务酒店博览中心家居。

传统业态与新业态矛盾的影响程度。

这是仅次于如何投资的重要因素。

经营商与消费者对手交易是传统批发市场的基本实现形式。

在商品流通业态变革过程中，这种最原始的流通业态首先被冲击。

它所带来的是关于前途和命运的选择。

业务收入结构与投资回收期矛盾的影响程度。

物业管理型的市场，在未来国际化的立体市场中，以交易载体地位实现的收益是交易过程中最稳定的，但也是收益率最低的。

没有自营的交易业务支持，短期内不能收回投资风险是存在的，投资回收期可能达到年以上。

本项目建设速度与竞争者建设速度矛盾影响程度。

如果陶瓷城的改扩建工程滞后，经营商资源将先流向中国家具城等市场，争取有限的经营资源刻不容缓。

否则，后建成的市场经营资源不足将难以成市。

三防范和降低风险对策关于回避风险。

突出陶瓷市场的专业特色，将是本市场存在的根本。

因此，建议在陶瓷专业方向做深做透，吃尽陶瓷产业链，同时提升流通业态，将传统市场和现代物流超市连锁模式嫁接经营。

除旗舰店陶瓷精品市场外，应当包括全部工业民用陶瓷制品，并深入到售前设计和售后工程服务领域。

加速市场改扩建进程，建设筹备的同时启动招商，先期取得经营资源。

关于转移风险。

引入多元投资机制，变个积极性为多个积极性，变独立承担风险为群体承担风险。

关于控制风险。

在做好交易载体的同时，确立自营的支柱业务，同时作为引导成市和降低风险的最基本措施。

关于自行承担风险。

将风险因子分解至要素状态，明晰界定自我承担风险的要素，如投资比例的确定，对外推出投资合作项目清单等。

研究结论与建议通过研究，我们提出如下结论和建议。

推荐方案的总体描述我们推荐方案为备选方案。

推荐理由总投资及资金筹措本项目总投资为，万元，其中建设投资为万元，流动资金总额为万元。

资金筹措方式为全部自筹，滚动发展，即自筹启动资金亿元，期部分工程竣工后出租出售经营单元，获得继续建设资金。

经济效益和社会效益经济效益本项目经济效益分为两部分，第部分是发展商即东北陶瓷城有限公司经营效益，第二部分是进驻市场经营商的经营效益。

发展商效益，包括出租出售经营单元效益，酒店餐饮经营效益，停车场广告牌效益等项。

方案的年平均收入为，万元，年平均税后利润为，万元。

经营商效益，主要是商品销售效益，当年交易额达到亿元时，销售利润可达到亿元，当年交易额达到亿元时，销售利润可达到亿元。

社会效益本项目带来的社会效益分为纳税就业改善城市环境改善产业布局等方面。

方案实施的基本条件本方案具备实施的主要资源包括商品品类资源经营商资源资本资源物流资源人力资源和管理技术资源消费需求资源。

本方案的总体设计体现了较大的灵活性，建设内容可以应市场需求进行调整，同时，也坚持了市场的基本特色，具有较开阔的发展空间。

国家和地方政府关于商品流通的政策调整经济发展的基本模式的宏观政策都为本项目创造了良好的环境。

主要风险分析结论主要风险专业化与多元化的矛盾。

业态变革过程中传统业态与新业态的矛盾。

业务收入结构与投资回收期的矛盾。

本项目建设速度与竞争者建设速度的矛盾。

化解风险关于回避风险。

突出陶瓷市场的专业特色，将是本市场存在的根本。

因此，建议在陶瓷专业方向做深做透，吃尽陶瓷产业链，同时提升流通业态，将传统市场和现代物流超市连锁模式嫁接经营。

除旗舰店陶瓷精品市场外，应当包括全部工业民用陶瓷制品，并深入到售前设计和售后工程服务领域。

加速市场改扩建进程，建设筹备的同时启动招商，先期取得经营资源。

关于转移风险。

引入多元投资机制，变个积极性为多个积极性，变独立承担风险为群体承担风险。

关于控制风险。

在做好交易载体的同时，确立自营的支柱业务，同时作为引导成市和降低风险的最基本措施。

关于自行承担风险。

将风险因子分解至要素状态，明晰界定自我承担风险的要素，如投资比例的确定，对外推出投资合作项目清单等。

二推荐方案的优缺点描述推荐方案的建设内容和顺序是期工程先建设陶瓷精品市场，消防器材和油漆涂料市场，物流园物流园的选址需最后论证，其余工程在二期工程中依次建设。

优点保持现有市场运营商的业务，稳定开展并受项目扩建影响略有增长，聚集人气延续商业氛围。

先期投入资金可在近短时间内获得收益，早日实现投资回收。

分步提升经营业态，稳步实现传统业态向现代业态的过渡。

突出重点，突出主打商品的优先地位，利于市场实施品牌化战略。

存在问题物流园与专业市场同步建设，增大了同期投资额度和招商总量。

规划的建设内容与区域内其他投资项目有部分重叠，需要差异化定位。

主要争论与分歧意见认为应优先建设综合服务区，以解决目前综合服务项目欠缺的急需。

物流园可以放在二期建设，期建设期间现有经营业务仍然利用现有仓储设施和社会配送资源。

三主要对比方案方案描述对比方案方案就是在方案的期工程中加上位于号地块的综合商务服务区，位于号地块的物流园调整为二期工程。

未被采纳的理由方案没有被采纳的理由物流园建设应与主营设施同期进行，以实现总成本最小化，同时提升经营业态。

服务设施可以利用现有资源，不会从根本上影响经营。

四结论与建议结论本项目方案的总体规划设计是可行的，经济上是基本合理的，相关财务指标实现的可能性是毋庸质疑的，技术操作难度不大。

建议本项目涉及政策层面较多，故在筹备期建设期和经营期应成立专门机构负责协调政策环境。

本项目总投资较大，但由于市场变化较快，故不宜拖长建设周期，在企业自筹投资的基础上，应尽量多的吸引外来投资，缩短建设周期。

本项目涉及商品流通业态变革，从建设期开始就要对市场发展商的经营管理队伍经营商的管理和服务人员进行适应新业态的全方位培训。

项目名称东北陶瓷城改扩建承办单位概况东北陶瓷城是在沈阳陶瓷厂经营不景气的背景下，由沈阳陶瓷厂服务公司利用原厂建筑设施于年开办的，按国有企业经营承包制运行，当时是沈临东北大马路，北邻陶瓷厂厂区，南至东陶路，由东北大马路向西北联合路方向纵深米，具有潜在的市场业态与物流发展基础。

年末，东北陶瓷城经重新整合转制为股份合作制的民营企业，由辽宁巨能牧业有限责任公司股东徐小洋福建三元企业有限公司股东吴瑞章上海金帝有限公司股东蒋金枝与东北陶瓷城达东北陶瓷有限公司总资产万元，其中地上固定资产为万元，土地为万元，企业资产负债率为零公司实行董事会领导下的执行董事负责制。

法定代表人徐小洋可行性研究报告编制依据本可行性研究报告主要依据未经允许，请勿外传，中共中央关于振兴东北等老工业基地的决定中共沈阳市委书记张行湘同志在振兴东北沈阳先行动员誓师大会上的讲话沈阳市物流产业发展规划项目提出的理由和过程东北陶瓷城所在地原为沈阳陶瓷厂厂区，所在地为沈阳市的主要工业区之。

家云集沈阳，同台竞技商品流通业态变革加剧，新的商品流通业态侵润取代旧的商品流通业态速度加快，传统概念下的批发零售市场都在发生嬗变，业态提升迫切国家振兴东北老工业基地的战略决策进入实施阶段，胡锦涛主席关于东北振兴四转论述将得到落实，辽宁省和沈阳市将在振兴东北的大环境下实施构建沈阳经济区战略，即充分发挥四大优势，按照市场经济规律的内在要求，通过实施区域经济体化战略，把沈阳经济区建成为两大基地两大示范区和个中心，即建成我国的装备制造基地和重要原料工业基地建成辽宁乃至整个东北的高新技术产业和农产品加工示范区建成辐射和服务于整个东北地区的现代商贸物流中心，进而在全省完成老工业基地振兴的历史任务，实现工业化率先建成经济发达社会富足环境优美生活安康的先导地区，实现现代化。

随着东北振兴和建设小康社会的进程加快，以沈阳为中心的辽宁中部城市群和泛东北地区的建设规模