物中 心仓储式商场无店铺销售等多种零售业态共同发展，市场繁 荣活跃。 年，全市城镇居民人均可支配收入达到元，农 牧民人均纯收入达到元。全市城镇居民的消费结构升级明 显加快，形成了汽车住宅日常消费品等相关产品为主的消费 热点，农牧民生活消费结构不断优化，由解决温饱为主向追求品 质转变，同时耐用消费品占有数量明显增加。在居住方面，全市 居民居住条件得到进步改善。 目前，鄂尔多斯市城市建设发展迅速，在康巴什新区东胜 铁西新区商业住宅和大型商业建筑新建项目星罗棋布，使鄂尔多 斯市城市建设规模迅速扩大，在康巴什新区建设座大型现代化 购物中心势在必行。 万佳购物中心的规划建设是进步推动对外开放，全面 提升城市形象加快城市化进程的需要。近年来鄂尔多斯市的经济城市规模发展速度加快，商业基 础建设有了明显进步，但与周边同类城市相比相对滞后。从完善 城市基础设施方面看，建设个位于康巴什新区大型购物中心是 完全必要的。万佳购物中心的建成标志着康巴什新区的城市基础 设施将跨上个新台阶，有助于树立康巴什新区良好的风貌与形 象。 万佳购物中心的规划建设是改善城市环境质量提高人 民生活质量的需要。随着经济的发展，城市人口的增加，鄂尔多 斯市目前的商业休闲场所从数量规模档次上来看已不能满 足需要。万佳购物中心建成，将会极大地改善该区域的环境条件， 给群众创造个购物娱乐休闲的好去处。 万佳购物中心的规划建设是优化土地资源配置带动项 目周围沿线开发的需要。万佳购物中心的实施，将有力于城市环 境的改善，必定会带动周围地价的升值，从而带动房地产等相关 产业的发展，创造新的经济增长点。 第三章市场供求分析及预测 市场发展现状与前景分析 商业布局现状分析 目前鄂尔多斯的商业网点布局总体上呈现布局分散的状况， 全市以上的道路两旁都有与住宅混建或专门建设的简易商业 店铺，但也形成了些比较集中的商业区，主要是民生广场和大 兴购物公园商业区以及鄂尔多斯购物中心和每天百货为中心，伊 金霍洛街达拉特南路为经络的购物中心区。 现有的东胜富兴农副产品批发市场鑫通综合市场天意汽 车交易市场再就业市场大自然市场鑫鑫服装市场利民综 合市场等批发市场专业市场分布分散，些市场规模较小，不 能形成有效的商业积聚。 二项目综合优势分析 项目开发外部优势 区位优势 从区域位置看，康巴什新区是连接东胜区阿镇的地区性政 治文化交通商贸物资流通中心枢纽。随着城市建设步 伐加快，城市人口增长加快，康巴什新区将成为鄂尔多斯市规模 最大城市人口最多商务活动最旺的城区之 交通优势 包神铁路东胜至康巴什快速通道国道均经过康巴 什新区，交通优势明显。本土资源优势 来鄂尔多斯市打工的人员是本市第大人力资源和消费市 场资源，随着鄂尔多斯市日新月异的发展，城市吸引力逐步增强， 城市人口增长速度也将逐步扩大，消费需求将进步增强。 煤炭天然气天然碱等地下矿产，为鄂尔多斯市提供了丰 富的自然财富。鄂尔多斯市煤炭储量闻名全国，天然气储量和天 然减储量均列全国百名强市行列。 商业现状凸现的优势 鄂尔多斯市城现有商业布局显示的是市场分散，商业旺地呈 点状，主要因为旧城的商业设施太陈旧，没有得到改造，繁华地 段的商业基础建设差，没有形成良好的购物中心格局。缺乏高档 集中成片的商业区，而康巴什新区缺乏商业设施，缺少核心购物 中心和商业竞争力，正是这种充满缺陷的现状为本项目建设城市 购物中心提供了必要条件。 城市规划的功能优势 鄂尔多斯市城区规划分为市二区，三个组团，东胜老 城区为居住商业学校医院文化经济中心，康巴什新区为 机关办公商贸流通金融工业中心。随着康巴什新区的建设 步伐加快，人们的商业活动也逐步向康巴什新区聚集，在康巴什 新区目前没有个购物中心的情况下，万佳购物中心的建设实施 决定了城市购物中心地位的正式形成。 三项目开发自身优势 规划优势目录 第章总论 项目概况 二建设单位概况 三综合评价 四项目编制原则 第二章项目建设背景及必要性 项目建设背景 二项目建设必要性 第三章市场供求分析及预测 市场发展现状与前景分析 二市场需求分析 第四章项目建设地点及建设条件 建设地点 二建设条件 第五章项目生产规模及建设方案 项目建设规模和期限 二项目建设标准 三配套设施建设 第六章环保消防安全与节能影响评价 环境保护二消防 三安全 四节能 第七章组织管理与运行 组织机构 二经营管理模式 三劳动定员和人员管理 第八章投资估算与资金筹措 固定资产投资估算 二新增固定资产投资估算说明 三新增固定资产资金来源与筹措 四流动资金估算及资金来源 第九章财务评价 项目运营计划 二总成本测算 三销售收入销售税金及附加利润及其分配 四项目盈利能力 五经济效益与社会效益分析 第十章风险分析 盈亏平衡分析 二敏感性分析 三其他可预见风险分析第章总论 项目概况 项目名称万佳购物中心建设项目。 二项目建设单位鄂尔多斯市万宇房地产开发有限责任 公司。 三项目建设地点康巴什新区东北区阿布亥街南段东 东康南街西康阿北路南康阿中路北。 四项目法人郝桂虎。 五项目负责人逍遥。 六建设规模及建设期限 建设规模 本项目总用地面积亩，本项目总建筑面积 平方米，地上建筑面积平方米,地下建筑 面积平方米,公建面积平方米。 建设期年。 七投资总额及资金来源 总投资万元，资金来源为自筹资金。 二建设单位概况 鄂尔多斯市万宇房地产开发有限责任公司于年月注 册成立，注册资金万元，公司设立了投资部市场发展部 规划设计部工程部成本合约部行政人事部财务部审计 部督查部采购供应部共九个管理部门，并建立了适合企业发展的各项规章制度。四年以来成功的开发收盘余万平方米， 现土地累计储备叁万贰仟余亩，为下步开发奠定了良好的基 础。 公司经营范围房地产开发销售房屋租赁。 展望未来，公司前景辽阔，我们将为打造个和谐社会 流品牌房地产开发公司形象而努力奋斗, 核心理念和谐企业创建和谐社会, 企业精神团结务实拼搏高效创新, 经营理念服务城市，建设家园，诚信经营，携手共赢, 三综合评价 本项目的建设符合鄂尔多斯市城市建设发展方向，对于推动 鄂尔多斯市市三区城市发展战略的实施，具有重要的促进 作用。随着国家西部大开发政策的进步实施，特别是城镇体 化战略的推进，使康巴什新区发展成为个充满生机和活力的经 济发展热点地区，人民生活水平普遍提高，消费需求不断增强， 建设座现代化大型购物中心已是势在必行。 目前，康巴什新区建设步伐加快，建设座大型购物中心可 以有力的推动康巴什新区城市建设，此外还将改善鄂尔多斯市商 业基础设施布局分散经营混乱经营专业化程度低等现状。本 项目的实施将使康巴什新区得居民得到专业化人性化品质优 良的服务。 本项目建设实施方案实用性和操作性较强，技术先进可靠， 组织管理措施得当，示范带动作用大，服务范围广阔，市场前景看好，具有较强的盈利能力和抗风险能力，可以实现良好的生态 社会经济效益说明该项目是可行的。 四项目编制原则 本项目以市场为导向，以本地优势为依托，以开发