卖。但数次拍卖均以流标方式告终。 目前重庆城投资产管理有限公司负责项目的对外招商，其提供国际大厦的负 债构成如下表所示重庆国际大厦负载构成 中铁建筑公司亿 中建五局亿 中兴房地产公司亿 重庆展翔房地产公司亿 国土出让金配套费共计亿 银行亿 我司正在进行重庆城投资产管理有限公司及项目其它各参与方的背景调查 工作。 二重庆核心功能区位演进分析 重庆最新规划定位分析 连续性政策阐述 在重庆直辖后的年，经历了大规模基础设施建设大规模固定资产投资 及主导工业产业的进步发展，加之三峡移民难题的破解，重庆市已基本具备了 站在西部及全国舞台，参与城市竞争及全国分工的能力。我们认为，重庆已经完 成了前阶段的历史目标，可以向下方向寻求更大的突破。 在这种发展背景下，中央及重庆市政府出台了对未来重庆发展具有成败意义 的几项重要战略，在此概述如下 小时经济圈 将建设以重庆主城为核心，在交通小时可通达的核心范围，形成个具有 明显聚集效应具备竞争优势的西部地区最大城市群。其范围涵盖重庆市的 个区县，是重庆的经济主体和产业聚集区。 根据规划，小时经济圈年将在全市率先实现全面小康，带动全 市在西部地区提前年实现小康到年，小时经济圈地区生产总值将在年基础上翻三番，人均地区生产总值突破美元常住人口达到 万，城镇化率提高到主要经济社会发展指标达到东部地区平均水平。 战略定位 年月日重庆干部大会传达贯彻胡锦涛总书记关于新阶段重庆工作 重要讲话，即战略定位，概括起来就是 三大定位努力把重庆加快建设成为西部地区的重要增长极长江上游地 区的经济中心城乡统筹发展的直辖市 大目标在西部地区率先实现全面建设小康社会目标 四大任务加大以工促农以城带乡力度，扎实推进社会主义新农村建设 切实转变经济增长方式，加快老工业基地调整改革步伐着力解决好民生问题， 积极构建社会主义和谐社会全面加强城市建设，提高城市管理水平。 城乡统筹发展的综合实验区 年月日，国家发展和改革委员会下发国家发展改革委关于批准 重庆市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知。通知要求重庆市从实际 出发，根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，全面推进各个领域的体制改革， 尽快形成统筹城乡发展的体制机制，促进城乡经济社会协调发展。 试验区的启动，使得重庆在金融土地财政城市化等方面有了更多的自 主权及发展动能，为重庆内外发展提供了更大的平台。 大开放观 以中共中央政治局委员身份出任重庆市委书记的薄熙来，曾在公开场合郑重 强调，其到重庆的重任，就是贯彻落实胡锦涛总书记做出的总体部署。 而要实现这样的发展，薄熙来认为重庆根本出路在扩大开放，最大动力也在扩 大开放，重庆人必须做出科学的定位，有勇气把自己置身于开放的前沿。 关于开放，其提及最多胡就是打造内陆地区开放型经济开放，大开放 我们将此称为薄熙来的大开放观。 可以明确的预计，重庆未来的经济发展将以大开放观为总化。我们认为政府对重庆发展的问题和瓶颈认识较为清晰，根据产业经 济中的社会发展阶段理论，重庆市属于非常典型的工业化中期阶段，加之其二 元经济结构中的特有的超庞大的农村人口，使得这个城市继续向更高阶段工 业化后期升级的难度较之其它中西部大城市更大。唯有解决城市化问题，才 能将大量农业社会的人口转向工业社会以工业和传统服务业为主，而这种战 略的实现必须依靠城市群。 内外兼顾的发展动力。中心区域的辐射效能对中心地区内外地位的提升，对 周边区域经济的拉动，具有非常重要的地位。我们认为目前重庆市主核心区域已 经具备向更高经济阶段发展的定基础，金融业现代服务业知识型服务业 创新产业等有定的上升空间但由于始终存在的城市化问题，这类更高层次的 产业飞跃的阶段还没有到来。这样的发展期望，对内，需要有更加开明的政治 体制为保证，需要有这类产业辐射的个巨大城市空间对外，则需要有强大的投资拉动预计重庆更多是工业投资来提升整个城市主导产业的功能。从最新 薄熙来的发言判断，他对城市的发展方向及可能执行的措施已经非常明确。 发展动向预测 将逐步进行重庆市的相关政治体制改革，尤其是在城市规划招商引资 及政务效率方面，出台些较为严格的政策 扩大开放，对工业及现代服务业以金融为主的开放力度将加大，并 且利用其自身网络关系，吸引更多企业投资重庆。同时，在承接沿海产 业转移及加工贸易等方面出台各项措施 城市规划与旧城改造力度加大 对小时经济圈内城市开发力度加大，将会有更多的鼓励政策进入 小时经济圈 鼓励产业结构升级，对新兴高新工业将会出台更多利好政策 „„ 对我司影响 中心城区地位有加强的趋势 城市规划和旧城改造存在发展机会 小时经济圈内的城市应加大关注力度 重庆的城市升级路途漫长，经济的井喷式发展出现概率不大，房地 产出现长期暴力的机会可能不多 工业城市的主基调年内不会改变，中产住房人群主要来自于主导 工业及其服务产业重庆商务区位分布及功能特性 重庆未来的规划与形态 根据重庆中央商务区规划方案，重庆中央商务区的总用地规模为平 方公里。其中核心地区为平方公里，由江北城现代商务区解放碑商贸区弹 子石功能配套区共同组成，形成两点线空间结构模式。 其功能分区为 江北城现代商务区是中央商务区的商务中心，承担商务办公职能，包括 部分商贸职能 解放碑商贸区是中央商务区的商贸中心，承担商贸功能，同时包括部 分商务办公职能 弹子石功能配套区承担配套服务功能，包括高级居住公寓酒店文 化设施等。 江北城 解放碑 弹子石观音桥 南坪石桥铺 沙坪坝两路口 新牌坊 陈家坪重庆现有商务区位分布及功能地位 重庆市规划界定了未来重庆政府拟建设的中央商务区格局，在此对重庆 市目前的服务业区位格局进行分析如下 解放碑定位于重庆市主中心服务业核心聚集区。 从重庆城市发展的历史过程看，渝中半岛作为全市经济商贸和政治文化活动 中心的地位始终没有变化。目前解放碑作为渝中区服务业核心聚集区，承载着重 庆市商业商务中心的功能。 商业方面，解放碑商贸中心区是中国西部最大的商业步行街区，集购物休 闲旅游商务餐饮娱乐等综合功能于体。据统计，中心区区域内有 个第三产业机构单位，其中批发零售企业个营业面积超过平方 米的大型商场有多家星级饭店酒楼余家全市十大西部之最的商业企 业，在解放碑商贸中心区就占了五个 最大的零售商重庆百货大楼股份有限公司 最大的批发商重庆商社 最大的零售超市家乐福 设施档次最高的商务机构大都会 全国医药行业最大的零售连锁企业和平药房总部。 商务方面，解放碑是重庆市金融证券保险信息中介餐饮宾馆休闲娱 乐等服务业尤其是现代服务业最发达的地区。有余个金融机构邮电通 讯信息咨询技术服务行业经营网点多个家世界五百强企业的办事 机构落户商贸区品牌餐饮网点多家。 上清寺两路口定位于解放碑服务功能的延伸区。 从历史脉络来说，上清寺两路口片区是重庆人进城的必经之地，此 区域将渝中区与大坪及沙坪坝土湾地区连接，中心地理位置优势明显在黄花园 大桥建成之前，嘉陵江大桥成为连接渝中区与江北区的唯通道，在重庆基础设 施不是非常完善，经济容量不是很大的九十年代，交通可达性也是两路口成为传 统办公区的重要条件另外，重庆市政府所在此区域，使得两路口片区度成为 国际大厦项目介绍及权属关系 项目介绍 项目进度及其它要求 债权债务关系说明 二重庆核心功能区位演进分析 重庆最新规划定位分析 连续性政策阐述 政策分析 对我司影响 重庆商务区位分布及功能特性 重庆未来的规划与形态 重庆现有商务区位分布及功能地位 解放碑核心功能区功能演化 目前解放碑地位分析 未来解放碑的功能演化分析 对项目的影响 三项目本体分析 地块位置 项目四至 周边未来规划及影响 项目地块印象 四解放碑阐析 解放碑规划 发展进程 五各典型物业发展现状调查 甲级写字楼物业典型项目调查租金及使用率情况 销售价格及销售情况 解放碑甲级写字楼市场特征小结 典型写字楼项目市场调查表 酒店物业典型项目调查 解放碑酒店业现状简析 典型酒店项目调查 酒店市场调查小结 公寓物业典型项目 公寓项目基本信息 销售价格及销售情况 解放碑公寓市场特征小结 典型公寓项目市场调查表 商业物业典型项目调查说明 解放碑商业概况 解放碑商业格局 典型成功与失败项目分析 新华路沿线商业租售价格 潜在物业初步调查及对项目影响 未来解放碑片区拟推出项目 潜在物业推出对项目的影响 六项目初步定位分析 功能类型 客户定位 甲级写字楼部分 高档公寓部分 价格定位 七项目经济效益分析项目基本指标 项目投资估算 项目工程进度安排 销售进度安排 现金支出表 现金收入计划 项目损益 现金流量表 敏感性分析 八项目功能物业发展的优劣势分析 商业部分 写字楼部分 高档公寓部分 九结论及建议 国际大厦项目介绍及权属关系 项目介绍 国际大厦项目地处重庆市解放碑新华路号，重庆市的核缘位置，区 位特征非常明显。国际大厦于年始建，由于种种原因，目前已成为解放碑 区域最后栋烂尾楼。 项目占地面积约平方米，总建筑面积可达到平方米，其中地 上建筑面积计容积率建筑面积平方米，地下建筑面积为平 方米，建筑密度为，绿地率，。项目规划层地上层，总高度 达到米，建成后将超过世界贸易中心项目，成为解放碑第高楼。 项目建成后效果项目进度及其它要求 施工进度方面，目前项目土建施工进度到层，包括地下层及地上的 层，完成建筑面积平方米。 在开发程序方面，项目目前权属者可提供已经办理完成的国有土地使用证 投资许可证建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证，预售许 可证目前还在办理。 由于项目权属涉及到学校及周边居民，根据相关规定及协议，建成后需还渝 中区教委平方米，还部分居民平方米。 项目实景 债权债务关系说明 国际大厦债权债务关系较为复杂，涉及到两家开发商两家施工单位及国土 建委和银行。项目年动工，由于资金问题多次停工，目前已经进入司法程 序，进行整体拍卖。但数次拍卖均以流标方式告终。 目前重庆城投资产管理有限公司负责项目的对外招商，其提供国际大厦的负 债构成如下表所示重庆国际大厦负载构成 中铁建筑公司亿 中建五局亿 中兴房地产公司亿 重庆展翔房地产公司亿 国土出让金配套费共计亿 银行亿 我司正在进行重庆城投资产管理有限公司及项目其它各参与方的背景调查 工作。 二重庆核心功能区位演进分析 重庆最新规划定位分析 连续性政策阐述 在重庆直辖后的年，经历了大规模基础设施建设大规模固定资产投资 及主导工业产业的进步发展，加之三峡移民难题的破解，重庆市已基本具备了 站在西部及全国舞台，参与城市竞争及全国分工的能力。我们认为，重庆已经完 成了前阶段的历史目标，可以向下方向寻求更大的突破。 在这种发展背景下，中央