章项目建设背景及必要性项目建设背景本项目最早于年由饭店和香港裕景兴业有限公司共同税城市维护建设税所得税。

各税种均按现行税务制度的规定计取。

根据测算本项目不交土地增值税。

营业税及附加项目销售收入应交纳营业税及附加，税率。

该项目经营期内年均缴纳营业税及附加万元。

所得税税率。

本项目计算期年均缴纳万元。

五利润测算项目年均利润总额万元，详见附表损益及利润分配表。

六企业公积金公益金企业公积金公益金按税后利润的提取，计算期内累计提取万元。

七财务分析经济效益分析平均年利润总额万元投资利润率平均年利润全部投资投资利税率平均年利润税金全部投资投资收益率平均年利润折旧与摊销利息支出全部投资现金流分析税后财务净现值万元税后内部收益率税后投资回收期年税前财务净现值万元税前内部收益率税前投资回收期年八不确定性分析敏感性分析分别考虑总投资营业收入经营成本等因素进行单因素敏感性分析，分析结果如表所示。

表敏感性分析不确定因素变化率内部收益率敏感度系数原值指标值变化率总投资出售收入出租收入经营成本从敏感性分析看到，影响项目投资效益的最敏感因素是设施的出租收入和经营成本，总投资对投资效益产生重要的影响，出售收入由于所占比重较小，敏感度系数较小。

因此，项目公司应重点加强对设施出租的营业管理对经营成本的控制，并控制总投资成本，以保证项目效益的实现。

盈亏平衡分析将出租率作为不确定因素，求取盈亏平衡时临界点所对应的出租率根据营业收入固定成本变动成本，计算得出临界出租率，即出租率达到时，项目即可达到盈亏平衡。

分析结果表明，本项目抗风险能力较强。

第十章结论饭店作为年北京奥运会的总部饭店，现有设施明显不足，现有服务功能难以满足奥运会期间的需要。

建设该项目，建设为奥运会服务的功能设施弥补饭店在这方面的不足是必要的。

而且项目用地号地块是王府井商业区整体改造范围内最后块未改造地块，与周围崛起的现代化建筑很不协调，与周围环境反差越来越大，而且不能满足王府井地区改造的要求，对王府井总体规划及整体布局产生很大影响。

因此建设该项目是十分必要的。

本项目将推进王府井地区的改造，促进王府井地区总体规划的实施及王府井地区整体环境的完整协调。

本项目处于王府井商业区，地理位置较好，周围商业环境优越，该项目功能齐全，有较好的市场发展前景。

王府井地区有较好的基础设施条件，各项市政设施均可满足项目使用需要。

项目具备应有的建设条件。

该项目建设内容及功能区分配与奥运会期间的使用紧密配合，同时弥补了饭店设施不足的问题，也完善了王府井地区的商业功能，建设内容是合理的。

通过效益分析，各项计算的结果表明，本项目经济效益较好，所得税后全投资内部收益率为，投资收益率项目投资回收期较短，有定的抗风险能力。

因此，项目在财务上是可行的。

饭店北侧，为规划中的王府井商业区的号地，工程南起霞公府街，北至规划大纱帽胡同，东起王府井大街，西至晨光街见附图。

通过本项目的建设，增加饭店必要的配套设施，满足奥运期间需求，完善饭店的服务功能，改善王府井地区的整体环境。

平方米项目总建筑面积约万平方米，其中地上万平方米，地下万平方米。

核准通过，归档资万元人民币。

其中资本金万元，优先购买权式信托万元，银行平均年利润总额万元投资利润率平均年利润全部投资投资利税率平均年利润税金全部投资投资收益率平均年利润折旧与摊销利息支出全部投资年二项目建设单位项目建设单位名称北京紫金世纪置业有限责任公司法人代表刘毅注册地址北京东城区霞公府街注册资本人民币亿元合资各方北京市饭店西部信用担保有限公司新产业投价变化率收益指标变化售价变化幅度净利润利润率投资收益率投资收益变动指数三综合分析上述图表分析表明项目的财务经济评价指标对收入和成本变动的敏感性较高，且收入变动的敏感性高于成本变动的敏感性成本增减，投资收益将增减，售价增减，投资收益将增减。

项目在实施过程中要加强成本控制，减少成本变动给项目带来的风险，同时也要确保项目优良的品质，以品质提升来带动售价的上升，获取更多的销售收入。

项目财务经济评价指标对收入和成本变动具有较强的的风险抵抗力，当项目开发成本上升或收入降低时，项目仍可获得较高的投资收益。

结合前述项目实施的背景环境和区域市场条件分析，在项目开发期内，开发成本大幅度上升或者销售价格大幅度下降的风险很小，与估算值相比预计开发成本上升或者销售价格下降的幅度应在以内。

因此，项目投资的安全性和基本收益具有较大的保障性。

第七章综合评价通过上述多方面的详细分析研究评估，本报告综合评价认为中恒江南第城项目的建设符合我国加快城市化进程的政策导向，符合重庆市关于万州城市发展的规划要求，有利于促进当地的城市建设和社会发展。

二项目规划设计科学合理理念先进配套齐全环境优美。

符合以人为本可持续发展的城市规划设计指导思想。

三本项目的开发规模品质档次经营理念都达到了地区行业的先进水平，在促进城市建设发展，提升地区行业水平等方面具有较好的示范作用。

四本项目将大量应用现代建筑新技术新工艺新设备新材料，将有力地促进地区住宅科技化产业化发展。

五项目的销售利润率为。

，投资收益率为。

，具有较好的经济效益，和抗风险能力，投资可行。

综上所述，本项目实施，方面可促进地方社会经济城建等多方面的发展，另方面投资者可获得较高的投资收益同时还可促进当地房地产行业的规范化发展，提升行业发展水平，为当地居民提供更多的高性价比的好房子。

因此，本报告认为中恒江南第城项目具有较大的投资价值和实施的可行性。

增长水平。

结构调整成效进步显现，从国家统计局发布的各项指标看，年国民经济呈现增长快，全国的宏观经济也取得了全方位的发展，工业增速呈现高位加快趋势，上半年工业增加值累计增长，同比增幅提高了个百分点。

企业效益逐月提高，上半年全国规模以上工业企业实现利润同比增长，继续保持较快增长速度工业经济效益综合指数，比去年同期提高点。

城乡居民收入增加，上半年全国城镇居民人均可支配收入元，扣除价格因素，实际增长，增速比去年同期加快个百分点农民人均现金收入消费品零售额增速加快，上半年全社会消费品零售额同比增长，比上年同期提高了个百分点扣除价格因素实际增长，比上年同期提高了个百分点，而且出现了二季度增速不下降反而上加快个百分点。

其中，城镇固定资产投资亿元，增长，加快个百分点。

年上半年我国出口额亿美元，同比增长进口额亿美元，同比增同比低个百分点，在经济增长明显加快的同时，消费价格涨幅没有出现明显的加快，经济增长与消费价格走势的背离比较明显。

略方针注定了重庆的特殊地位。

因此，走活重庆经济是我国近期与远期发展规划中举足轻重的枚棋子。

近年来随着我国西部大开发战略推进，重庆市的经济得以快速发展，人民生活水平也大幅度提高，这也为重庆房地产市场的发展提供了个良好的基础。

目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力不断提高，政府加大基础设施建设，已完成八小时重庆和半小时主城区工程为主的基础设施建设未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市城市总体规划修编以后，都市发达经济圈主城区内城市规划区面积将有所扩大，数个片区也将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进重庆房地产开发投资和消费的进步活跃。

较长时间内都将保持强劲的增长势头，十五期间年均增长达，城市居民人均可支配收入年均增长达，高于重庆市和全国的平均水平。

良好的地方经济条件为项目的开发实施创造了较好的市场经济环境，项目实施的宏观经济环境风险很低。

但是，项目所在地区江南新区，是万州规划新建的城市组团目前主要以农村人口为主，几乎没有城市常住人口经济基础较差，几乎没有规模性经营企业，规划拟建的项目较多，但在短期内难以见效，产业对新区建设的支持力度较低。

本区域商品房购买力非常弱，在短期内，项目商品房的消化只能依赖市区及周边区域的市民消化，对项目的销售工作带来了较大的难度。

区域微观经济环境风险较高。

项目实施应采取差异化的营销策略，挖掘项目优势，提高项目对万州整体市场的辐射力和渗透力，充分利用好宏观经济环境的有利因素，降低微观经济环境不利条件对项目的影响。

三新城建设情况对项目影响的风险评估房地产开发与城市建设密不可分，特别是新兴城市区域的房地产开发与其城市建设休戚相关，新城建设的水平和力度直接影响到其区域内房地产开发项目的实施进度和成败。

江南新城自启动实施以来，政府已投入大量建设资金，目前区内的城市路网已基本形成，但各项配套设施尚在规划和建设中，城市居民生活所需的基本设施条件尚未形成。

其建设情况是制约本项目实施的关键因素。

随着区政府的搬迁，江南新区的城市建设将快速推进，但由于本区域原为农业地块，几乎没有任何城市基础设施，要形成完善的城市居民生活配套条件，仍需定时间才能完成。

短期内新区的建设情况仍是影响项目销售的主要风险因素。

四地质灾害对项目的影响项目地块的地理条件较差，高边坡沉降及滑坡地带较多，为项目带来了较大的地质灾害隐患，方面增加了项目实施的工程技术难度，另方面将增加项目实施的工程成本。

五行业政策对项目经营的影响目前房地产开发过热，正受到国家宏观调控的影响，但就万州区以致整个三峡库区而言，受宏观调控的影响不大。

从年下半年开始，万州区政府加强了对房地产市场的管理和规范，过去房地产开发中的些遗留问题也在逐步解决，同时，通过对土地市场的整顿清理，对房地产中介市场房屋租赁市场二手房市场的规范管理，和试行的资本金制度，加强了开发企业预售资金的监管，推行商品房销售联机备案等措施，确保了万州区房地产投资的市场环境和消费环境。

同时，也对我们项目的综合素质提出了更高的要求，无论是产品户型景观设计，还是物业服务无论是大局，还是细节，都要求我们不能出现任何差错，任何失误都可能影响我们项目的市场表现。

第二节敏感性分析不确定性的主要因素分析项目财务经济评价所采用的数据大部分来自估算，有定程度的不确定性。

为了分析不确定因素对经济评价指标的影响，需要进行不确定性分析，估计项目可能存在的财务风险。