改造投资运营有限公司决定实施本项目，拟在堤口路南侧天成 路西侧为该区域居民开发建设个设施齐全功能完善的现代化居住小区。目前，项目前期各项准备工作正在稳步推进。 七项目建设的必要性 项目建设符合济南市城市总体规划，有利于促进城市发展总 目标的顺利实现 根据济南市城市总体规划年年以下简称为规 划，济南城市性质确定为山东省省会，著名的泉城和国家历史 文化名城，环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市城市职 能定位为加强和完善的城市职能全省的政治经济科技文 化教育旅游中心，区域性金融中心，全国重要交通枢纽。培育和 凸显的城市职能现代服务业和总部经济，高新技术产业和先进制造 业城市发展总体目标是到年把济南建成具有独特自然风 貌悠久历史文化底蕴浓郁现代化气息代表山东形象的区域中心 城市和繁荣和谐宜居魅力的泉城。 根据规划，济南市将构筑心三轴十六群的城镇空间组 织机构，即以济南中心城市为核心，形成三条城镇聚合轴，组建十六 个城镇组群，促进市域城镇协调发展。其中作为心的中心城空 间结构规划为城两区，城是指玉符河以东绕城高速公路 东环线以西黄河与南部山体之间的主城区两区是指西部城区 和东部城区，西部城区是指玉符河以西地区，东部城区是指绕城高速 公路东环线以东地区。主城区与西部城区东部城区之间以绿色空间 相隔离。 济南市城两区空间结构如图所示。 图济南市城两区空间结构示意图 主城区由旧城党家腊山燕山王舍人和贤文六大片区组成， 规划重点是优化用地结构，调整和强化政治经济科技和文化中心 功能，发展会展体育物流等新兴服务业。建设腊山燕山两个新 区，疏解旧城的中心功能加强王舍人贤文两个片区传统产业的改 造和高新技术产业的发展。其中旧城片区位于二环路以内及二环南路 以南部分地区，在加强古城区和商埠区保护的同时，保留商业服务 业中心功能，发展商业金融旅游服务等第三产业。加快建设旧城 区，以调整优化为重点，改造棚户区危旧房，改造完善基础设施， 改善和提升老城整体环境，提升城市综合服务功能。本项目拟在天桥区堤口路南侧天成路西侧区域开发建设个设 施齐全功能完善的现代化居住小区，符合济南市城市总体规划，有 利于促进城市发展总目标的顺利实现。 项目建设符合济南市住宅业发展规划，有利于促进居民小康 居住目标的尽早实现 住宅业的健康持续发展是建设和谐社会的重要物质保证，关乎着 经济社会的发展质量和人民群众的生活水平。为此，济南市以增加居 民住宅有效供给和改善人居环境为目标，大力实施安康居住工程，增 加中低价商品房供应以商品住宅性能认定为突破口，全面提升住宅 综合质量大力发展节能省地型住宅，努力提高住宅品位加快完善 房地产级市场，培育房地产二三级市场，规范房地产中介服务。 济南市城市总体规划年年提出建设服务社 会化保障社会化满足现代化生活需求的和谐宜居社区，初步形成 相应的居住社区公共服务中心。加快旧城旧居住区整治改造，完善基 础设施和公共服务设施，提高空间使用效率，提升居堪拥挤杂乱，环境脏乱，居民 生活极为不便。棚户区内户均面积大多不到平方米，很多人家 三代都挤在起，大多居民都无力购买新房。 为加快推进全市棚户区改造工程，济南市政府专门下发济南市 人民政府关于加快实施旧城棚户区改造的通知济政发号， 明确提出棚户区改造总的要求是以科学发展观为统领，以改善民生 为主旨，贯彻政府主导市场运作政策扶持阳光操作的方针， 坚持统规划合理布局综合开发配套建设原则，完善市 区联动以区为主部门协作合理推进机制，改善人居环境，促 进社会和谐。 本项目拟在天桥区堤口路南侧天成路西侧区域为官扎营棚户区 居民开发建设个现代化居住小区，为其提供布局合理市政和生活 服务设施配套齐全面积适宜价格适中的经济型成套住宅，符合济 南市棚户区改造政策精神，对加快官扎营棚户区改造步伐，改善棚户 区居民居住条件和生活水平，促进社会和谐具有重要意义。 项目建设有利于促进济南市经济可持续快速发展 棚户区大多地处济南市旧城片区中心地带，地理位置优越，很多 位于商业旺地，交通便利，改造后有利于带动沿线房地产市场，形成 崭新的商业圈，彻底改变区域脏乱差的形象。同时，房地产市场 的关联行业，包括家居装修日用百货中小型商业超市等系列产 业也将随着棚户区改造回迁而面临巨大的商机，最终将形成张以 棚户区改造为源头和提升力的产业网。 本项目拟开发建设个设施齐全功能完善的现代化居住小区， 能够为官扎营棚户区居民提供充足的拆迁安置房源，加快其改造步 伐，有利于增强济南市城市综合服务功能，带动相关行业蓬勃增长， 促进全市经济可持续快速发展。 第二节项目概况 建设地址及用地面积 项目建设场址位于济南市天桥区官扎营片区，用地范围为堤口 路南侧天成路西侧区域。 项目分地块和地块两个地块进行建设。地块总用地约 公顷，其中可规划建设用地公顷以实测为准，城市道路用地 公顷。地块安置房在地块内分散建设。 二建设内容及规模 项目总建筑面积为平方米，地上建筑面积平方米，地下建筑面积平方米。地块总建筑面积平方米，其 中地上建筑面积平方米，包括住宅建筑面积平方米， 配套商业建筑面积平方米，面粉厂保留面积平方米地 下建筑面积平方米，包括地下车库面积平方米，地下储 藏室面积平方米。地块总建筑面积平方米，其中地上 建筑面积平方米，包括住宅建筑面积平方米，配套商业 平方米地下建筑面积平方米，包括地下车库面积 平方米，地下储藏室面积平方米。 同时实施道路绿化等室外工程，其中绿化面积为平方米， 道路及停车场用地面积为平方米。 三项目总投资及来源 初步估算，项目建设总投资为万元，其中建筑工程费用 万元，其他费用万元，预备费用万元，建设期利 息万元。 项目建设所需投资由建设单位通过以下方式筹集资金 拟申请银行贷款万元。 建设单位自筹资金投入万元。 四主要技术经济指标 地块规划用地主要技术经济指标览表 序号项目名称单位数量备注 项目总占地公顷 规划建设用地面积公顷 城市道路用地公顷 总建筑面积平方米 地上建筑面积平方米 回迁住宅建筑面积平方米 回迁公寓建筑面积平方米 配套公建面积平方米 面粉厂保留面积平方米 地下建筑面积平方米 车库平方米 储藏室平方米 地上容积率 地下容积率 绿地率 总建筑密度 居住户数套户 居住人数人 总停车位个地上，地下 地块规划用地主要技术经济指标览表 序号项目名称单位数量备注 总建筑面积平方米 地上建筑面积平方米 回迁住宅建筑面积平方米 配套公建面积平方米 地下建筑面积平方米 车库平方米 储藏室平方米 总建筑密度 居住户数套户 居住人数人 总停车位个地上，地下 第章总论 第节项目背景 项目名称官扎营片区安置房项目 二建设场址天桥区堤口路南侧天成路西侧区域 三建设单位济南市旧城改造投资运营有限公司 四建设单位概况 为加强全市旧城改造的投融资管理，提高资金使用效益，加快旧 城改造步伐，盘活存量土地，济南市政府于年月下发济南 市人民政府关于组建旧城改造投资运营有限公司的通知济政字 号，批准组建国有独资企业济南市旧城改造投资运营 有限公司，与济南市旧城改造投融资管理中心套机构，两个牌子， 主要负责二环路以内的旧城改造工作。 公司注册资本亿元，内设办公室财务处和六个业务处，现有 职工人，经营范围为受市政府委托开展旧城改造项目的投资 融资业务，从事授权范围内的国有资产运营管理房屋和土木工程建 筑施工，建筑安装施工，建筑装饰施工，房地产开发经营等。 五可行性研究报告编制依据 济南市城市总体规划年年 济南市人民政府关于加快实施旧城棚户区改造的通知济 政发号 投资项目可行性研究指南 建设项目经济评价方法与参数第三版 建设单位提供的其他基础资料 六项目提出的背景 进入二十世纪，是济南市率先实现现代化的重要战略机遇期， 也是济南城市现代化建设的关键时期。济南市委市政府适时提出了 实现新跨越，建设新泉城的发展目标，制定了东拓西进南 控北跨中疏的城市空间发展战略和新区开发老城提升两 翼展开整体推进的基本方针，始终坚持高起点规划高标准建 设高效能管理高水平经营的工作思路，实现济南城市建设的新 突破。目前，全市污染防治生态建设和泉群保护取得重大成就，城 市面貌明显改善，城市建设进入了全新的发展阶段。 随着济南市城市化的发展，城市规模日益扩大，原来远离城市的 棚户区逐渐变成了城市的部分，与日新月异的城市新兴部分相比， 棚户区成了城市中环境最差贫困人口聚居的地方。目前，全市旧城 区内集中连片的棚户区指城区二环路以内城市国有土地低洼易涝 基础设施严重不配套的平房简易房危险房集中的区域约有 个，房屋总建筑面积达万平方米。这些棚户区大都建设年代久远，房屋破旧低矮潮湿，拥挤不堪，环境脏乱，排水不畅，安全隐患大， 居民生活极为不便，严重影响了城市整体面貌和市民生活质量的提 高，制约了城市的发展和城市地位的提升，阻碍了城市化的进程。 年，棚户区改造被确定为济南市政府第项重点工作，尽 快改善棚户区居民居住条件成为首要的民心工程。为此，济南市政府 专门下发了济南市人民政府关于加快实施旧城棚户区改造的通知 济政发号，并成立了济南市旧城改造工作领导小组，计划 用年时间基本完成旧城棚户区改造任务。通过改造，实现棚户区居 民居住水平和生活质量大幅提高，周边地区人居环境和生态质量明显 改善，市政基础设施和文化教育体育等公益性设施逐步完善，城市综 合服务功能显著增强。同年月，棚户区改造工程全面启动，改造计 划分三个阶段推进第阶段为启动阶段，第二阶段为大规模展开阶 段，第三阶段为扫尾和补充改造阶段。 年，济南市又进步扩大棚户区改造规模，在原计划个 片区基础上新增加个零星片区，拆迁建筑面积由万平方米增 加到万平方米。截止到去年年底，全市棚户区改造已启动个 集中片区和个零星片区，开工建设安置房万平方米。 进入年，济南市剩余的棚户区改造项目正在加紧策划开 工。官扎营片区位于济南市天桥区，区域内现有居民约户，拆 迁建筑面积约万平方米。为加快推进该区域改造步伐，济南市 旧城改造投资运营有限公司决定实施本项目，拟在堤口路南侧天成 路西侧为该区域居民开发建设个设施齐全功能完善的现代化居住小区。目前，项目前期各项准备工作正在稳步推进。 七项目建设的必要性 项目建设符合济南市城市总体规划，有利于促进城市发展总 目标的顺利实现 根据济南市城市总体规划年年以下简称为规 划，济南城市性质确定为山东省省会，著名的泉城和国家历史 文化名城，环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市城市职 能定位为加强和完善的城市职能全省的政治经济科技文 化教育旅游中心，区域性金融中心，全国重要交通枢纽。培育和 凸显的城市职能现代服务业和总部经济，高新技术产业和先进制造 业城市发展总体目标是到年把济南建成具有独特自然风 貌悠久历史文化底蕴浓郁现代化气息代表山东