加万元所得税万元提取法定盈余公积金及公益金 万元后，预计累计未分配利润为万元。 项目总投资估算表 略 市场分析及预测 全国房地产市场宏观分析及预测 年房地产市场急剧升温。在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和 通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产市场表现远好于预期，出现了投 资加快销售增加价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。 投资增长逐季加快，回升势头好于预期 在市场回暖销售增加等因素的带动下，今年以来我国房地产开发投资增长逐季 加快。前三季度，房地产开发投资亿元，同比增长，增幅分别比上 半年季度提高了个百分点其中，商品住宅投资亿元，同 比增长，比上半年季度分别提高了个百分点。测算表明， 月份当月，房地产开发投资增速达，高出月份个百分点，连续第二个 月高于同期城镇固定资产投资增速。此前业界预测今年房地产投资增长在以 内甚至出现负增长，目前来看今年前三季度增速已经达到，全年增速预计 在左右，远远好于预期。 销售增加三大需求集中释放，市场销售猛增进入年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没 有过的井喷式行情。前三季度，全国商品房销售面积亿平方米，同比 增幅达，创自年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面 积增长办公楼销售面积增长商业营业用房销售面积增长。 商品房销售总额达亿元，同比增长，而去年同期是下降了。 分地区来看，年市场调整幅度较大的地区销售增长也更快。如随着楼市的 逐步回暖，北京上海浙江等热点地区成交量持续回升。月份，北京市销 售面积和销售金额同比增长均在以上，江苏浙江福建广东等主要地 区销售面积和销售额增幅都在以上。 价格上涨同比涨幅由负转正，环比连续月上行 在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续 个月正增长。月份，全国个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比 月份扩大个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第个月同比上 涨环比上涨，环比连续个月正增长。 分地区看，月份全国个大中城市房价同比上涨的城市有个，比月 份增加了个，其中涨幅最大的个城市是深圳温州金华 银川宁波价格下降的城市有个，比上半年减少个，其中降 幅最大的个城市是石家庄下降吉林下降岳阳下降唐山下 降徐州下降。尽管近期北京上海等线城市房价涨幅有所放缓， 但西宁银川天津南昌等二三线城市房价却在加速上涨，表明我国房地产 市场的涨价潮正在由线城市向省会城市中小城市等二三线城市蔓延。 资金来源充裕国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快。受货币政策 宽松销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，今年以来房地产开发投资资 金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。前三季度，房地产 开发企业本年资金来源亿元，同比增长，增速比上半年提高了 个百分点，比去年同期提高了个百分点。尤其值得关注的是，国内贷款和 个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。前三季度国内贷款增 速达，同比加快了近个百分点，占资金来源的比重达，同比提高了 个百分点个人按揭贷款增速达，去年同期则是下降，占资金来源比重为，同比提高了个百分点。 供给回升施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹 前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，同比增长， 增幅比上半年提高个百分点，这是今年以来施工面积增速连续个月实现正 增长。房屋新开工面积亿平方米，同比下降，降幅比月缩小 个百郭徐岭黄 狮海等五处为主的居住区作为远景规划中城市人口的主要安置地。六个重点镇则 利用邻近的组团的优势及特征发展物流轻工旅游生活居住区等功能，并承担疏散主城人口的作用。 市的这种城市多组团式布局的制定决定了城市发展方向的多样性，功能类 型的多样性。从城市发展的角度考虑可以避免无序的滚动式连片式开发，在确保 环境优先的的前提下，可以给主城以拓展的空间和机会。对开发商而言，为我们 将来的开发方向，以及开发产品类型的选择上予以指导，未来的开发热点将主要 集中在几个板块儿当中。 土地市场影响政策 市的房地产级市场即土地市场的规范历程在全国来讲是属于启动较 早，但也同样经理了年以前的协议出让阶段，当时许多开发商通过协议方 式以低价圈的了较好的地块，在目前的房地产市场上，大多数在建在售的楼盘都 是在哪是获取的土地，同时在目前日渐规范的土地市场上，仍由当时协议转让的 土地在进行再转让，目前土地部门已经考虑有效措施限制，以保证投资量的 要求真正能得到有效的保证。 市年建立起土地储备制度，行政管理上采用三级管理即市土地资 产管理委员会是作为决策机构，宏观调控土地的储备与供应计划。市国土资源 管理局作为土地储备体系的行政管理机构。市土地储备中心则是具体实施土地 储备实施及土地供应的前期工作。市土地交易中心，具体负责土地招投标等具 体供应工作。 从管理区域划分上，中心城区江岸江汉桥口汉阳武昌洪山青 山土地仍实行市土地行政主管部门垂直管理体制，城郊各区东西湖汉南 蔡甸江夏黄陂新洲和开发区东湖新技术开发区和经济技术开发区 土地由地方土地部门进行储备转让，市土地行政主管部门与地区人民政府或开发 区管委会共同管理指导和监督。 年初，市政府提出的土地储备原则是旧城改造新区拓展轴线推 进均衡发展。同时市土地部门采取了调整土地供应量和最高限价等政策， 以遏制房价的过快增长。到了年底则提出要在土地市场平稳发展的同时，在未来 几年内将房价推过元关口，以真实地反映出与市地位相匹配的房价，措 施就是从房地产开发的源头土地开始，从年初计划向市场投放的亩土 地到年底上市的也只有亩左右。其中还包括在年底集中推出的万平米的 旧城改造地块。这点即可看出。同时这趋势将延伸到年。 将继续进行老城区改造工作，力度将超过今年。同时启动汉阳大开发。 汉阳开发率先沿汉江开始，选择好几个重点板块启动，把汉阳地区建设主要分成三个部分，汉江的旅游文化生活区组团，四新组团介于生活区文化区与生产区 之间，主要承担政治金融商业等生产性服务与生活两大功能，沌口组团主要 建设佳和制造业基地。 房地产市场的影响政策 在房地产的二三级市场上，近几年来国家及市也相应出台了相关开发融 资销售管理办法信贷等相关政策。方面规范了开发市场，从而保证市场的 良性竞争，减少办事环节和相关税费以最终有利于消费者购房，另方面从信贷 公积金等方面直接保证需求面的畅通，以保证商品房市场能够良性的循环。随着 危改力度的进步加大，二手房市场将进步被激活，将会给商品房市场带来 部分投资性客户。 各年度数据指标回顾 指标类别 增长率 房地产投资额商品房销售额存量房交易额发放贷款额 年 年 年 年 从上述指标对比可以看出，房地产市场四年来投资额直在稳步增长，存 量房交易额也在快速稳步的增长，其中主要的推动力量来自于金融对个人信贷的 支持，但值得关注的是年以来，首次销售额的增长出现了下滑。 市洪山区房地产市场宏观形势分析及预测 据年武房指数报告显示房地产综合物业价格为元，住宅平 均价格为元写字楼平均价格为元从市场形态来看，全市 各区楼盘销售量是上升趋势。 目前市住宅市场供应上，住宅面积在以下的占总量的，住宅面积在 的占总量的，占总量的，的占总量的 ，占总量的，以上的占总量的。从以上统计结果 看，的住宅面积目前是市住宅市场上供应的主力，市场接受程度最 高。 购房者能承受多高的房价，是房地产市场上最为关心的问题，根据我们这次调查结果，购房者对购房总价格的承受能力如下承受总价格在万以下的占 ，承受总价格在万之间的占承受总价格在万的占 承受总价格在万的占，承受总价格在万以上的占。 以上调查结果显示，市购房者所能承受的价格在万之间，比例占到 总量的以上，可见是主要购买力的承受范围。 另外，重点调查了我们的项目所在的洪山区房地产市场及项目周边的主要楼 盘销售状况。在年第四季度洪山区住宅价格指数为点，比上季度 上涨了点住宅平均价格为元平方米，比上季度上涨了 元平方米，涨幅为。 项目目标市场分析 根据调查，目前市房地产投资大幅增加，年上半年完成住宅建设 投资亿元，比去年同期增长，施工面积达到万平方米。 年总投资额为亿元，同比增长。其中住宅投资亿元，同比增 长，占总投资的，经济房开发投资亿元，占总投资的从 销售投资比率来看，年销售额只占到投资额的，年上升到，在 年，全市销预售总面积为万其中住宅销售面积万 同比增长总销售额为亿元，同比增长。虹景花园华城 花园康居园等批商品住宅的良好销量，再结合入住光谷的高科技公司的不 断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求定会更大，另外国家 对居民购买住宅的金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高。 据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。 据调查，今年市还将陆续推出系列的中高档项目，整体项目水平与 年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上个档次， 从而拉动市房价继续走高。今年市基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆 迁改造工程，使得大量居民重新置业，为市商品房的销售提供了契机，这将导 致市商品房价格出现上涨趋势。今年市房价升幅在左右，其中适用房升 幅达，从原因上看，主要有四 在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地 段周边开发项目的增多，形成扎堆效应，带动地价上升。 项目概况 项目提出的背