布局在地区农产品 批发市场业务，整合深港两地农产品物流业务资源，巩固公司在乃至华南地 区的竞争优势。所以在规划建设新的现代化级农产品物流枢纽中心是公司 落实五年发展战略规划的重大举措。 年月，市规划局出具的关于市农产品股份有限公司国 际农产品物流园项目选址意见书。 年，市规划局下达的项目建设用地规划许可证。 编制原则 认真执行国家行业有关农产品加工检验包装标志运输贮藏 及卫生等标准的规定 选址必须符合城市总体规划，合理布局有足够的建设用地，并有定 的发展余地 总平面布置应满足农产品物流的有关要求和符合安全防火的有关规定， 并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利企业今 后发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地 充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资 严格执行建设项目三同时的有关规定，污染物的排放必须符合国家 规定的排放标准，尽量减少对环境的影响 认真贯彻消防法和劳动部关于职业卫生监察规定的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。 编制范围 本项目书研究范围包括必要性分析市场分析选址分析工程技术方案 及建设规模环境保护投资估算及财务评价等方面的内容。根据上述内容论证 本项目建设与实施的必要性技术可行性及经济合理性。 项目概况 项目目标定位 市国际农产品物流园将成为农产品级流通中心，近期最急需发展的 功能主要为农产品配送加工仓储和大宗交易现在的布吉与福田以及其它 较大的区级农批市场未来将主要向以交易功能为主的销地型二级农批市场的方 向发展国际农产品物流园布吉与福田等农批市场以及其它小型农贸集市和 连锁超市将共同构建起农产品流通的三级体系。 项目建设的宗旨 依托平湖物流基地的发展平台，凭借农产品公司在农产品流通行业的优势地 位，把项目建设成为华南地区规模最大功能最完善配套最齐全辐射范围最 广阔的绿色安全生态的级农产品现代物流枢纽中心。为香港及珠三 角地区的菜篮子供应和食品安全提供有力保障。 项目建设内容 项目用地面积万平方米，建设内容主要包括蔬菜水果冻品干 货副食品等经营品种的批发交易区，以及物流仓储区认证农产品加工配送区 和生活配套服务区等。项目技术经济指标 本项目的综合技术经济指标如下表所示 序号指标名称单位指标值备注 总用地面积平方米万 总建筑面积平方米万 建设总工期月 建筑密度 容积率 绿化率 水电负荷 用电负荷千瓦 用水负荷立方米日 项目总投资万元 主要经济指标 静态投资回收期年 税后投资内部收益率 税后财务净现值万元 结元，计算未来各年全市食品消费额年将 达亿元，年将达到亿元。由此可见，农产品市场潜力巨大。 市人均收入水平较高，增长较快表工作人口比例大 年末全市从业人员万人，在校学生万，工作餐消费量巨大，因此企 事业单位食堂社会餐饮等对农产品需求巨大。 表年市主要经济发展指标览表 图深圳市人口预测深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性分析 指标 数据年增长率 人口万人 本地生产总值,亿元 人均,元 居民人均可支配收入,元 城镇居民人均消费性支出,元 人均月食品消费支出元 恩格尔系数 资料来源年广东省统计年鉴广州市统计局 市居民生活水平较富裕，吃穿比较讲究市民比较善于调节膳食消 费结构，除正餐饭菜主副食品的完美搭配之外，多数人比较注重早餐， 乳及乳制品鲜瓜果糕点等均保持定的消费量，农产品需求也向高质量需 求转变。 快速发展的城市建设与特区内外交通条件的变化 由于特区内交通拥挤，在特区外建设大型农产品物流园是大势所趋 近年来随着人口的急剧增长，车辆快速增加,特区内交通阻塞问题日益 严重，农产品在城市内的运输难题日渐显现，在特区外建设大型的农产品物流 中心，以确保农产品的流通，成为大势所趋。 随着特区经济的快速发展,人们生活水平的日益提高,私家车的普及率越深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性分析 来越高,特区内交通不堪重负,人们每天在路上花费大量的时间,对特区内的 交通逐步实施限制，对农产品运输造成极大影响。 目前，特区内在许多主要路段实施大货车禁行政策每天时至时 禁止大货车驶入特区内主要路段区域和广场，包括北环路和泥岗路的大部分 路段市对特区内小型大型货车实施限制，由于布吉福田南山三个市 场地处特区内，市场发展受到制约。近期政府颁布的特区内对大小货车实施 了限制的条令，对于需要小时经营的大型农产品批发市场，给进入市场采购 的客户带来了越来越多的不便。 城市建设的高速发展对布吉福田市场造成极大冲击。经过多年的 快速发展，城市功能区域也随之快速转变。原来位处边缘地带的布吉福田批 发市场，如今已处于高档住宅区或高级商业区的包围中，城市总体规划和发展 的要求，对农产品物流中心的布局已提出了新的要求。按照市城市规划研究 所的研究报告，在未来数年内，要将批发市场等车流人流量巨大的物流中心逐 步迁至特区外重新规划。 年的市人大和政协会议分别已经出现提案，要求搬迁布吉和福 田农产品批发市场，以缓解布吉梅林关口交通并完善城市功能布局，虽然未 获得落实，但随着城市建设的不断发展和交通限制的不断加大，这种呼声将可 能越来越大，作为战略布局的需要，必须在特区外加快规划建设大型农产品物 流中心。 特区外交通路网的逐步完善，为建设农产品物流园提供了良好的基础 条件深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性分析 按照的总体交通规划，市政府提出在市建成七横十三纵路网体 系。截至底，全市的公路总里程已达到公里，其中高速路公里， 级公路公里。根据规划，十五期间，市将投资多亿元新建 改造道路,基本建成七横十三纵的快速路网。快速路网的建设，为在特区外 建设国际农产品物流园项目提供了更为有利的交通条件。 目前，已建成南坪快速期清平高速期盐排高速龙大高速，还有 许多道路在投资建设规划中，主要包括 深盐二通道，全长公里,工程总投资约亿元人民币建设中 西明大道西丽公明规划中 福龙大道福田龙华，全长公里,总投资亿元人民币建 设中 玉平大道玉龙坑平湖建设中 东平大道东湖平湖规划中 盐龙大道盐田龙岗规划中 华观大道龙华观澜规划中 盐坝高速路盐田坝光规划中 龙岭大道龙华东莞大岭山规划中 ⑩梧桐山二隧道罗湖盐田规划中。 深港同城化带来农产品需求增加与质量提高 市年底公布了城市发展策略。在未来年的功能 定位中，明确表达了与香港共同发展国际都会的合作愿望。它提出，第章总论 项目及其承办单位 项目名称国际农产品物流园 承办单位市农产品股份有限公司 法人代表 拟建地点市龙岗区 承办单位概况 市农产品股份有限公司是国家农业产业化经营重点龙头企业，市菜 篮子重点工程，是我国农产品批发市场领域首家上市公司。公司自年成 立以来，以资本运营和管理创新为主要手段，从最初万元的注册资本发展 成为今天总资产亿元净资产近亿元的上市公司。近几年公司连续五次 入选中国最具发展潜力的上市公司强。公司以投资管理农产品批发市场 为核心业务，集农产品生产加工进出口贸易物流配送及电子商务等相关业 务于体，成长为大型现代化农产品物流企业集团。 市农产品股份公司是目前国内唯家从事农产品批发市场网络化经营 的大型农产品流通企业，在农产品批发市场的运营管理方面积累了丰富的经验。 多年来，公司致力于农产品批发市场主营核心业务的拓展，先后在北京 上海南昌西安成都长沙昆明合肥山东寿光广西柳州南宁等 个省市自治区的个城市投资管理了家大型农产品批发市场，初步构筑起全国性批发市场网络体系的雏形。年，公司下属各大农产品批发市场的 农副产品交易量万吨，交易额达亿元。通过充分挖掘批发市场的物流 功能，既带动了无数农民脱贫致富，同时，保障了各大中心城市的菜篮子 稳定安全供应。 市农产品股份有限公司批发市场网络体系成员览表 序号企业名称 布吉农产品中心批发市场 市福田农产品批发市场有限公司 市布吉海鲜批发市场有限公司 南昌农产品中心批发市场有限公司 上海农产品中心批发市场经营管理有限公司 山东寿光蔬菜批发市场有限公司 长沙马王堆农产品股份有限公司 西安摩尔农产品有限责任公司 成都农产品中心批发市场有限责任公司 惠州农产品物流配送中心有限公司 市南山农产品批发配送有限公司 合肥周谷堆农产品批发市场股份有限公司 广西糖网食糖批发市场有限责任公司 云南鲲鹏农产品电子商务批发市场有限公司北京京深海鲜批发市场有限公司 广西大宗茧丝批发市场有限公司 可行性研究工作依据 编制依据 年月由原国家计委经贸委农业部财政部人行国家工 商总局联合发布关于加快我国现代物流发展的若干意见，对我国农产品流通 设施建设作了全面部署，农产品流通设施建设的目标是完善批发市场的功能，提 高批发市场的档次，在全国大中城市和主要产区建设批布局合理交易方式先 进功能齐全信息灵敏安全卫生的骨干批发市场。 年月市政协第号建议案关于加快都市农业发展的建议 案提出，面对人民群众生活水平不断提高的需求以及非典禽流感等疫情的威 胁，应充分发挥作为实验区和现有经济科技的优势，加快都市农业的规划 和建设，把建成都市农业的创新示范区。 年月，市人民政府印发的市商业网点规划 对市农副产品批发市场的规划中提到规划期内，在特区外建设两个大型综 合农产品批发市场，作为全市的级农产品批发市场将市布吉农产品中心 批发市场和市福田农产品批发市场逐渐调整为二级批发市场，鼓励其通过置 换的方式退出特区在特区外规划新建家二级综合农产品批发市场，主要面向 蔬菜配送企业批发商和农贸市场摊贩。 企业自身发展的需要。根据市农产品股份有限公司五年发展战略规 划，公司确立了以农产品批发市场为核心业务，构建全国性农产品批发市场网络体系，建设国际流的农产品流通企业的奋斗目标。由于公司早 期的布吉农批与福田农批市场周边已成为人口密度较高交通比较拥堵的通关要 道或者居民区，已经影响了城市功能规划，同时也限制了未来市场的发展。因此， 为满足深港两地居民对农产品消费的需求，公司需要重新布局在地区农产品 批发市场业务，整合深港两地农产品物流业务资源，巩固公司在乃至华南地 区的竞争优势。所以在规划建设新的现代化级农产品物流枢纽中心是公司 落实五年发展战略规划的重大举措。 年月，市规划局出具的关于市农产品股份有限公司国 际农产品物流园项目选址意见书。 年，市规划局下达的项目建设用地规划许可证。 编制