二青苗补偿及地上物补偿不含房屋拆迁补偿兴新城东片区开发优势 区位优势 作为北京城市发展新区，大兴连接轴南中轴延长线，横跨两带北京 东部发展带和西部发展带，关联多中心大兴新城亦庄新城，在京津冀发展第二章大兴线枣园路站情况简介 环渤海经济圈以及滨海新区国家重大开发战略中，大兴将成为承接区域经济中人 流物流资金流信息流等要素的重要节点。独有的地域优势，将使它成为北 京向华北平原辐射的前沿。 交通及基础设施建设优势 新城东片区紧邻京开高速公路北京市南五环路及京良公路等对外交通干 道，与市中心仅分钟车程，大兴新城经过近年来建设，区内主要城市干道均 已建成，计划年开通的大兴线贯穿南北，区位交通优势非常明显。 大兴新城经过几年来的开发建设，项目周边各种配套市政管线完备，土地开 发条件成熟。 自然环境优势 大兴新城的定位是京南绿色新城，素有田园绿海之称。目前，新城内呈 现出道路绿化整齐优美，小区绿化景色别致，庭院绿化独具特色，公园花园苍 松翠柏绿树成荫的宜人景观，得到了社会各界的好评。 成本优势 区域内劳动力成本较低。且目前大兴新城内商品房价格为每平方米元， 相对市区北部同等位置新城的商品房均价偏低。 大兴区政府大力加强软环境建设，采取些列措施，转变工作作风和政府职 能，更加突出政府的服务效能，加快项目审批速度，从而节约了各入区企业的时 间和管理成本。第三章土地级开发项目基本情况 第三章土地级开发项目基本情况 依据北京市国有建设用地供应办法试行北京市土地储备和级开 发暂行办法及北京市土地级开发招投标管理办法等相关规定，本项目为 大兴区轨道交通大兴线枣园路站土地级开发项目，用地范围主要为小营村客 车五厂地块小白羊超市聚莎苑宾馆地块物美超市枣园家具城地块原小 营村委会吉星德亿建材城玫瑰城建材城地块如图所示。本项目已通 过北京市国土局联席会的审议。 图大兴线枣园路站土地级开发项目示意图 开发目的 该区域土地级开发的实施，将为轨道交通站点的建设提供用地条件。第三章土地级开发项目基本情况 实现新城规划，完成对城中村的改造，提升大兴新城整体形象。 在土地级开发阶段对轨道站点及周边土地同步进行规划设计，为实现 轨道站点与土地开发项目紧密结合与同步实施奠定基础。 二土地利用现状分析 根据本项目勘测定界成果及成果图，本项目用地面积为公顷，现状为 集体土地和部分国有土地，其中集体土地公顷，国有土地公顷，具 体情况如表所示 表土地利用现状统计表 土地权属土地类型土地面积平方米亩 集 体 土 地 小营村建设用地 小营村委会建设用地 小营小学建设用地 小营村小白羊超市建设用地 原小营村委会建设用地 小营村道路用地 小计 国 有 土 地 客车五厂建设用地 中建局机械化公司 加油站建设用地 城建开发公司 物美超市枣园家具城建设用地 城建开发公司 玫瑰城建材城建设用地 国有道路 小计 合计公顷亩 目录 目录 第章总论 项目概况 二财务评价 三报告编制依据 四主要结论 第二章大兴线枣园路站情况简介 大兴线项目概况 二大兴线枣园路站项目概况 三大兴新城东片区开发优势 第三章土地级开发项目基本情况 开发目的 二土地利用现状分析 三地上物现状调查分析 四主要规划指标 五开发进度供地数量及时间预测 第四章征地 征地补偿费 二青苗补偿及地上物补偿不含房屋拆迁补偿 三征地相关税费 四征地总成本 第五章拆迁 拆迁政策说明 二拆迁工作进度安排 三拆迁房屋面积 四拆迁成本估算 五拆迁总成本 第六章安置房建设 安置房建设方案 二安置房建设成本 第七章市政公益设施建设 工程周边道路及建设情况 二市政公益建设费用测算第八章项目总投资估算 土地级开发总成本估算 二土地成本分析 三估算的几点说明 第九章土地出让计划 土地供应量 二土地级开发结案验收 三土地上市 第十章开发进度 开发进度编制原则 二开发进度计划表 第十章项目盈亏分析 项目投资 二项目利润 三现金流量预测 第十二章投资风险分析 投资成本增大风险 二投资回报率低的风险 三土地级开发成本回收风险 四拆迁风险 五结论 第章总论 第章总论 项目概况 项目名称 轨道交通大兴线枣园路站土地级开发项目 项目建设地点 大兴线枣园路站位于大兴新城东片区，规划用地范围东至兴华大街及枣园东 里小区，西至枣园小区，南至枣园路及丽园路，北至康庄路。项目具体位置如下 图所示 图地铁大兴线枣园路站项目位置示意图土地规模 根据北京大兴新城控制性详细规划，本项目规划总用地面积为公 顷，可开发用地主要集中在枣园站站点周边小营村村庄用地及部分国有企业用 地。该区域规划以居住为主，规划人口万人。规划总建筑面积万平方 米其中经营性建设用地面积为公顷，经营性建筑面积为万平方米 非经营性建设用地为公顷，市政道路公顷。 开发方式 完成项目用地范围内地上现状物的拆除工作，用地范围内基础设施达到六 通平标准，即完成通上水下水电力燃气通讯道路及场地平整工作， 在达到该标准之后，进入土地市场公开交易，并取得土地出让收入，从而回收投 资。 开发进度 本项目进度安排主要依据北京市土地级开发工作流程以及项目的实际情 况进行计划安排，预计土地级开发工作于年底完成，并在年底后分 期完成上市交易工作。 开发投资 地铁大兴线枣园路站土地级开发项目是大兴新城东片区总体开发的部 分。预计本项目土地级开发总成本为，万元，折合土地开发成本为 万元亩土地面积约为亩。 资金筹措 本项目总投资估算为，万元人民币，所需资金全部由北京京创投资 有限公司自筹解决。 二财务评价 本项目土地级开发预计总成本为，万元，上市交易后，可收回含 贷款利息的全部投资，由于政策规定不明确，预期利润为，万元，