外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计院施工单位监理单位等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对现代花园投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括建筑材料改变和更新的风险建筑施工技术和工艺革新的风险建筑设计变动或计算失误的风险设备故障或损坏的风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。三投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和减轻控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。针对该项目，我们采取提高选址的速度利用法律手段来保证迁址工作的顺利进行采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，做出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择区位的选择时机的选择融资的选择租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。第十三章结论与建议项目的目标客户群定位是经济条件不算富裕但有定购买能力的客户群，对生活品质有强烈的追求，有高尚的生活品位，所以项目产品定位也必须满足这个阶层的居住习惯及对居住环境和空间的期望。三亚南新澳洲花园项目定位为个为追求生活品质的阶层打造的集休闲投资于体的休闲度假居所。三亚南新澳洲花园项目项目的开发不仅仅是在三亚湾市中心城区黄金地段的土地上建起来的公寓楼，为经济条件不算富裕但有定购买能力的客户群打造种全新的度假生活理念与方式。可以相信，三亚南新澳洲花园项目开发必将再次领跑三亚市中心城区房地产市场。在三亚市中心城区可用于开发的土地日趋奇缺的情况，三亚南新澳洲花园项目绝佳区位和高品质的产品决定了销售前景和具有较强的投资收益能力抗风险能力和偿债能力，同时，三亚南新澳洲花园项目将以开发贷款合作为核心拉动个人按揭与银行存款相关业务的合作，三亚天泽实业发展有限公司衷心希望能通过与金融机构的成功合作实现项目开发的双赢。本项目符合国家产业政策，符合三亚市国民经济总体发展规划要求，不仅房地产消费品市场有保证，而且资金既有企业自筹，又有银行支持。结构非常合理。项目建成后，除能为丰富海南省的房地产消费市场和促进岛内外的房地产的交流做出巨大贡献，还能取得较好的经济效益。有较强的还款能力。它不管是在设计方面建筑质量后期管理，还是投资价值上都远优于同档次项目。因此本项目具有很强的竞争力。通过我们的研究发现，在项目的投资和开发过程中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本项目的赢利目标将是可以实现的附表主要经济技术指标表项目投资明细表项目投资计划与资金筹措表销售收入预测表成本预测表贷款还本付息估算表项目损益预测表销售收入与经营税金估算表资金来源与运用表财务现金流量表敏感性分析表。附表主要技术经济指标工程项目三亚金色年华房地产开发项目单位万元序号指标单位数量备注总开发用地面积亩销售收入万元直接开发成本费用万元销售税金及附加万元按的税率计算土地增值税万元开发间接费用万元利润总额万元所得税万元税后利润万元投资利润率投资利税率资本金利润率全部投资内部收益率财务净现值税后万元静态投资回收期含建设期年动态投资回收期含建设期年其中税费为期间费用。建设期间的销售费用为投资成本，销售期间的销售费用列入期间费用。附表项目投资计划与资金筹措表工程项目三亚金色年华房地产开发项目单位万元序号项目投资占总投资备注项目建设总投资房地产开发成本土地费用依据委托方提供的相关资料建安费用附属工程费用室外工程费用其他费用及不可预见费房地产开发费用销售费用管理费用依据委托方提供的相关资料财务费用按到三年期银行贷款利率，上浮作融资费用，拟贷万三年期计算利息，二资金筹措自筹资金银行借贷资金预售回笼合计三盈余资金附表销售收入预测表工程项目三亚房地产开发项目单位万元序号项目建设期销售期收入合计前期施工期年月年月年月年月年月年月年月年月住宅销售收入万元停车位销售收入万元可销售面积比例附表资金投入预测表成本预测表工程项目三亚金色年华房地产开发项目单位万元序号项目金额年年年年比例金额比例金额比例金额比例金额土地级开发成本土地费用项目前期费用建筑安装费用附属工程费室外工程费其他费用和不可预见费二期间费用财务费用管理费用销售费用合计附表贷款还本付息估算表工程项目三亚房地产开发项目单位万元序号项目建设期销售期前期施工期年月年月年月年月月年月年月年月年月年初借款累计本年新增借款本年应计利息本年应还本金本年还本付息年底借款累计附表项目损益预测表工程项目三亚房地产开发项目单位万元序号项目合计年年年年销售收入直接开发费用间接开发费用销售税金及附加土地增值税年度利润总额累计利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润投资利润率投资净利润率资本金利润率附表敏感性分析结果表工程项目三亚金色年华房地产开发项目评价指标内部收益率内部收益率变化率财务净现值万元财务净现值变化率基本方案投资万元售价万元平米投资变化万元万元售价变化万元平米万元平米目背景第节项目承建单位简介第二节建设项目的有利条件第三节项目建设的必要性第三节项目定位分析第四节项目规划核准通过，归档资料。第节场地选址第二节项目设计内容与规模第三节三亚市房产销售市场分析管理定位章项目实施进度安排第七章营销策略及销售计划第八章投资估算与资金筹措第九章财务效益评价项目名称三亚南新澳洲花园，以下简称本项目。荔枝沟犹如颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬，与阿拉伯海红海加勒比海孟加拉湾墨西哥湾夏威夷群岛道，呼吸着温馨的海洋季风，这是条关于热带，关于滨海的假日旅行线。世界旅游组织把三亚认证为级旅游目的地。国家环境保护总局把三亚浴场列入全国个水质优最适宜游泳的海水浴场。企业自筹万元，占总投资申请银行贷款万元，占总投资的，预售回笼，占总投资的。贷款利率按至三年期银行利率计，贷款期限为年。十二资金筹措申请国内金融机构贷款万元二企业自筹资金万元三预售回笼万元十三社会效益可以改善目前三亚市中心对总价要求在万，单位面积在左右平方米的高品质的旅游度假生活小区地产产品的市场需求量。二项目引入人文关怀的服务理念，为国内国际所有