地区气温最高，毛感地区气温最低，由南向北气温 逐渐递减。由于地势高低不平，境内气候差异较大，日平均温差在 摄氏度以上。年平均日照小时，日照百分率为左右， 年平均太阳辐射量为每平方厘米千卡，终年无霜雪。境内雨量 丰沛，但降雨较集中，雨旱季明显。年平均降水量毫米，年平 均雨日为天以上，但全年雨量不平衡，月为雨季，雨量占 全年雨量的。月份至翌年月份为旱季。 属于热带季风性气候区，但因地形的影响，全年多吹东北至 东南风，风力较小，常年风速平均小于米秒，阵风大于级以上 的大风年平均次，多发生于台风之时。冬季常有山风，最大风 力级。台风经过县年均次。 公共设施条件 给水市政管网，能满足给水要求。 排水接入市政污水管进入污水处理厂。 供电据项目地点米处有新建的变电站，是本项目建 设用电的能源设施。 通讯场区内要求提供通讯配套设施，项目建设时可向电信部 门申请。 施工条件 项目地块内供水供电通讯等基础条件有待市政进步完善， 但交通非常便利，运输方便。 第四章项目定位和发展思路 项目定位 定位的目的就是要充分明确我们产品和其他产品的差异，鲜 明的区别于竞争对手，让消费者能够清楚地识别和接受我们的产品。 定位就是要给那些购买我们产品而不选择其它的人们个完美 而充分的理由。 产品定位 对于越来越趋于理性的购房者来说，考虑的方面越来越多，产品单个的卖点突出已经不足以吸引其购买。现在的房子不止是钢筋 混凝土构筑的实体，更是种寄托，个身心完全放松的空间。阳 光健康的海南岛作为理想的第二居住地的概念已经深入人心，在 海南购房的消费者都是把休闲度假养老投资作为主要目的，在高 压工作后的彻底放松场所。卖房子等于是在卖种生活方式，每个 楼盘都应有区别其他楼盘的核心竞争力来吸引消费者的关注。比如 万泉绿洲万琼海养生度假生活蓝本中视万泉湾慢调优雅 人居碧海苑海岛上的江南小镇新天地阳光城国际养生之 都这几个楼盘推广概念都各有特点。 个没有个性没有核心竞争力的楼盘现在很难在市场上亮眼， 得到消费者的关注，没有关注力就没有购买力，因此寻找本项目的 核心卖点成为重中之重。从广义上囊括项目特点进行产品定位，把 本项目产品定位为集养老度假旅游居住文化休闲娱 乐学习健身于体的新城镇。 二市场定位 人们购买件商品并不是因为商品本身，而是因为需要这商 品提供的功能。买房子同样如此。我们卖什么我们究竟提供给 客户什么利益必须认识到，我们卖的绝不是个单纯的建筑物， 而是几十年的时间和空间，是生活方式，那么我们要为客户营造 什么样的生活方式如何让目标消费群感受到这种生活方式如何 将这种生活方式体现在推广中如何用切手段来阐释这种生活方市场定位需要解决的问题，对项目和周 边的深入研究，我们做出如下市场定位优雅休闲，新城新生活。强调居住的生活环境生活方式生活态度改变，将单纯的居 住上升到种高层次多元化的生活模式，其内涵包括社区环境的 营造完善配套对生活的引导社会价值的认同以及周边人文氛围 的形成。个有养生气息，有生活情趣悠闲的充满度假养老 氛围的完备家园。 新城强调区位的发展前景和未来社区的繁华度，有区域名称 和新兴城区的双重含义。新生活强调规划新，规模新，环境新和 全新的生活方式。 进行这样的定位突出项目全方位的配套服务生活方式和前 景。在项目的规划和营销的包装策略上亦应遵循此定位的意识形态， 对本项目的配套园林物业管理智能化等各个细节方面着重设 计，推广上加以阐述和包装，务求令本项目的新生活和服务 形象更加突出，让买家留下深刻的印象。 三目标客户定位 从对旅游房地产调查和本区域的市场实际出发，我们初步认为 该项目的目标客户群定位为岛外度假养老的家庭部分享受兼长 线投资型的群体。 岛外纯度假养老家庭般为中产阶级富裕阶层，购买能力强， 迅速落定。他们需要的是海南优越的自然环境给老人贻养天年，及 分时度假居住之用。他们买房不仅是在乎房子本身，更在乎的是生 活方式，在他们眼里，房子首先是精神的蔽所，其次才是身体的蔽 所，他们追求的是种休闲的生活方式完全放松心情，回归亲 近自然。这类人需要用产品力进行说服，对价格抗性小。 享受兼长线投资型的群体，这类人群看中的是产品的综合潜 力位置品质配套及未来发展前景等。虽然这类人群对价格也具有定的抗性，如果本案能创造出更多的附加值，相信会减小这 类购买人群对价格的抗性。 发展思路 鉴于该地块地理位置项目周边环境与在售楼盘品质，结合 房地产市场特点，我们认为实现产品差异化高性价比是项目成功 的关键所在。因此，坚持高起点规划高标准建设，以小环境唯美 为先导，以生态园林结合环保节能为特色，建成花园式电梯洋房 为设计理念，构建精致品味住宅空间，使之具有较同区域楼盘更 亲切宜人的生活居住环境，成为城区精品楼盘，争夺房地产市场 制高点，可取得项目开发和快速营销的成功。 开发方向和档次建议 以面向岛外市场，打造适宜休闲度假和吸引外地人养老居住的 楼盘为理念，锁定项目的开发方向和档次 建设成上规模的各项服务设施配套齐全独具特色的精品住 宅区。只有上规模才能提高管理水平，才能降低物业管理成本，才 能对外地人有吸引力。 建设成名副其实的花园住宅区。要用新科学发展观来指导， 立足当前，放眼未来，以人为本，统领全局，不仅要保证开发建设 的住宅小区质量合格，而且要把人性化设计，适应未来发展，升值 潜力等方面因素结合起来，体现科学，健康特色。要从本地实际出 发，完善小区配套设施建设，不断改善小区生态环境，做到水面 草坪花卉灌木乔木合理配置，讲求整体绿色效果。此外，还 要提倡亲和式布局，小区规划要方便老人少儿残疾人出行和活 动，促进人际交往，有利于邻里的亲和度，力求建设精品小区。 中高档住宅应从两方面体现是硬件，包括所有建筑材料质量相关配套设施设备大堂装修档次公共走道外墙色彩 室内装修园林绿化等方面，靠色彩的运用材料选用方面体现本 项目整体的高贵气质和豪华气派，当然临街玻璃材质，需重点考虑 隔音效果安全等因素其次是管理服务方面，需向买方提供完善 优质的服务信心和保证。 建筑风格本项目宜采用热带建筑风格融合其它建筑特色。 然而，建筑风格作为建筑范畴的组成部分，其首要因素就是要与周 边环境产生和谐美的视觉效果。 从消费者心理来看，希望自己购买的物业保值增值，在建筑风 格上体现中高档住宅的定位。要选取清新明快的色调，线条简约 流畅，视觉效果优雅，体现健康主题的现代主义建筑风格。外墙采 用清新淡雅的色彩，住宅玻璃选用浅绿色 园林景观思路 园林风情建议 如今房地产项目的规划设计，已经从只注重项目的外部环境 逐步转移到内外环境并重，客户挑选满意的小区购买，在外部大环 境大体相同的条件下，只会让眼光挑剔小区内部的园林绿化等。有 定特色的园林绿化，可增加项目的市场炒作空间和广告噱头，吸 引目标客户的关注。 首选方案为海南热带黎苗风情园林上考虑，此类园林特色明显， 与海南热带气候相呼应，养护简易，成本低。 园林性质定位度假养老休闲公寓环境，应以亲水主题的养 生休闲为设计目的。 绿化及景观设计建议 在做内部景观时应充分利用项目地块旁边河流资源，设置溪滨 第章总论 项目名称 项目建设单位公司简介 编制范围 本项目建议书的范围是项目建设背景及必要性建设地点与 建设条件建设规模及建设内容环境影响与评价项目进度安排 投资估算与经济分析社会效益评价等。 建设规模和建设内容 本项目规划用地亩，容积率，建筑面积约为。 拟建别墅栋，建筑面积平方米层情景洋房栋， 建筑面积平方米层小高层栋，建筑面积平方 米公用商用建筑平方米。 其他建筑内容为活动水面室外餐饮室外活动区域，休闲健 身场所和基础设施院外道路，院内景观道路给排水设施等。 第二章项目建设的背景及必要性 项目建设背景 未来海南的房地产发展的重点之就是发展旅游地产，政 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,府将在这方面保证地供应。目前大量休闲度假村高尔夫球场旅 游景区主题休闲公园等休闲度假类房地产的建成，吸引了大量的旅 游度假人群进入，推动海南旅游从以低端游客为主向高端游客为主 转型，由大众消费市场向中高档消费市场转移。 目前海南旅游地产开发重点除传统的线城市海口三亚外， 琼海陵水文昌万宁澄迈保亭等二三线市县，均呈现出产 销两旺的局面。 海南省住房和城乡建设厅总规划师指出，未来两年，随着万宁 神州半岛三亚海棠湾陵水清水湾乐东龙沐湾等滨海度假区度 假酒店和其他度假设施的建成，以及东环城际快速铁路博鳌机场 等投入使用，海南将涌现批达到国际先进水平的旅游度假景区， 超星级酒店，高水准的高尔夫球场等文化娱乐设施，卫生保健设施， 并带动保亭五指山等山地旅游发展，实现东西互动山海并举的 发展局面。 海南省总局提出了加快垦区产业调整，促进农场经济发 展的思路成为本项目的助推剂。 十二月四日，中共中央政治局常委中央纪委书记贺国强在海 南考察时说广大职工为新中国建设和发展作出了重要贡献，我 们要进步推进体制机制创新，使企业在社会主义市场经济条 件下不断发展壮大，使广大职工共享改革发展成果。 项目建设必要性 新城项目的建设有助于的资源优势转化为经济优势 的水资源农业生物资源土地资源矿产资源丰富，且目 前还没有充分有效的利用，本项目的建设将充分的利用当地的自然 资源，丰富的热带雨林资源，打造优美舒适的宜居环境。多样化的农作物给小区提供品种丰富的地方特色食物，多样化的土地资源 为游客的旅行带来多样化的视觉感受，随着旅游的开发，客流量的 增加为矿产资源外销提供免费的宣传和广阔的市场。此项目的建设 为当地的资源优势提供了优越的发挥平台，是当地资源得到有效的 开发利用。 新城项目的建设是国际旅游岛发展规划的必然趋势 自年月日，国务院发布了国务院关于推进海南国际 旅游岛建设发展的若干意见后，海南岛的规划建设进入正轨。由 于的地理人文资源优势，在助推国际旅游岛建设中占有重 要位置。本项目的建设不仅对国际旅游岛的建设有重要意义，而且 将有利推动旅游建设的新局面，是种新的建设思路新的建设 模式，对今后的旅游建设有重要的指导意义，而这种有代表意义 的建设形式，又是在旅游岛建设过程中的种必然。 幅射周边，带动垦区经济发展 本项目的建设包括商服建筑，综合性会所等以及完善的物业管 理服务，这是解决农场职工子女就业的好机会，对垦区居民的生 活带来便利。 第三章建设地点及建设条件 建设地点 本项目由两个