免签证基础上，先期增加芬兰 丹麦挪威乌克兰哈萨克斯坦国为入境免签证国家对俄罗斯韩国德国 国旅游团组团人数放宽至人以上含人，入境停留时间延长至天。同时， 年元旦起实施的针对境外游客的离境退税政策，也在定程度了吸引了境外游 客前往三亚旅游购物。 近年来，三亚市不断完善旅游公共服务体系改善旅游环境推进重点项目建设， 加强航班航线建设及旅游推介，国际影响力不断加大，吸引境外游客纷至沓来，美誉 度不断上升。 年，三亚市投入重点项目个，年度计划投资亿元。截至 月底，已实施建设的重点项目有个，完成投资亿元。其中，海棠湾 国家海岸旅游基础设施海棠湾国家海岸旅游度假区三亚南山等旅游相关项目投资 均已超过年度计划。 三亚市有着得天独厚的旅游资源。 三亚地处海南省的最南端，是我国唯的热带滨海旅游包括菲尔蒙特康拉德逸 林至尊精选及喜来登度假酒店，传闻中的开发项目有香格里拉酒店和威斯汀酒店， 下表显示了年至年期间到访三亚的游客情况 值得注意的是，就目前来看，三亚仍然是处重要的国内旅游目的地。在所有 到访游客中，境外旅游者包括港澳台客人不足。必须注意的是，虽然由于 经济危机的影响，年到访三亚的国际游客数量减少了，但这宗现象在全国都很 普遍，我们预计三亚的国际旅游市场在长期内将持续增长。但是，三亚仍主要是以国 内客源市场为主，国内旅客在旅游市场中所占的份额超过了。综上所诉，我们了解当国际客源市场因各种事件影响出现波动时，庞大的国内 市场基础将持续支持三亚旅游业的强劲增长，种种迹象表明海棠湾建立度假酒店有很 大的发展空间。 项目比较分析 项目地块情况 项目总占地约亩，海岸线长约米，地块纵深米左右。地块东边为 农业用地，西至世知酒店，北边腹地为鱼塘，向北三公里左右到东线高速出口，南边面 海，地块海岸长约米，沙滩朝南，沙质及海水质量良好，沙滩后有米宽椰林带， 其后纵深公里为农业用沙地，地块地势较高，受海啸等自然灾害影响小。是块优 质的专属沙滩的线海景地。用开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺的块宝地。 因为政府对线海景地开发的限制，使得这块地有着极大的升值潜力。无论开 发为何种物业，它都是稀缺的，不可多得的。 市场定位 圣豪是设计为五星级标准的度假型酒店，目标是来自中高收入阶层旅游人群， 高层次国内外商务人士，各大公司集团及其协议客人，参加会晤展会的客户，国内 外旅游团队客人。 比较分析 在同样的地理条件下，海棠湾暂时尚未出现可类比的项目，拥有线海景的至尊 喜来登等酒店，没有家发出产权销售的信息。严格来说三亚引入产权酒店概念的房地 产项目并不多见。三亚市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是个空白。 三本项目优劣势分析 本项目同逸林项目相比较，具有共同的特点都位于海棠湾均为新建项目 本项目与逸林项目相比较具有如下优势 多米的海岸线及沙滩，具有优质的线海景，能够有效提升项目的档次，带来 较好的经济效益 百年老椰林，增添项目的热带风情，为项目的自然绿化加分 海滩水质清澈干净，全年温度适宜，非常适于沙滩活动及夏季炎热时游泳。 项目地点背面以公共广场为缓冲带，这里应是那些不入住海棠湾酒店的游客进入海 滩的主要道路。这将给予其度假酒店的可见度。 项目地点可便捷前往三亚凤凰国际机场，而且有公路和高速公路与三亚市区和其他 海湾相连接。 南向开发用地，南向海岸线，受海啸和台风的影响小，可与亚龙湾媲美，是未来推 广宣传的亮点 本项目与其他项目相比较具有的劣势 在面积地形景观可见度及交通方面，项目地点拥有与海棠湾所有地块近似的 地点特征。因此，同周边地块相比，项目地点自身不具备独特特征。 尽管各个地块颇为相似，但各酒店的开发规划却千差万别，因此，与亚龙湾相比， 作为度假地发展的海棠湾中央区缺乏统性。例如，已规划的低密度全别墅康拉德酒店 号地块就夹在高层菲尔蒙特酒店号地块和面向大众市场的逸林度假酒店同 在号地块之间。因此，从市场角度来看，这样互为靠近不同水准五星级定位的酒 店项目使得海棠湾的开发显得有些混乱。 海滩上的沙子略显粗糙。 暴露的海滩使得海上风大浪急，冬季不适合儿童活动。已有好几家五星级酒店，竞争力较大。 四本项目前景预测 本项目为综合业态项目，酒店商业住宅相互依托，给未来酒店项目带来较稳 定的发展空间。项目较好的地理位置及投资机遇，可以在投资后比较显著获取阶段性效 益。在项目区域内高星级酒店缺乏的市场形势下，树立示范的标志，易于扩展知名度和 获取较大的利益回报。本项目区域政治经济金融文化艺术以及外商投资的不断 发展，奠定了项目的发展空间和良好的市场前景。 伴随着国际旅游岛的软硬设施不断完善，海南未来旅游业发展前景也十分乐 观，圣豪酒店也将为国际旅游岛的建设作出贡献，实现经济效益与社会效益双赢。可以 预测，本项目具有较好的市场前景。 第三章 主题定位 圣豪酒店将建设成为以热带雨林景观娱乐购物服务产权式酒店接待 为主题的绿色生态海景度假型酒店，项目建成后座设计风格独特洋溢 浓郁热带滨海度假特点功能配置齐全的规模化度假酒店将展现在世人面 前，它高星级高标准的软硬件环境，必将吸引众多来海南三亚旅游度假的 游客，使之成为他们的首选下榻地。 二功能定位 本项目总建筑面积约平方米 客房面积分布如下表 目录 第章总论 项目概况 二项目提出的背景及建设必要性 第二章市场调研及前景预测 产权式酒店的概念 二酒店引入产权式酒店模式情况分析 三本项目优劣势分析 四项目前景预测 第三章项目定位 主题定位 功能定位 市场定位 项目建设方案及规划设计定位 价格定位 第章总论 项目概况 项目名称 圣豪度假酒店 项目地址 中国•海南省三亚市海棠湾 项目区域交通 项目所在地位于中国三亚市与陵水黎族自治县的交界处的土福湾内，三亚海棠湾镇 藤桥河出海口东侧，其距离三亚凤凰国际机场约公里，距离三亚市区陵水县 城均约公里，年东西线高速贯通后，从三亚凤凰机场至地块将从目前的 小时缩短至分钟左右，交通可达性将得到大幅提高，与从机场到亚龙湾所需的 时间相当，地块离东线高速出口约公里。 项目地形地势 项目总占地约亩，海岸线长约米，地块纵深米左右。地块东边为 农业用地，西至世知酒店，北边腹地为鱼塘，向北三公里左右到东线高速出口， 南边面海，地块海岸长约米，沙滩朝南，沙质及海水质量良好，沙滩后有 米宽椰林带，其后纵深公里为农业用沙地，地块地势较高，受海啸等自然灾 害影响小。 二项目提出的背景及建设必要性 海南省近年经济发展稳健，投资条件成熟 总体经济增长幅度高于全国平均水平建筑业和固定资产投资稳定增长 三亚市产业结构调整成绩显著，投资环境大为改变 全市经济发展连续保持强劲增长态势 旅游业发展势头迅猛，旅游接待水平进步提高 软硬环境治理卓有成效 海南旅游产业发展现状 国际国内旅游业现状 海南旅游市场发展现状 海南旅游资源利用及旅游产品开发现状 海南旅游产业发展定位 海南发展旅游产业资源优势 海南旅游产业发展定位 三亚旅游圈在海南旅游产业中位置显赫 项目地提出及目标 基于多年的项目运作经验及对海南三亚旅游房地产市场的理解，在经过深入的区 域及行业调研后，结合公司在三亚旅游房地产市场的发展战略，确立在三亚市海棠湾 地区启动开发建设大规模热带雨林特色的，集旅游休闲会议购物等功能为体 的绿色生态海景度假酒店项目。 在三亚市当地政府的支持下，我们提出了利用三亚市海棠湾地区独有的自然景观 及旅游资源优势，开发建设圣豪度假酒店暂定名项目的建议。双方旨在通过度 假酒店项目的开发建设，加强海棠湾地区在会议及商业服务等方面的配套服务功能， 完善亚龙湾地区的旅游休闲度假功能，提升海棠湾地区的整体形象。圣豪度假酒店项目将瞄准国际级旅游目的地的建设标准，融独特性多样化 生态环保度假休闲观光购物等多种旅游居住新概念于体，高标准地建设个大 规模绿色生态的各功能配套齐全的海景度假酒店。 第二章市场调研及前景预测 产权式酒店的概念 产权式酒店作为种全球化的旅游投资工具及种新的旅游产品，是欧美中产 阶级兴起后的产物，由瑞士企业家亚力山大耐首先提出即时 权酒店的概念。产权酒店是分时度假产品的种特殊模式，个分支演变的，是指 投资者游客买断部分酒店单位产品的所有权，除部分时间自己使用外，统 将其它时间的住宿权委托酒店管理方经营，自己获取经营利润的经营模式。自 年，第批真正意义上的分时度假酒店在法国阿尔卑斯山地区兴起后，即在瑞士和欧 洲传播开，之后年逐渐向北美加勒比海地区以及太平洋地区发展。 产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅 速发展起来。据资料显示，全球产权酒店年年平均增长 年，在全球个旅游目的地有万个家庭购买了产权式酒店到年，全球 个国家个旅游目的地有万个家庭购买了产权式酒店。年代到年代初， 全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了倍，年代初，全球产权式酒店 销售收入已达亿美元，到年就飙升到亿美元。所有信息表明，产权式酒 店将成为旅游及贸易发展过程中的种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭 青睐的投资工具。 在我国，国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，约于年。那是在房地产市场低迷的时候为了摆脱楼盘滞销困境而不得已的策略，没想到这不 小心就撞上了房产投资新浪潮的腰。作为这种旅游与房地产相结合的物业开 发模式从年起开始风靡全国。 随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权式酒店这种深受国外中产