（项目名称）紫薇e家园大型住宅小区项目项目可行性实施方案（完整版正稿） ㊣ 精品文档 值得下载

，但是销售收入不能减少，即销售收入允许变动幅度为，∞。

所以在销售阶段，应注意保证销售收入回收利用，比如次付款不得低于，也可以在前期增加销售费用，提高前期销售收入资金回笼。

对建设投资敏感性分析建设投资发生变化时，将引起资金筹措同步变化，所以认为是单因素变化。

分析结果如下建设投资变化对内部收益率和净现值影响表变化幅度净现值万元内部收益率变化幅度建设投资基准收益率图建设投资敏感性分析用类似于上述方法找出建设投资变动动态临界点由此表明，固定资产投资也是个非常敏感因素，它变化将对内部收益率和净现值产生很大影响。

目前建设投资能满足财务评价要求，但当其增长时，项目内部收益率变得接近于基准收益率，净现值接近于。

所以，在项目开发建设过程中应注意与监理单位和施工单位密切合作，加强投资控制。

项目风险控制对策风险回避从敏感性分析来看，本项目风险有些偏大。

尤其是销售收入和总投资影响很大，这就提醒开发商在开发建设过程中争取些积极有效措施来回避风险。

比如缩短施工工期，减少由于资金占用时间价值带来不利影响。

项目前期增加销售费用，创造良好销售业绩，使资金能尽快回笼，以便于下期开发。

在保证质量施工进度前提下，加强管理，严格控制总投资增加。

在营销期间，合理搭配广告周期，充分利用各种广告媒体，选择合适形式，争取以最小投入获得最佳宣传效果，树立企业及项目形象，创造品牌效应。

招标投标过程中，应尽量选择施工水平高信誉好施工承包单位，又如在施工过程中坚决不采购不使用不合格材料，确保工程项目质量风险转移为了减少筹资融资经济风险，保证工程项目顺利实施，公司应认真策划，采取多种方式和渠道进行筹资融资。

通过正当途径，在不违反法律法规情况下，将风险部分转移。

如在商签招商引资合同时，应尽量争取有利于自己条款在签订施工承包合同时明确承包商工程质量永久责任制合同条款，工程款支付方式，外部条件不足时责任等加强保险意识，按国家规定，向保险公司投保，如工程保险财产保险人身意外险第三方险等。

不确定性分析结论经过以上分析，本项目有定抗风险能力。

但是，由于销售收入和建设投资敏感性较大，应当加强项目风险意识，采取些防范风险措施。

项目综合评价结论及建议项目综合评价结论针对项目建设可行性，由市场分析可知，全国经济稳定发展，房地产市场态势良好随着西安市人民生活水平提高，房地产市场需求量较大，虽然开发单位众多，参差不齐，但总体发展较好，市场交易活跃究据西安房地产信息网统计数据表明，首先，年普通住宅销售量年销售量上涨了多。

居民住房投资是支撑商品房市场发展主动力。

由于商品房区域性强，其价格上涨过快就会与居民收入及相关产业容易脱节，加上严格控制拆迁规模，需求量会在定程度受到抑制，炒房等投机行为也将会有所减少。

因此，年普通住宅市场需求量依然会处于上升态势，但涨幅预计会低于年水平。

其次，在年，写字楼市场开发量已经有了定比例下降，且销售量又比年相差无几，预计年写字楼市场开发量将会有定回升，但是由于几年前写字楼并未被消化完全，所以，年开发写字楼盘将会出现定情况销售不畅状态。

再次，年公寓市场比年销售价格有定程度上升，销售量方面较年销售量有定程度回落，据预计年公寓市场发展并不明朗。

最后，商铺年市场平均销售价格在元平方米，要比年略微有所上升，销售量比年销售量翻了番。

在年随着西安整体形象提升和在西部开发影响力增强，知名地产商纷纷抢滩登陆黄金地段，参与商业用房经营运作。

商业用房必将显现出无限商机。

从上述对各房地产市场分析可以看出，投资建设住宅小区并辅以定量商铺会具有很大开发价值。

需求分析我们利用五黄金周对西安市商品房消费者进行了调查。

这次调查主要内容是居民购房区域房型房价面积装修要求以及小区环境和物业管理等，主要目是了解西安市居民对商品住宅购买能力以及偏好等，以便进行市场分析和定位。

本次调查以调查问卷方式获得调查问卷份，收回份，其中有效问卷份。

调查结果显示打算在年内买房人占，年内买房人占，年内买房人占，年后买房人占。

如图所示。

说明市场上存在住房消费者和潜在顾客，很有可能会成为本项目目标顾客。

图西安市居民购房计划购房时间图在回答购房区域时，人会选择再高新区买房，人选择在南郊二环外，人选择南郊二环内，其余零星分布，如图所示城内东郊南郊二环项目总论建设项目概况建设单位基本情况本项目建设单位紫薇地产，是由西安高科集团新西部实业发展公司和西安高新鑫源投资有限公司共同出资组建的专业房地产开发公司。

公司成立于年，注册资金为亿元。

紫薇地产是国内颇具影响力的房地产品牌之，拥有房地产在社会群体中先步入富裕阶层城市精英们购房已不仅仅是作为种解决基本居住需求，而是为了追求更舒适生活。

般而言，环境概念包括自然环境如绿地休闲广场等交通环境如是否易于到达是否有充分停车条件等人文环境如学校托幼等等诸多因素。

在自然环境方面，他们需要个安静优美居住和休息环境在交通环境方面，他们已经或即将拥有自己私家车，他们要求小区必须提供定停车位另外，随着国民素质不断提高，人们对于小区人文环境要求愈来愈高。

地理位置和交通是消费者购房时较为关心两大要素。

人们根据自己经济能力选择办事方便小区成熟地区，认为距离工作单位购物子女入托上学银行及医院等地较近地方是居住理想之地。

物业管理作为商品房售后服务重要作用已越来越被人们所重视，小区环境后期维护及小区入住率高低在很大程度上取决于物业管理。

但从近年情况来看，小区物业管理在实际工作中管理现状很难令消费者满意，主要表现同比增长。

其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长办公楼和商业营业用房完成投资同比分别增长了和各类物业开发投资增长速度均明显低于年同期水平，房地产开发投资保持稳定增长，中央政府宏观调控政策取得了定成效。

年全国商品房竣工面积亿平方米，同比分别增长，其中商品住宅竣工面积亿平方米，增长。

同期全国商品房销售面积达到亿平方米，增长。

年月房地产开发投资同比增长，其中商品住宅投资同比增长，表明房地产开发投资增幅明显回落并趋于平稳。

商品房供求增幅较年季度也双双回落，但供求关系仍然偏紧。

年全国商品房平均销售价格为每平方米元，同比增长，其中商品住宅平均销售价格为每平方米元，上涨。

各大中城市普遍出现了房地产价格快速上涨，不少城市房价上涨速度远远超过了经济和消费者收入增长速度。

居民家庭成为房地产市场主导消费群体。

自年始，城市个人购买商品房占全部商品房销售额比重超过，年月，此比重达到，越来越多城镇居民到房地产市场上寻求解决自己住房问题，甚至进行房地产置业投资。

年我国城镇人均住宅建筑面积已经超过平方米，人均居住面积得到了很大改善，城镇住宅自有率超过。

年末，全国商品房空置面积为亿平方米，近年来首次出现下降趋势，比年末下降，其中空置时间在年以上商品房面积为万平方米，所占比重为，处于正常区域。

西安市房地产市场分析伴随西部大开发继续推进，国家实行重点支持西部发展政策措施，使得西安市经济发展迅速。

如图所示，西安市国民生产总值从年至今都保持快速增长。

年份万元增长率图西安市增长情况图注资料来源于西安市统计年鉴初步测算，年西安市生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。

经济总量突破千亿元大关，增长速度连续五年保持在以上，经济发展迈上了新台阶，并步入个新增长期。

经济高速发展给房地产发展创造了元大关，房地产开发增长速度达到了，其开发投资额和增长速度均为年来最高值。

国家统计局发布资料表明，年全国房地产开发投资总计亿元，同比增长。

其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长办公楼和商业营业用房完成投资同比分别增长了和各类物业开发投资增长速度均明显低于年同期水平，房地产开发投资保持稳定增长，中央政府宏观调控政策取得了定成效。

年全国商品房竣工面积亿平方米，同比分别增长，其中商品住宅竣工面积亿平方米，增长。

同期全国商品房销售面积达到亿平方米，增长。

年月房地产开发投资同比增长，其中商品住宅投资同比增长，表明房地产开发投资增幅明显回落并趋于平稳。

商品房供求增幅较年季度也双双回落，但供求关系仍然偏紧。

年全国商品房平均销售价格为每平方米元，同比增长，其中商品住宅平均销售价格为每平方米元，上涨。

各大中城市普遍出现了房地产价格快速上涨，不少城市房价上涨速度远远超过了经济和消费者收入增长速度。

居民家庭成为房地产市场主导消费群体。

自年始，城市个人购买商品房占全部商品房销售额比重超过，年月，此比重达到，越来越多城镇居民到房地产市场上寻求解决自己住房问题，甚至进行房地产置业投资。

年我国城镇人均住宅建筑面积已经超过平方米，人均居住面积得到了很大改善，城镇住宅自有率超过。

年末，全国商品房空置面积为亿平方米，近年来首次出现下降趋势，比年末下降，其中空置时间在年以上商品房面积为万平方米，所占比重为，处于正常区域。

西安市房地产市场分析伴随西部大开发继续推进，国家实行重点支持西部发展政策措施，使得西安市经济发展迅速。

如图所示，西安市国民生产总值从年至今都保持快速增长。

年份万元增长率图西安市增长情况图注资料来源于西安市统计年鉴初步测算，年西安市生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。

经济总量突破千亿元大关，增长速度连续五年保持在以上，经济发展迈上了新台阶，并步入个新增长期。

经济高速发展给房地产发展创造了个良好外部环境。

在国家宏观调控压缩商品房建设规模和银行提高贷款门坎双重压力下，西安房地产市场发展情况依然保持了持续快速发展势头。

众多开发商在树立新营销理念和制定新营销策略中，借助教育旅游环境等优势项目，打造品牌楼盘。

政府也积极采取降低公积金贷款门坎等举措，促使更多工薪阶层进入住房消费市场。

据西安房地产信息网统计数据表明，年西安市普通住宅市场平均销售价格为元平方米，在销售价格方面，年比年销售价格保持稳中有升，变动比率超过以往历年，在销售量上