费用多层土建元多层内外装饰多层装饰元教育土建费用教育土建元教育内外装饰教育装饰元六配套设施费人防取高层建筑占地面积的元电梯取高层总建筑面积的元平方米会所等其它建筑含会所等公建七管理费用取二至六项之和的八销售费用取销售总额的九开发期间税费取销售总额十财务费用取贷款万个月十不可预见费用二至六项之和的十二物业管理备用金合计初始利润万元第六章项目投资来源及筹措方式经估算，本项目开发总成本约为万元。我们计划按整个工程的开发投入资金万元。不含土地费用资金来源及筹措计划公司自有资金万元，作为本项目的启动资金，本项目总销售收入万元，投资成本万元，其中企业管理费万元销售费用计万元则该项目的计划目标利润为万元。二销售收入可售物业类型可售面积可售面积单价元单价元住宅车位三项目收益预测序号项目合计销售收入万元开发总成本万元所得税前利润万元所得税万元所得税后利润万元项目投资利润率投资利润率是项目投资利润与项目投资的比值，为静态指标，反映的是本项目的盈利能力。投资利润率利润总额投资总成本本项目总投资的财务投资利润率为四风险分析影响本项目税前利润的几个主要因素分别是开发项目投资商品房销售价格和商品房销售率等。这些因素受当地政治经济和社会条件的影响下，有可能会发生变化，影响本项目的经济效益。盈亏平衡点即当上述因素向不利方向变动时，达到项目的税前利润为零，即项目盈亏平衡时的临界点。五资金回笼计划项目销售预期从年月开始进行意向性预约登记，月份进行预售，整个销售周期预计为个月。第七章经济社会环境效益评价经济效益评价通过以上分析，该项目投资利润率为，大于本地房地产行业平均利润水平，因此本项目在经济效益上是可行的。二社会效益评价本项目为目前南昌是湾里区自然景观丰富的高档社区，项目中包含了高层住宅高档公寓商业等多种功能，各功能组群相互带动，力求以住宅带动商业的发展，以景观商业增添住区活力，以商业促进住宅的开发，以多功能的复合式开发带动本区域的经济发展。改善了居民的生活环境和居住条件，而且更为重要的是因本项目的开发所形成湾里区的整体形象，对湾里区的房地产发展也将起到极大地推动和促进作用。三环境效益评价该项目以生态型复合型城市空间环境为目标，力图创造种属于后信息时代的建筑环境。为达到上述目标项目在设计过程中贯穿以人为本尊重自然的设计理念，创造全功能的美化的具有文化品味的理想生活环境。此外项目拟建设设计过程中充分考虑了生态和可持续发展的理念。结合南昌地区的气候和水文特点，拟建筑总体布局上使住宅楼以流畅的体型形成风道，给整个区域环境带来了良好的通风，使建筑沿发散型轴线铺开，形成丰富的景观轮廓线，使其在城市不同方位的景观呈现出不同的形体变化，可从不同角度获得不同的视觉感受。所以本项目具有良好的环境效益。第八章其它应着重说明情况本报告的结论是秉着谨慎和负责的态度，在所占有资料基础上进行调查估算分析预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件及本项目的实际情况。我们认为，有必要对报告的有关问题进步作出说明，并提出若干建议本报告的测算是在多方面考察房地产市场的基础上，依据项目自身的特点，确定其预期售价的，这在很大程度上依赖目前房地产市场的的供求关系和未来两年政治经济和人民生活水平的稳定发展。鉴于目前及今后相当长段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之，同时物业的质量与开发管理水平对在激烈的市场竞争中能保持较好的售价水平至关重要，公司除应密切地注意市场，选择合适的市场策略外，还要求组织支高素质高水平的开发管理队伍，从设计施工营销到物业管理均能达到较高水平，以抓住机会，减少风险，达到项目的盈利目标，并取得良好的社会效益和环境效益。建筑工程中不可预见的因素很多，工期质量成本原材料供应都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，材料管理，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的实现。协调好与水电煤气电讯交通等市政设施的配套联网，亦是项目发展过程中不可忽视的重要问题。项目销售收入是在考察项目周边市场情况下，结合项目特点和营销策略以及项目研究组人员的经验，综合得出的。但是市场在时刻变化着，将来的销售情况可能与预计不符，而且项目的销售也是本项目成败的关键因素之。项目风险在于销售周期，如果销售周期延长，资金回笼慢，项目本身资金压力就大，因此，项目早期预售显得非常重要，定要安排组织优良的销售队伍，采取正确的全面的营销策略，争取项目销售朝着有利的方向发展。第九章综合评价本研究报告根据市场调研，依据项目设计进行施工计划编拟，通过严谨慎重的财务评价以及客观的社会环境效益评价。得出结论如下该项目经济社会环境效益良好，项目所在地理位置交通配套设施完善。同时，该项目的经济效益评价指标显示投资风险较低，并且具有高于行业基准收益率的利润水平。项目是可行的，社会效益是良好的。，地块呈不规则形，小区主要入口设于基地西面，小区交通方便，周边配套设施齐全，拟在上述地块兴建具有高质量商业居住综合性居住小区。人与自然的和谐统，营造小区居民具有十分强烈的认同感与归宿感的居住空间场所。自然生态原基础设施的配套与室外环境的营造过程中，也要注意施工方法与建设原则，加强对基地原生条件的保护与利用。力求打造欧式园林风格的精品核准通过，归档资料。未经允许，请勿外本设计融合了周围欧式风格和自然风景园的优势，再结合小区自身的地理环境，创造出经典的欧式园林，从类新颖的居住空间，体现小区整个社区的共融，塑造小区和谐亲切的独特形象。整体与均衡新感的追求。均衡主要体现在绿色空间上。二项目研究依据，政府部门学校医院菜场银行邮局商场车站等近在咫尺。具备良好的居住功能。在地块上拟建商品房，从销售的角度来说，是有市场的。在湾里现在的房地产市场上，这样在社区配套社区文化等氛围的营造上优于其它楼盘，更容易获得消费者的青睐。主要技术经济指标总用地面积平方米总建筑面积平方米地上总建筑占地面积平方米建筑容积率建筑密度建筑绿地率车位共个项目规划项目总建筑面积平方