家庭 日益增长的住房需求。年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 指出，经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。年建设部国家 发改委国土资源部中国人民银行联合发布的经济适用住房管理办法第二 条给经济适用房下了更为具体完整的定义，经济适用房，是指政府提供政策优惠， 限定建设标准供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。 年月日，国务院向各个省市自治区印发了国务院办公厅关于切实稳 定住房价格的通知，具体内容高度重视稳定住房价格二切实负起稳 定住房价格的责任房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对 住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任三大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设四 严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量五正确引导居民合理消费需 求六全面监测房地产市场运设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局， 统筹落实住房供应结构比例要求。并规定自年月日起，各城市含县城 年度从月日起计算新审批新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积 平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到以上。同时明确了 套型建筑面积的概念，套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积 和分摊的共有建筑面积组成。 年月日，国务院召开会议，原则上通过国务院关于解决城市低收入家 庭住房困难的若干意见。改革开放以来我国城市住宅建设快速发展，城市居民住 房条件得到较大改善。但部分城市低收入家庭住房还比较困难。要把解决城市低 收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务 的项重要职责，应加快建立健全以廉租住房制度为重点多渠道解决城市低收 入家庭住房困难的政策体系。会议要求，在加快建立健全廉租住房制度的同时， 要规范经济适用住房建设和管理制度，严格审查购房者资格，合理确定住房标准， 严格上市交易管理，加强单位集资合作建房管理。 市地方政策 十五期间，市出台了系列房地产法规及部门规章，有市住房分配货币化实施办法市城市房屋拆迁补偿安置暂行办法市经济适用住 房建设管理办法市直管公房平房出售办法市城镇最低收入家庭廉 租住房管理试行办法市住宅共用部位共用设备项维修资金管理办法等。 进入法律程序准备出台的法规规章有市城市房屋拆迁实施细则市 城市危险房屋管理实施细则市住宅小区物业管理条例修改等。 年月日起，市正式实施的市经济适用住房建设管理办法明确 规定，政府国土部门依据经济适用住房年度计划在土地利用年度计划中优先安排， 而且其建设和经营中的行政事业性收费减半征收，按规定应收取经营服务性费用 的按低限收取，小区外基础设施费用由政府承担。在此基础上，经济适用房坚持 保本微利的原则，实行政府指导价，基准价格由开发成本税金和利润三部分构 成，利润不得超过。为确保开发建设单位权益，所有涉及经济适用住房的建 设性收费全部实行交费登记卡制度，任何单位不得以押金保证金等名义变相收 取费用。 年市政府在出台的关于调整住房供应结构稳定住房价格，进步促进房 地产市场持续健康发展的实施意见。该意见指出，十五期间，将重点发展 中低价位中小套型普通商品住房经济适用住房和廉租住房，全市城镇每年建 设住房万平方米，其中中低价位中小套型普通商品房经济适用住房廉 租住房总计要占到万平方米，只有万平方米住房为市场调节的商品房。 同时规定，凡新审批新开工的商品住房建设，套型建筑面积平方米以下住房 含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的以上，以确 保中小套型住房结构比例。同时，市政府将从信贷土地供应闲置土地处置等多方面入手，保证中低价 位中小套型住房供应结构的转变。在房地产开发信贷方面，对项目资本金比例 达不到等贷款条件的房地产企业，金融部门不予发放贷款，对空置年以上 的商品房，金融部门不得接受其作为贷款抵押物。同时，对购买自住房且套型建 筑面积平方米以上个人住房按揭贷款比例不得低于。在土地供应方面，优 先保证中低价位中小套型普通商品住房经济适用住房和廉租住房土地供应， 其年度供应量不低于居住用地供应总量的，继续停止别墅类房地产开发项目 和低密度大套型住房的土地供应。加大闲置土地的处置力度，对超出合同约定 动工开发日期满年未动工开发的，无偿收回土地使用权对虽动工建设，但开 发建设面积不足或已投资额不足的，且未经批准中止开发建设连续满年 的，按闲置土地处置。 二需求分析 住房需求主要来自下面三类情况从没有住房到拥有住房从拥有住房到拥有更 好的住房从拥有更好的住房到把住房作为投资对象。 随着城市化进程的加快，我国城市人口增长加快。教育体制的改革使得每年有更 多毕业生留在城市里，这使年轻人成为购房的主力军但同时，由于他们刚参加 工作收入有限，面对市场房价只能是望洋兴叹，进而产生了对经济适用房的巨大 需求。城市化给城市带来了大量的外来人口，该部分人口大部分为民工。他们在 城市劳动多年后，对于提升自己的生活质量有迫切心情，鉴于其经济情况也就产 生了对经济适用房的巨大需求。经济的长足发展，使家庭越来越小，成员越来越 少。很多大家庭往往分成了个个的小家，父母套孩子套的住房形式越来 第章申报单位及项目概况 申报单位概况 申报项目 水岸嘉苑苑限价商品房建设项目 申报单位 申报单位陕西海涛房地产有限公司 公司类型有限责任公司 经营范围房地产开发物业管理 公司简介 陕西海涛房地产有限公司，成立年月日注册金玖佰万元，现有员工 名。经营项目以房地产开发为主兼营物业管理。下设行政办公室财务室开发 部经营策划部工程部销售部。 二项目概况 项目建设地点 该项目位于商洛市柞水县乾佑镇党家湾大王沟口。 项目建设规模及目标 建设内容 本项目新建住宅套，占地平方米框剪结构层层高米总建 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,筑面积平方米 项目目标 因此本项目以价格低廉实用美观为建设原则，定位于满足区域中低收入家庭 对住房的需求。该区将按照现代居住生活模式建设具有优美的居住环境完善的 配套服务设施丰富的地域文化内涵的新型居住区。规划中力求环境效益社会 效益经济效益达到有机统。通过规划设计，创造出环境优美的住宅小区。 经济指标 概况 本项目总投资万元其中建设投资万元，没有流动资金。 资金筹措企业自有资金万元银行贷款万元，均用于建设投资。 年均利润总额为万元，年均所得税万元，年均税后利润万元。 主要经济技术指标 项目的主要经济指标包含建筑指标和经济指标见表。 三研究结论 该项目符合柞水县总体规划要求，结合柞水县居民的居住水准及现代生活需 求，在规划中提供适应不同消费群体和家庭构成需要的多种套型住宅，满足广大 中低收入居民的住房需要项目的建筑规模合理，建筑标准适当，具有显著的社 会效益，研究结果认为本项目是必要的可行的。 第二章政策及市场分析 限价商品房政策 概述 国家九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见中指出，要 优先保证中低价位中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度 供应量不得低于居住用地供应总量的土地供应应在限套型限房价基 础上，采取竞地价竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。其中提 到的限套型限房价的普通商品住房，被称作限价商品房。 限价商品房建设享受特定的税费优惠，同时承担定的限制条件。限价房在 建设时享受的优惠主要有用于建限价商品房的土地，实行政府行政划拨， 免交土地出让金建造限价商品房的行政事业性收费减半征收。建限价商品 房限制主要来自利润方面。建限价商品房价格由开发成本税金及利润三部分构 成，基准价格实行政府指导价，价格的上浮幅度，由有定价权的政府价格主管部 门在核定价格时确定，下浮幅度不限。建限价商品房的开发利润，不得超过各项 费用之和的。建限价商品房房价格的确定要与城镇中低收入家庭经济承受能力 相适应，以保本微利为原则，与同区域内的普通商品住房价格保持合理差价， 切实体现政府给予的各项优惠政策。 宏观政策 限价商品房是我国住房体制改革的阶段性产物，在其产生之时就被赋予了住 房供应体系的主体地位。经济适应房政策推出几年来，在中央有关部门的积极推动下，各地采取了多种形式，组织经济适用房建设，但进展情况却大有不同。随 着经济的发展体制改革的深入和住房市场的变化，对经济适用房的认识也在深 化。在我国经济改革初期，中央就针对城镇居民住房难问题提出了允许居民自建 住房及有关商品化改革设想。不过，在当时的情况下，由于经济发展水平居民 收入水平及承受能力经济体制改革的进程安排等方面的制约，住房体制时还 不具备商品化市场化的条件。年月，国务院在关于继续积极稳妥地进 行城镇住房制度改革的通知国发号文件中提出大力发展经济 实用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题。到年房 改的关键时刻，国家意识到在当时的情况下，难以实施房产的完全市场化。市场 上的商品房价格与工薪阶层为主的中低收入者的经济承受力差距较大。强行推行 房产市场化，必会产生负面效应，于是经济适用房在年适时推出。经济适用 房建设工程由政府主导，通过采取统划拨土地统规划免收多项费用限 制利润率等系列措施来降低成本。严格地讲，经济适用房并非完全意义上的商 品房，具有半福利房半商品房半计划体制半市场体制的性质。其经济性指 其价格相对于完全意义上的商品房价格，能适应中低收入家庭主要是工薪阶层 的经济承受能力。 经济适用房制度伴随着住房制度改革进程而产