风貌协调功能完善特色鲜明的现代服务业集聚区。

文化创意园建成后，将成为集影视制作动漫设计艺术创意为体的重要的文化公共平台，与广福寺风景旅游区连成片，形成青州大旅游中的环。

生态过度区生态过度区分为两片区，分别在文化产业园区的西北部和东部。

生态过度区主要规划建设高档住宅区和别墅区。

青州市目前几乎没有复式错层户型的高档楼盘和别墅，无法满足青州市高收入人群的高端住房需求。

文化产业园凭借优越的人文自然条件和便捷的交通网络，以及三到五年内聚集的万人口，规划发展成为青州南部城市副中心，因此也是建设高档住宅的首选之地。

生态过度区的规划建设，方面体现融入大自然的生态理念，另方面满足高档住宅的市场需求。

优质人群的入住也将拉动综合配套服务区的市场需求。

交通道路青州市文化产业园区主要道路包括南北走向青州路，北起胶济铁路客运站，规划南至黑虎山水库，贯穿城市最长的条主干道，路道红线米云门山路，北起青州市火车站，南至教育园区前寺路。

道路红线米。

东西走向新南环路，规划未来将与省道胶王路连接，升级为省道，是城市南扩的重要基础设施，道路红线米广福寺路，位于园区中部贯穿东西的主干路，道路红线米前寺路，园区东西主干路，道路红线米。

另外，年还将打通范公亭路至潍坊宝通街，将进步增加文化产业园区与主城区和潍坊市区的联系，扩大园区经济辐射圈。

四分析优势分析文化产业园区处于城市‚体四区‛城市格局的重要发展位置，具有良好的区位优势文化产业园区周边有云门山风景区东夷文化生态园弥河生态旅游开发区，圣水峪风景区等自然景观，园区环境优美，空气清新，具有良好的自然人文景观优势文化园区内道路建设良好，交通便利，范公亭路至潍坊宝通街打通后将会紧密联系文化产业园区。

文化产业园区具有良好的交通优势目前，青州市没有大规模房产开发项目，也几乎没有别墅区和高端楼盘，文化产业园区的房地产建设尚处于启动阶段，可开发地块规模较大，有利于房地产规模化开发，人文自然条件优越，正适合打造高品质居住概念。

劣势分析文化产业园区用地为风光秀丽的山地坡地，起伏落差大，地质条件复杂，增加施工难度文化产业园区尚处于城市发展新区域，需要兴建生活配套设施。

机会分析近年，青州经济逐步提升，城市化进程进步加快推进，青州处于山东省‚体两翼‛发展全局的‚中心‛区位，城市区域影响力大大提高。

经济的发展将进步促进房地产业的发展目前，文化产业园区房地产尚属于启动阶段，地价成本较低，随着园区的发展和建设，进入成本将增加。

当前是介入房地产开发的最佳时机青州市房地产业起步较晚，目前住宅房地产业发展层次较低，产品规划设计较为落后，给项目预留了定的竞争和发挥空间预计园区内教育园区和卡特彼勒工业园建成后需求余套住宅，为房地产需求带来可靠保障近几年，青州市加大了招商引资力度，并制定了定的招商引资政策，如果项目开发抓住当地招商引资这政策，将会为项目发展降低成本。

威胁分析当地购房者消费理念有待提高，消费者的心理是切从实际出发，住房需求还处于较低的层次，消费者对新鲜事物的接受能力较弱，只注重质量价格配套等，这为项目提升品质和价格带来定的影响。

产业园目前处于建设阶段，区域内尚未有房产项目开发，房地产开发若想赢得消费者认可，重点在项目综合性配套规划和营销推广工作。

综合分析，我们可以清楚看到，园区房地产发展的机会和面对的挑战是共存的，总的来讲，项目发展的机会很大，房地产开发关键在于如何把握市场机会，做好项目开发规划，发展集群效应，挖掘环境优势，创建其它建设项目所不同的卖点和市场空白点。

五园区开发核心价值解析人文与自然优势青州市是历史文化名城，具有浓厚的历史文化积淀。

文化产业园区周边风光旖旎，古寺护佑，还有文化教育园区。

都为文化产业园区内房地产开发增加了文化内涵，增加了项目卖点和附加值。

机会劣势优势威胁本项目市场竞争位置交通优势文化产业园区交通十分便捷，使园区内房产开发在未来几年内将有较强的区位优势。

因此项目客户群定位将具有更大的延伸区域。

产业发展规模优势文化产业园区内规划的教育园区将容纳万师生卡特彼勒工业园区建成后，配套企业将达到家以上，拥有全球供应商余家，提供万个就业岗位。

仅教育园区和工业园区的建设就保障了园区内房地产市场需求。

时机价值在山东半岛都市群的规划发展和青州市自身城市及经济的发展下，青州市将迎来另个城市建设和发展的新阶段文化产业园区房地产尚属于启动阶段，成片综合开发，进入成本低，竞争门槛高。

因此，文化园区房地产开发项目的提出具有良好的时间价值，建议园区房地产开发立足于青州新规划的高度，建设高品质人文居住和商旅的综合社区。

结束语在山东省体两翼发展全局中，中心枢纽位置的青州市，区位极佳。

体带动两翼，两翼支撑体，青州正积极融入到这发展之中，放大中心区位的作用，将更具吸引力和辐射功能。

青州城建基础较好，城市框架和道路网络已经形成，荣获国家卫生城市中国优秀旅游城市国家级生态建设示范区等称号两条高速公路两条铁路纵横贯穿，长深高速公路胶济铁路客运专线正在动工建设，交通发达旅游资源丰富，历史人文底蕴深厚，城市内涵丰富，城市发展的基础优势十分明显。

青州市正在积极推进城市化进程，这将对房地产开发带来良好的机遇。

在国家不断出台严格的土地政策背景下，青州文化产业园区所占土地多为不受严格限制的地类，并且文化产业园区正处于开发的起步阶段，政策优惠灵活。

以创新为动力，生态为特色，产业为支撑的南部文化产业园区，将充分发挥得天独厚的自然文化资源和产业规模优势，到年内，园区常住人口达万，成长为青州南部城市次中心，必将是全城最具增值潜力的园区，时不待我，机不可失。

青州市城市概况地理位置及概况城市建设概况地域文化二青州市城市发展规划研究城市总体规划交通规划三青核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，三房地产市场分析四青州市房地产业经营现状物业类型与开发水平