馆，又有国际民俗文化广场各取所需。项目区内林荫夹道， 区外波光粼粼，天籁萦绕。 品味茶楼酒吧遍布园内。 娱乐水榭歌台，灯红酒绿。欣赏轻歌曼舞，做做桑拿健身，玩玩斯诺克，海内 外游客聚焦的隆重盛会，置身其中，不亦乐乎。 康体桑拿生态水疗，足疗，按摩等体化康体尊貴享受，让您松弛下疲惫 的神经，再抖擞精神，迎接新的挑战，拥抱新的生活。 主要技术经济指标 项目名称国际大酒店 开发单位河南集团 地理位置乡原电动车宾馆处，二面临街。 第章总论项目规模建设用地约亩，总建筑面积万平方米，主楼平方米， 地上附属楼面积平方米。 设计特点 大酒店的方案设计充分考虑到上述地理的优越条件，力求营造优美环境， 在功能方面作了大量超前的设想，以适应五星级酒店的使用功能。 主体建筑在外形设计上力求时代感和实用性的完美结合。在主建筑群正前方形 成米米的景观广场，并可作地面停车使用设计了多个车位以备来宾使 用。 主体建筑设有客房间，建筑面积为平方米，餐饮用建筑面积近平方米， 会议用建筑面积平方米，桑拿生态水疗，足疗，按摩，棋牌，桌球，健身房等 休闲娱乐设施面积平方米。 裙楼设客梯电梯台。 大厅中空高层楼，大跨度柱距，尽显豪华大气。 项目现状及进度计划 项目已完成层以下主体工程。 年月年月份为酒店建设期。 年月份酒店对外试营业。 项目建设背景 位于河南省中部偏西，总面积平方公里，总人口万，现辖个乡镇个街 道办事处，个行政村。历史悠久，文化底蕴深厚。周设邑，秦置县，是仰韶文 化龙山文化裴李岗文化的发祥地之。国家级景区三苏园是宋代著名文学家 苏洵苏轼苏辙父子的归焉之地，文庙是全国保存最好的县级文庙之，知青园 是全国知识青年上山下乡运动发源地，全国历史文化名村寨临沣寨是中原地 区唯红石古寨。传统饮食六绝牛肉茶水饸饹面三炖烧鸡豆腐菜， 是地方特色饮食文化的代表。 物产丰富。主要盛产有煤炭白云岩水泥灰岩陶土等矿产资源，其中煤炭 资源探明储量亿吨，白云岩普查储量亿吨。红牛是全国八大良种牛之， 常年存栏万头。是全国四大烤烟发源地之，山儿西烟驰名海内外，常年种 植面积保持在万亩以上。铁锅年产量占全国近三分之，广阔天地乡赵花园村被 誉为中华铁锅第村。 近年来，县委县政府积极实施工业兴县和开放带动战略，国民经济和各 项社会事业迅速发展，城市面貌发生巨大变化。初步形成了以原煤开采建材陶瓷 焦化针织铸造和机械制造医药物流业等为主导的工业经济框架规划建设了 产业集聚区和广天铁锅安良神前陶瓷等个乡镇产业园。为开放开发和招商引资创 造了良好条件。县域经济发展速度进步加快，综合实力进步增强。初步核算， 年全县生产总值达到百亿多元。 项目建设的必要性 项目的建设是提升城市形象，促进社会经济更好发展的需要。 当前社会经济正处于快速发展时期，迫切需要地标性的事物出现来提升的知 名度及城市形象，从而利于社会经济更好的发展。酒店及相关住宿服务作为对外来客 人的第接触点，给人印象十分深刻，直接决定了对该座城市的印象与评价。因此高 标准高起点做好起点工作，对于提升城市形象十分重要。本项目兴建的五星级酒店， 方面弥补了高星级酒店的空白，另方面从很大程度上提升了的城市接待能 力，以及知名度与城市形象，而知名度及城市形象的提升对于招商引资，吸引投资 从而促进社会经济发展则显得至为重要。 目前，县政府决定实施林地旅游工程，是指争取在未来两三年内，使县旅游业应 第二章项目建设的背景及必要性有生态林业等特色项目，形成新的特色重点观光旅游区，而本项目将紧临此生态林 东侧，将与生态林业区配套形成吃住娱乐体的高档休闲区。 项目的建设是适应消费需求的发展趋势，促进现代服务业大跨步提升发展的 需要。 随着经济的快速发展，居民生活水平的不断提高，城乡居民收入持续增长，民 生不断改善，社会更加和谐。收入是消费和投资的前提，是社会经济循住宅地产开发的影响不断明显，预计将会有更 多的地产资本分流到高档酒店物业开发。 有调研表明，国内按四五星级标准在建或已建成并将在年年底前投入运营 的酒店有家，其中五星级标准的就有家。仅广东地待评定的高档豪华酒 店就有家，其中家已建成。 第三章市场前景分析 市酒店业发展概况 市酒店业跑步进入血拼时代，大批经济型酒店又牢牢占据了低端市场 的大半壁河山在这样前有埋伏，后有追兵的格局下，中档酒店正经历着史上最 难熬的时光。 与处境艰难的中间级酒店不同的是高档酒店经营业绩的凯歌高奏，随着发展 经济的打造和地位的提高，到市来的商务客人会越来越多，五星级的高档酒店将 会有个较好的发展机遇。 市已在经营的星级酒店占了家，分别为万豪洲际大酒店平安大 厦天润大酒店。而五星级酒店则只有家佳田国际大酒店。虽然目前 的酒店业在随着经济水平的提高而增加，但与沿海城市经济发达城市相比仍有较大 差距。目前市高级酒店仍拥有定的市场发展空间。佳田国际大酒店，拥有 稳定的客源，故整体入住率较高，保持在之间。 本项目五星级酒店远处，与市主城区高档酒店激烈的竞争不同，其享有得 天独厚的地利优势，辐射范围独无二，无竞争对手，相应占据高端的酒店市场十分 容易。 项目目标市场分析 项目功能定位 本项目功能定位为商务会议休闲度假旅游接待酒店，集住宿休闲娱 乐会议康体等功能为体的高档次的五星级生态商务酒店。 目标市场定位 本项目客源市场构成主要为以下几个方面 商务考察型客源核心市场 主要以公司会议商务交流政府及企业商务接待地方厂商商务活动等为主 要形式，般都是在休闲中进行商务活动，带动酒店住宿娱乐休闲餐饮康体等 业务发展。此类客源约占酒店总客源的左右，为酒店的核心客源市场。 休闲观光旅游型客源般市场 主要包括些大众化团体游客，以家庭公司组团为主要形式，以观光为主要 目的。旅游业正处于较快的发展期，随着景区的改造升级，以及交通的日益便捷， 旅游市场潜力很大，会吸引更多的高端收入旅游者到此消费。此类客源约占酒店总客 源的左右，且为未来重点拓展的客源，预计未来客源比例上升到左右。 本地高端消费者三级市场 主要为及附近区县的些高端消费者，主要是在酒店进行娱乐休闲餐饮及 客人住宿餐饮接待婚庆宴席等为主要目的。经济日益快速发展，高端收入人群比例逐渐提高，其对高端消费需求也日渐旺盛，本酒店的建设将会吸引限域内大部分 高端消费者前来消费，且随着高收入群体比例的增加，该部分客源直会呈稳定增长， 作为项目目标市场的重点潜在客源市场。此类客源目前约占酒店总客源的左右， 且为未来增长较快的客源，预计未来客源比例上升到左右。 其他三级市场辅助市场 主要为机会客源市场，主要是些过客及文化活动带来的游客。每年都有些节 庆活动，如节庆期间，可视为机会客源市场。如果做好宣传活动和提高服务质量，相 信会有人来此住宿消费。此类客源比较低，波动幅度也不大，约占酒店总客源的 左右。 市场比例大概成倒金字塔型，见图所示。 图项目目标市场对比 项目市场运营指标预测 酒店平均房价 参考同类酒店房价水平，在结合经济社会发展水平的基础上，确定酒店平均房 价为元天。 酒店入住率 结合上述目标市场细分及可能产生的客源量，并参照其他同类已开业酒店，预计 酒店入住率保持在酒店房间数为个。 酒店各业务收入比例 考虑酒店住宿带来的餐饮娱乐会议等其他酒店关联业务的发展，预计客房收 入占餐饮收入占娱乐收入占康体收入占会议等其他收入占 。 综上分析，项目的目标市场及市场运营前景较好。 核心市场 般市场 三级市场 其他 城市经济发展规划对酒店开发战略影响分析 年，国民生产总值多亿元，同比增长以上。 酒店发展的基本规律，需要城市经济基础的支持，需要城市消费人群的支持，凡 是国民经济发达的区域，人均消费力增速较强，市场化程度也相对较高，其宾馆饭 店酒店等的经济发展状况也相对较好。经济发展的良好环境才能给本酒店提供了未 来客源市场保证。 城市发展规划对酒店开发战略影响分析 未来的城市性质可以为作为内向型经济发展城市，借助大交通的改善和 独特的区位优势，形成了原煤开采建材陶瓷焦化针织铸造和机械制造医 药物流业等为主导的八大工业经济框架的基础上，提出了跨越式的发展目标，努力让 成为河南省地区发展工业的典范。 未来对内对外商务发展逐步提升，本地客源及外地商务客源等均有入驻品牌 酒店的要求，而且随着区域经济的成长，本地客源的综合消费水平也会逐渐提高。本 案五星级酒店的商务会议休闲定位符合城市总体发展规划，假设本项目引入较 高的国际化品牌酒店，对酒店的经营有定的推进作用。 项目隶属城北开发区，周边区域分别有县政府新址高端居民区工业园区等， 其建设将是城市商业商务发展的制高点。 本项目依靠城市经济的发展和周边区域的建设，以及城市高端消费人群的消费习 惯消费形态和消费意识的不断转变，相信能作为城市首选的服务备选之，率先扛 起城市级酒店商务服务的大旗，为城市潜在客源的商务会议宴请等接待需求提供 高品质的酒店服务和高端餐饮娱乐业为体的站式服务。 政府要求对酒店开发战略影响分析 本项目的建设被领导高度关注，纳入城市发展规划重点建设项目，可见本项目 将得到地方政府的高度重视和大力支持，是本项目开发酒店的优势和保障性条件之 。 政府对本项目开发的要求不只是城市规划发展重点项目和建设新的城市地标，更 第四章商务酒店开发战略定位分析是城市发展标志和城市对外展示的名片，本项目的建设发展也是全泰公司地产开发 的个重要项目。政府对本项目酒店的开发有些特别的硬性条件，使酒店的市场定 位和项目开发战略的制定具有定的市场挑战性。 业主公司目前酒店项目开发战略分析 业主公司对酒店的发展战略为 �本项目是业主公司的第个五星级酒店投资项目，酒店主要服务于整个发展所 需的会议中心商务休闲中心宴会中心康体中心和城市商业配套 �业主公司对酒店的定位要求体现酒店市场的新标高城市对外发展的名片， 以此寄托份不能割舍的家乡情结 �希望酒店未来经营盈亏能够在个可控的范围内。 �业主公司对酒店开发的起点较高，要求以商务会议旅游商业发展为开发重 点，酒店设计以五星级的消费感受超值服务为标准，特别是商务休闲和商业发展 的感受和体验，而不是单纯的五星级硬件配备。 目录 第章总论 项目概况 主要技术经济指标 项目现状及进度计划 第二章项目建设的背景及必要性 项目建设的背景 项目建设的必要性 第三章市场前景分析 经济型酒店可能出现泡沫 高端酒店增长势头强劲 市酒店业发展概况 项目目标市场分析 第四章商务酒店开发战略定位分析 城市经济发展规划对酒店开发战略影响分析 城市发展规划对酒店开发战略影响分析 政府要求对酒店开发战略影响分析 业主公司目前酒店项目开发战略分析 第五章酒店整体定位策划 本项目酒店定位 酒店及商务形象定位 标准五星客房体量定位 第六章酒店服务功能定位策划 客户服务功能定位策划 餐饮服务功能定位策划康体服务功能定位策划 娱乐服务功能定位策划 会议服务功能定位策划 其它服务功能定位策划 第七章投