大面积而 不产生效益个人空间人性化满足各方面的客人，空间而不乏味商务信息化满足客户在消费的过程中办公需求服务多元化满足客户在消费的过程 中产生的需求，让接待消费客户不出场所就能解决业务，会议，招待等需求。整 个项目定位在中上偏高端消费，整体映像要达到高端，方便，快捷，高贵，休 闲中办公，享受中消费。做成高端商务办公型接待型，休闲型消费。 市场定位 整个项目定位在中上偏高端消费，整体映像要达到高端，方便，快捷，高 贵，休闲中办公，享受中消费。做成高端商务办公型接待型，休闲型消费。 价格定位 价格定位取决于场所达到的效果，功能配备，和软服务初步预计在 元每人的门槛费，根据场所成型后和配备方案来做最后的论证定价。 人均单人消费在元每人次。 定价的整体思路为以价格作为直接的广告吸引点和拉开和城区浴场的距 离，形成以价格提高品质，以品质提高档次，以档次来体现独特点的广告效应和 口碑宣传。 定价分级为高门槛，场内低消费或者低门槛高消费的两体系。 管理定位 管理基建于打造品牌服务，构建高品质服务团队，管理和团队以客人需求 为中心和化解消费矛盾的思路来定位，本着以经营无小事，成败取决于细节的心 态和思维做主导。 董事会为最高决策领导机构，现场总经办为最高执行机构。整体以总经 理对董事会负责的总经理责任制为主导，以扁平式管理框架为机制。 第四章经营预测 人员配置。 管理团队 总经理名负责全面工作，经营策略的制定，对全场经营成果负责，对董 事会负责运营总监名对总经理负责，负责现场的运营工作，对服务质量，人员整 体素质技师技术部的技术和服务，定时监督检查，并对不足和达不到经营标准 的人和事进行整改。减少经营中的矛盾和突发事件的处理以及呈报 行政总监名对总经理负责，对外联系以及各关系的处理，现场后勤工作 的跟进，人员的补充和培训制定管理章程等 财务总监名对董事会负责向总经理汇报，负责财务监督及管理，税务 的协调，报表的制作 值班经理两名对运营总监负责，负责小时对经营现场进行监督跟进，执 行和落实会议要点，对突发事件的处理和呈报 行政总厨名对行政总监负责。负责厨房的全面工作并制定厨房管理章 程开发好厨房产品 各部门主管男宾女宾休闲部餐区客房后勤技师部保健部 安保部人事部销售部工程部等。分别对运营总监和行政总监负责，对日常 工作进行管理，总结，分配和带领好员工 员工队伍 销售部营销代表名对销售主管负责，对现场客人进行引导消费。对外 营销宣传，客户维护，各种信息收集整理建档 总台接待员咨客收银员录单 后勤保洁员采购员办公室人员 工程部弱电工电脑系统管理员，水电工 男女服务员男宾部女宾部休闲部餐区客房等员工 安保部泊车员安保员 厨房大厨切配本万场地租金 折旧万按投资总额为万元，按租赁年限折旧 财务万贷款和资金利息 税收万营业收入的左右具体按升报结果 工资万员工和管理人员费用 能耗万水电等费用 低耗万次性用品易耗品等 洗涤床上用品，布草类的清洗 维修维修的配件及专业维修的费用 营销广告宣传，政策返利，业务开支，活动经费等 培训员工和管理人员的学习培训 保险员工及管理人员的社会保险和酒店自身的各项保险 其他办公用品，职能部门杂费等不可预计的费用 月总费用约万元 注以上费用根据水疗实际配置计算。 经营分析 定位为中上偏高档商务型水疗。以海鲜为自助餐此内容只做概算，不做具 体依据，具体依据以确定了经营思路，做完项目定价考证后来做下的数据为 保守估计数据。 净桑费用元每人次人每天 元每人次人每天 海鲜自助餐元每人用品元每人元每人其它费用元每人 元每人人每天 每天天每月 每天天每月 此项可以计为按人每天计算净桑可产生毛利润元每天， 元每月。按摩费用元每人次不含净桑人元每天 按摩费用里技师费元每人元其它费用元每人次 元每人次人元每天 元每天元每天元每天天元每月 此项可以计为按人每天计算有人做按摩可产生毛利润元每 天。元每月 杂项和其它消费人中有消费，平均每人消费元不含净桑 人元每人次元每天 元人元技师成本元每天 元每天天元每月 此项可以计为按人每天计算有人做杂项和其它消费可产生毛利润 元每天。元每月 海鲜点餐消费人中有人消费，平均每人消费元不含净桑 人元每人次元每天 元人海鲜成本元每天 元每天天元每月 此项可以计为按人每天计算有人消费海鲜点餐可产生毛利润元 每天。元每月。 各项总计元每月此数据里面包含员工工资，房租，其它均不包 含其它成本 注以下的客房住宿，商务会议接待等不在做说明和分析。经营分析和费用 估计两项可计算出利润比，资金回收比。因前期没有参与项目的考证和投资规划， 在此只做两项的架构和可以产生的经营预计。不做具体效益数据。 以上预测根据水疗发展情况本项目管理经营成熟和项目周边环境的提高， 还有定上升空间。 第五章营销策略 宣传主题概念 引领新型的水疗文化和其它场所不样的消费点和服务点 接近于会员私人会所的服务配置 主张在品质上的享受和追求 开业鼓作气抄红。 买点整合 目前是离新机场最近的个高端商务消费点，并且可代订机票，安排接 送 在场所的功能上做宣传，适合办公，接待，宴请等 海洋文化主题，以海鲜作为自助餐的首家场所 服务品质的突破，配备个性化的服务和私人空间 优惠措施 开业酬宾优惠，根据后期的定价来出优惠政策真对前期炒作提 高知名都 消费返利，真对到场客人，增加客人的回头率，达到聚集人气保口 碑的效果 会员卡的优惠 项目绑定消费和项目赠送 特定促销期消费，额外优惠等 分阶段控制的公关效果 到场消费后销售代表的不定期回访 公司现有关系客户的跟踪和引导消费 销售代表对自然客到公司会员的发展和引导 对定的客户要求出示会员资格才能入场等， 外发式宣传策略 在未开业时期的炒作和现场的广告字样 范围区域内广告体的投放 路标示，道路广告，增加影响力 目录 第章总论 项目概况 可行性研究的依据和范围 施工进度计划甲方已有规划 第二章市场调研及前景预测 昆明水疗 本项目与其他项目相比较优劣势分析 本项目前景预测 第三章项目定位 主题定位 功能定位 市场定位 价格定位 管理定位 第四章经营预测 人员配置 费用估计 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,经营分析 第五章营销策略 宣传主题概念 卖点整合 优惠措施 分阶段控制的公关效果 外发式宣传策略 销售进度目标 第六章结论第章总论 项目概况 本报告所陈述的对象为海洋之星水疗会所，以下简称本项目。 本项目位于昆明市东三环主干线上，距离昆明北市区公里左右，距离主 城区公里左右，距离昆明新机场公里左右，是昆明新城南北连接的主 要快速通道，也是新机场进城的主要通道之。本项目周围有个住宅小区和 个车市，其余并无成熟的商业区。交通目前属于单行线。 本项目根据地点条件和周围商业氛围，应定位为高端海洋文化洗浴馆，不适 于建设昆明通常的水疗概念会所。 可行性研究的依据和范围 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作 的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析项 目定位规划设计定位营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。 第二章市场调研及前景预测 昆明水疗 目前昆明市场的水疗都是以复制或者是模仿的形式在发展和开发，缺少新 颖性和独特性。大部份水疗注重在消费群体的数量上，而缺乏在功能上人性化 和现代商务接轨的快捷服务开发。在成功人士这块的自主空间更是被忽略。般 水疗的配备都只是洗，按摩，吃。没有给多功能的补进。 在最近三年来，昆明的经济发展速度加快，也加快了昆明和沿海城市接轨的 步伐，在这样的环境和经济条件下。人们会对更加化，功能化，信息化，休 闲办公的场所和环境增加更大的需求。 本项目与其他项目相比较优劣势分析 本项目相同的离城较远的东边有海列宾雅新开场，南边有滇池春天温 泉老场。 海列宾雅距离主城和本项目离主城的距离差距不大，但它的地点优势和先天 条件比本项目要好，加上它的经营项目和酒店本身的功能装建面积远远大于本项目。相比之下，海列宾雅取胜在于地点的自然条件和占地面积。本项目在同等的 条件下地点和面积不占优势，属劣势。 在相同离城距离里面的滇池春天温泉属于不盈利的场所，它有酒店客房和游 泳池作为辅助，面积和本项目相当。周边还有比较成熟且相对高档的滇池别墅区 做依托。和本项目相比，面积相同，先天条件稍微比本项目占优势。 在不同条件下，目前消费群评价比较好的大澡堂，永春泉，它们都正在人群 聚集的地段，且都有稳定的客群和定的品牌效益。 综合上述这四个场所来对比本项目，地点占地面积先天条件都是劣势。 在硬条件有所限制的条件下，本项目的取胜点在公司现有的客户群功能的人性 化配置，经营项目的新颖性和独特性。 本项目前景预测 我评价本项目的原则是谨慎保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐 观的。我在以下的部分报告中会用先天不足后天补的观点证明本项目的前景是乐 观的。但在本项目产生前景前，公司所有人员必须高度重视几个问题。 功能配套完善和本项目要达到的品质 做好本项目的决心 本项目的独特性在哪里，吸引消费点在哪里 公司现有人员和基础对本项目的配合和重视点 管理的统性，执行力。 第三章项目定位 主题定位 畅想海洋文化。以海洋文化为主题，包括海鲜等为原料的高档洗浴会所。 从主题上和城区的桑拿会所分开独特点之。 功能定位 建立在本项目所处地段，周边环境，和项目本身建筑机构局限的基础上。 在经营服务功能方面要做到空间量化，功能面积小而精致，尽量避免大面积而 不产生效益个人空间人性化满足各方面的客人，空间而不乏味商务信息化满足客户在消费的过程中办公需求服务多元化满足客户在消费的过程 中产生的需求，让接待消费客户不出场所就能解决业务，会议，招待等需求。整 个项目定位在中上偏高端消费，整体映像要达到高端，方便，快捷，高贵，休 闲中办公，享受中消费。做成高端商务办公型接待型，休闲型消费。 市场定位 整个项目定位在中上偏高端消费，整体映像要达到高端，方便，快捷，高 贵，休闲中办公，享受中消费。做成高端商务办公型接待型，休闲型消费。 价格定位 价格定位取