动态投资回收期为年，利润总额为万元经营成本上升时，财务净现值为万元财务内部率为，动态投资回收期为年，利润总额为元两项因素的变化与基本方案比较，变动较大的是财务净现值与利润以及财务内部收益率，相对比较而言项目收益对销售收入变化更为敏感虽然项目抗风险能力较强，但是销售方式的变化和销售时期的把握对利润和财务净现值有较直接的影响，建议在加快工期的同时，加强成本管理，随时了解市场变化来调整营销策略，督促营销公司扩大营销力度，合理定位销售价格及价格走势，加快销售款的回笼。

综上所述，该项目各项财务分析指标结果是可行的，从整个资金来源与运用情况看，本项目有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力，风险小，具有较好的自身经济效益和广泛的社会效益。

第八章项目可行性报告编制说明编制单位名称芜湖市锦天房地产开发集团有限责任公司事业研展部编制人乔亚承炜杨靖蔡霞水恒大编制日期联系电话第九章项目可行性报告的专家论证项目可行性研究报告的真实性科学性立项意义的评价专家致对该报告的资料及分析真实科学性提出较高的肯定评价，致认为该项目对高层定位是实际可行的，锦天房地产开发建设的天和苑住宅项目地理位置优良，市场定价适中，具有非常大的竞争能力。

是芜湖市规模较大的优质房地产项目之，有利于锦天集团在芜湖市房地产市场中树立良好品牌形象，确立优势地位，同时也为该地区调整了居住状况结构满足市场的需求，巩固拓展公司在进步的发展奠定了坚实的基础，在立项建成后将给社会和公司带来双赢效益。

对项目可行性研究报告中技术经济指标技术路线的准确性可行性的评价及修改意见规划建筑结构等专家对天和苑小区的项目经济指标和技术路线的准确性的可行性进行了探讨和分析，在肯定了该项目的整体规划思路后提出了些修改的建议。

单体设计效果要满足城市景观要求，保留建筑的立面效果图。

完善竖向及地下管网设计，雨污分流，提出近期过渡措施。

减少外围门面房，增加通透式围墙，并在满足周边红线退让要求的基础上，进步完善交通系统。

中部三幢架空层加大层高，与室外绿化互相渗透，减少水面，增加走入式活动空间。

方案中的日照分析需要重新分析，考虑影响长宁路对面的住宅日照。

部分专家提到楼朝北面的设计布局楼梯点加设装饰譬如绿化带，以增加北面的立面的立体效果，为避免方案中的楼部分斜交门面的上方问题，在可能的情况下予以退让。

以上专家意见将在方案扩初设计中完善考虑对项目投资预算的评价经以上资料的测算，该项目建成后预计销售收入万元，利润总额万元，项目保本销售量为平方米，保本平均售价为元平方米，从敏感性分析，应加强对项目的成本控制和销售管理。

从开发项目的近期现金流量分析，项目正稳步进行操作。

由上可知项目财务分析结果显示出项目可行。

建议尤其是自筹资金的落实情况，开设项目销售资金专户。

对抵押物应进行有效抵押的价值合理评估保险和公证，足值办妥有关抵押的全部手续。

同时严格按照工程进度，适时使用贷款，专款专用，加强对项目的全过程动态跟踪管理，企业决策层在项目建设经营期内的变动及时的调整，检查资金的使用和回笼情况，注意项目的进展和贷款的运作以及房地产市场的变化情况，计划好还款计划避免项目的风险和不良资产的产生。

同时注意公司在社会的资信，严格按照银行的有关规定审查资信情况，并注意项目后期银行与个人住房按揭贷款的衔接工作，并在项目完成销售前归还全部开发贷款本息。

建议公司加强对项目工程的全面管理，做好开发期内各方面工作，尤其是做好拆迁安置户的安置工作，加快进展，提高工效，控制成本，缩短工期和加强销售。

建议加强对项目检查和管理，确保质量。

建议注重宣传及效果，努力扩大卖点，加速资金回笼实现收益。

建议其充分注意营销策略，掌握居民的购房消费心理，随市场灵活掌握售价，获得滚动发展的资金和理想收益。

建议该公司对住宅小区加强物业管理和售后服务，以诚取信。

建议公司积极配合贷款银行做好开办个人住房及商业网点按揭贷款等项工作，签定计划还款协议，及时回笼开发资金，恪守信誉，按时归还银行贷款本息，树立公司良好的信誉品牌，为企业的长远发展打下坚实的基础。

对项目实施完成计划内容的可行性评价根据报告资料天和苑拟定分两期工程进行，分个组团施工，其中为期工程，为二期，讨论会议上认为在做好详细工作计划后应是切实可行的，天和苑项目较大，建议在认真做好工作计划的基础上对工程中所发生的情况及时调整计划方案。

在实施中应当注意协调好监理公司施工单位和工程部之间的工作，提高各部门监督职能，减少重复工作提高效率。

注意施工过程中的形象问题如安全措施，文明施工等，其他有关建议。

专家建议天和苑初扩方案及施工设计图既具高层建筑经验又有实力的设计院进行设计和监理。

同时注重市场与国家的政策及时调整天和苑项目，公司高层在决策过程中应当及时听取专家和有关其他建议，使项目的风险避减到最小专家论证组专家名单，该地块总用地面积，原为芜湖市天河羽绒厂用地，沿五广场正面幢原天河羽绒厂办公楼计划保留，该地块平面呈三角形，地势平坦，其东南两侧临城市主干道九华山路和团结西路。

为，区位优势十分明显，结合城市环境发展及地域环境特征设计现代建筑群，拟建的现代高品位的高层住宅社区。

填补该地区没有高层的历史，满足居民的各个层次的需要，公司将计划综合考虑整个小区景观，对地面进行重新装修改造，精心组织实施，重新建设个环境优美生活方便文化氛围浓郁功能配套的自然与人文和谐共未经允许，请勿外传，实施项目优势及风险实施项目优势从城市发展趋势来分析芜湖市区自年以来，每年商住楼开工万平方米，同比增长，总体上保持了健康，快速发展态势，供求基本平衡，随着我市经济快速增长，工业化和城市化加快，郊区和三县的些集镇将划入城市，部分农村人口转为城市人口，在这种转移和流动江大道，南门湾古城，东郊路商业街，美食街二期工程等批重点工程落实启动，这些无疑给房地产开发带来千载难逢的良机。

由于种种客观因素使得原华侨皮鞋厂地块，火柴厂地块和芜湖电机厂地块等项目流拍，这将造成未来几年的市场商品房供应将可能减少，对本项目上市销售的优势将是非常大，因此只要抓住未来的市场机遇，用心建设项目，必将给社会和自身发展带来双赢效益。

项目计划目标设计构思自然与人文和谐共生的风景家园天和苑小区设计定位天和苑小区在规划立意之初，就考虑到要用文化融入江南名城芜湖，从特色上体现芜湖，为城市建设及景观大环境做出自己的贡献，以小区独特的地理位置，在朝南面对小赭山的方向上，建筑群以扇形的布局增加与赭山公园的接触面，使小区从整体上与自然清新的绿色氛围相拥，营造小区良好的外部景观氛围。

同时，为了将绿色清新的空气引入小区，我们在小区中部面向小赭山设置了绿色的景观轴中心花园，使小区内部的环境与赭山自然的风光融为体，这条景观轴形成了整个小区的绿色呼吸系统绿肺，使得小区成为个在优美的环境中吐纳生息的有机体。

从建筑层次绿化景观空间形态多方面来塑造小区统完整的形象，在小区中心的景观环境设计上，以水为主题，设计富有丰满优美曲线的溪流，清波荡漾的绿水中放置弧