（投资立项）商业综合房地产开发项目可行性投资建议书（OK稿）㊣精品文档值得下载

的综合区北小河北侧确定为望京科技产业园区，其功能以高科技产业及研发为主，兼有居住商服等相应配套服务功能的综合区。

望京区域的整体竞争力。

望望京京区区域域环环境境发发展展趋趋势势望京在发展初期阶段，由于市京地区整体环境得到很大的改观，区域居住品质和生活质量得到了购房者的认可，同时也吸引众多国外高新企业纷纷落户。

在这种整体环境利好的趋势下，望京地区的房地产市场也得到了稳步的发展，住宅市场纷纷出现大体量开发的趋势，商务办公环境日趋浓厚，区域商业地产开发更是出现了井喷现象。

规划待定甲级众运大厦乙级叶青大厦甲级中辰大厦乙级洛娃科技大厦乙级鑫佳泓大厦甲级博泰大厦甲级博泰国际元商住望京科技创业园甲级星源国际商住娜丽莎大厦商务元商住望京大厦甲级佳境天成商住鹿港写字楼规划嘉美风尚规划人济大厦规划从统计数据来看，望京地区写字楼面积含未来规划整体供应量超过万平方米此数据不包含外资企业自建物业面积。

单从现有物业面积来看，此体量的办公物业面积尚不够形成望京成熟商务区。

也不足够支撑未来望京地区高科技产业基地的办公面积需求。

金收入税前净收益值税前现金流租租赁赁现现金金流流分分析析静静态态注静态静态静态回收周期年租租赁赁现现金金流流分分析析动动态态项目开发年第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年总计开发总投资土地费用建安费管理费财务费销售费用其他费用所得税纳税所得额纳税所得额累计不可预见费两税费租金收入基准收益率税前收益净现值税前净收益税前现金流累计所得税纳税所得额纳税所得额累计注动态动态动态回收周期年项项目目租租售售同同步步操操作作现现金金流流状状况况年月年月年月年月年月年月当月新出租比例出租比例累计当月可收租金比例当月新增租金回款，销售比例销售比例累计当月新增销售回款累计销售回款额当月租售收益额，成本总额税前现金流税前净收益税前净收益累计所得税税后现金流税后净收益税后净收益累计年月年月年月年月年月总计当月新出租比例出租比例累计当月可收租金比例当月新增租金回款销售比例销售比例累计当月新增销售回款，累计销售回款额当月租售收益额，成本总额税前现金流税前净收益税前净收益累计所得税税后现金流税后净收益税后净收益累计经经济济分分析析说说明明上述现金流测算包含项目年期整体自持静态回流分析项目年期整体自持动态回流分析和项目年期租售结合回流分析。

项目年期整体自持静态回流分析该部分测算是指本案全部自持每年收取租金收益的年期现金回流状况。

内部租金初定为元日建筑平米，每年递增。

分析结果如下静态静态元静态回收周期年第年年末结余元年期总租金收益税前，元依据上述指标判断，该方案经济收益性良好。

项目年期整体自持动态回流分析该部分测算是指本案全部自持每年收取租金收益的年期现金回流状况。

内部租金初定为元日建筑平米，每年递增。

年折现率为。

分析结果如下动态，动态，元静态回收周期年第年年末结余元年期总租金收益税前元依据上述指标判断，该方案经济收益性良好。

项目年期租售结合回流分析该部分测算是指本项目进入销售期后同时发生租赁及销售的现金状况分析。

其中招商周期为年月年月暂定，销售周期为年月年月暂定。

销售方式初步考量为带租约销售，在财务分析中的具体体现为物业面积销售的同时，原有租赁收入自动转交投资者所有，其面积的经营收益不再体现于开发商收入之中。

依据该模型分析结果如下税前现金流出现正值期间为年月，盈余收入元税后现金流出现正值期间为年月，盈余收入元年月累计招商回款额元年月累计销售回款额，元年月累计总回款额，元税前净收益累计元税后净收益累计元依据上述指标判断，该方案经济收益性良好。

七可行性分析结论在前期调研及开发数据较为完备的基础上，进行了宗地基础面市场面技术面及经济面的综合评定，评定结果如下项目立地状况较好项目市场机会及风险较好项目地处红枫湖畔，距贵阳市西郊水厂取水口仅数百米之遥，辖区大部分地处水资源级保护区，其余地处水资源二级保护区，环保设施极不健全，仅有少量生活垃圾收集设施，基本没有污水处理设施，严重威胁红枫湖水环境。

该项目对垃圾采用村收集，乡转运，县市填埋的方法污水处理根据各村寨实际情况因地制宜地选用人工湿地地埋式污水处理系统无动力生物净化器等处理方法对农田径流废水采用水田改旱地的方法，鼓励发展观光农业，调整农业产业结构对建筑临水和污水收集困难的地区采用投放生物生态基等水体原位修复技术，同时鼓励发展沼气等清洁能源，技术成熟先进，在治理农村环境污染的同时，可促进农村产业结构调整，改变传统农业耕作模式，增加农民收入，有效解决农村环境与经济发展的矛盾，项目有良好的示范作用。

该项目总投资为万元，项目投资不大，对地方政府不造成经济压力。

综上所述，本项目经济社会效益明显，项目是可行的。

建议建设单位加快项目的前期工作进程，积极落实建设资金，尽早开工，保质保量按时完成工程建设，及时投入使用，尽快发挥项目应有的社会及环境效益。

红枫湖红枫湖图例人工湿地系统地埋式污水处理系统无动力生物净化系统无动力生物净化系统水体原位修复系统坝上白泥田冷水岗青镇电厂高家院徐家院左石田扁山寨杨家庄莫石冲水库新田关水洞后五萝卜土红枫湖附总平面布臵及交通位臵图附二扁山村各村民组情况览表组别组二组磨石冲杨四组杨五组冷水岗徐家院右思田后午合计总户数总人数农业人口居民人口总劳力男劳力女劳力耕地面积田土移民户数移民人口分部自然村扁山寨磨石冲杨家庄冷水徐家右思后午寨岗院田附三白泥村各村民组情况览表组别组二组萝卜土坝上水洞高家院合计总户数总人数耕地面积田土移民户数移民人口数附四项目实施进度表序号时间月建设程序时间安排可研环评编制审批前期准备工作勘察设计施工准备土建施工及调试设备定货及交付竣工验收附五总投资构成表序号项目名称合计万元占投资备注总投资生活垃圾收集设施生活污水处理设施农田径流处理措施微污染水体修复措施沼气工程环保橱窗宣传措施其他费用建设期利息铺底流动资金附六生活垃圾处理投资估算表扁山村垃圾收集设施投资估算表白泥村垃圾收集设施投资估算表附七生活污水处理投资估算表扁山村生活污水处理设施投资估算表村民组污水处理量工程方案处理设施投资万元收集管网投资万元投资合计万元杨四潜流型人工湿地表面流人工湿地杨五地埋式污水处理系统型号后午地埋式污水处理系统型号徐家院潜流型人工湿地序号名称规格体积数量单价金额万元垃圾池个垃圾箱环保型个合计序号名称规格体积数量单价金额万元垃圾池个垃圾箱环保型个合计表面流人工湿地右思田地埋式污水处理系统型号冷水岗潜流型人工湿地表面流人工湿地扁山二组潜流型人工湿地表面流人工湿地合计白泥村生活污水处理设施投资估算表村民组污水处理量工程方案处理设施投资万元收集管网投资万元投资合计万元水洞地埋式污水处理系统型号组二组潜流型人工湿地表面流人工湿地坝上潜流型人工湿地表面流人工湿地高家院潜流型人工湿地表面流人工湿地萝卜土无动力生物净化器表面流人工湿地合计附八农田径流废水处理投资估算表扁山村农田改旱地花卉苗木投资估算表单位株村寨名扁山寨磨石冲杨家庄冷水岗徐家院右思田后五合计田面积苗木量投资额万元白泥村农田改旱地花卉苗木投资估算表单位株村寨名组二组萝卜土坝上水洞高家院合计田面积苗木量投资额万元附九微污染水体修复措施扁山村水体生态治理投资估算表村民组污水处理量生物生态净化基投放量投资万元杨四杨五后午徐家院右思田冷水岗扁山二组合计白泥村水体生态治理投资估算表村民组污水处理量生物生态净化基投放量投资万元水洞组二组坝上高家院萝卜土合计附十环保宣传投资估算表扁山村环保宣传橱窗投资估算表村民组户数人口宣传橱窗面积投资额万元杨四杨五后午徐家院右思田冷水岗组二组合计白泥村环保宣传橱窗投资估算表村民组户数人口宣传橱窗面积投资额万元水洞组二组坝上高家院萝卜土合计附十其他费用单位万元序号项目点名称单位数量或计算式单价金额备注可研编制费勘察设计费工程监理费调试运行费其他前期费基本预备费合计附十二投资计划与资金筹措表单位万元序号年份名称合计建设期运营期总投资建设投资固定资产投资方向调节税建设期利息铺底流动资金资金筹措自有资金其中用于铺底流动资金银行借款项目概况项目建设背景项目承办单位报告编制单位可行性研究报告编制依据项目规模与实施方案项目规模备来源主要技术方案设备来源目结论及建议结论未经允许，请勿外传，存在的主要问题及处理意见第二章污染现状及产生量测算总图布臵原则平面布臵给排水及供电工程供水排水供电绿化第八章环境保护划定了三类事故等级，及灾难性事故风险严重事故风险和般性事故风险。

表环境事故风险等级级别风险类别受害范围死亡人数人经济损失万元Ⅰ灾难性事故风险Ⅱ严重性风险Ⅲ般事故风险根据以上界定，本项目所发生的风险事故为Ⅲ级般事故风险。

由于突发事故最明显特侦是不确定性和随机性。

所以，从项目设计施工直到生产运输，全过程都必须做到放患于未然。

安全为了生产，生产必须安全。

本项目污水的收集输送均在管渠内进行，系统发生故障而出现非正常排放的几率很小，出现非正常的情况如下由于污水输送管渠堵塞或其他原因造成的处理设施不正常运行。

由于管理上原因造成污染物对外直接排放。

当地出现特大暴雨，雨量超过设计范围，造成污水未经处理直接外排。

由于人为破坏因素导致处理设施无法正常运行，污水未经处理或不达标直接外排。

垃圾运输道路交通事故。

风险防范措施定期清理排水沟渠，保证水流畅通。

定期清掏各构筑物沉渣，保证设施正常运行。

处理站周围设臵醒目标识，防止非工作人员进入厂区。