发展展趋趋势势望京在发展初期阶段，由于市京地区整体环境得到很大的改观，区域居住品质和生活质量得到了购房者的认可，同时也吸引众多国外高新企业纷纷落户。在这种整体环境利好的趋势下，望京地区的房地产市场也得到了稳步的发展，住宅市场纷纷出现大体量开发的趋势，商务办公环境日趋浓厚，区域商业地产开发更是出现了井喷现象。规划待定甲级众运大厦乙级叶青大厦甲级中辰大厦乙级洛娃科技大厦乙级鑫佳泓大厦甲级博泰大厦甲级博泰国际元商住望京科技创业园甲级星源国际商住娜丽莎大厦商务元商住望京大厦甲级佳境天成商住鹿港写字楼规划嘉美风尚规划人济大厦规划从统计数据来看，望京地区写字楼面积含未来规划整体供应量超过万平方米此数据不包含外资企业自建物业面积。单从现有物业面积来看，此体量的办公物业面积尚不够形成望京成熟商务区。也不足够支撑未来望京地区高科技产业基地的办公面积需求。金收入税前净收益值税前现金流租租赁赁现现金金流流分分析析静静态态注静态静态静态回收周期年租租赁赁现现金金流流分分析析动动态态项目开发年第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年总计开发总投资土地费用建安费管理费财务费销售费用其他费用所得税纳税所得额纳税所得额累计不可预见费两税费租金收入基准收益率税前收益净现值税前净收益税前现金流累计所得税纳税所得额纳税所得额累计注动态动态动态回收周期年项项目目租租售售同同步步操操作作现现金金流流状状况况年月年月年月年月年月年月当月新出租比例出租比例累计当月可收租金比例当月新增租金回款,销售比例销售比例累计当月新增销售回款累计销售回款额当月租售收益额,成本总额税前现金流税前净收益税前净收益累计所得税税后现金流税后净收益税后净收益累计年月年月年月年月年月总计当月新出租比例出租比例累计当月可收租金比例当月新增租金回款销售比例销售比例累计当月新增销售回款,累计销售回款额当月租售收益额,成本总额税前现金流税前净收益税前净收益累计所得税税后现金流税后净收益税后净收益累计经经济济分分析析说说明明上述现金流测算包含项目年期整体自持静态回流分析项目年期整体自持动态回流分析和项目年期租售结合回流分析。项目年期整体自持静态回流分析该部分测算是指本案全部自持每年收取租金收益的年期现金回流状况。内部租金初定为元日建筑平米，每年递增。分析结果如下静态静态元静态回收周期年第年年末结余元年期总租金收益税前,元依据上述指标判断，该方案经济收益性良好。项目年期整体自持动态回流分析该部分测算是指本案全部自持每年收取租金收益的年期现金回流状况。内部租金初定为元日建筑平米，每年递增。年折现率为。分析结果如下动态，动态,元静态回收周期年第年年末结余元年期总租金收益税前元依据上述指标判断，该方案经济收益性良好。项目年期租售结合回流分析该部分测算是指本项目进入销售期后同时发生租赁及销售的现金状况分析。其中招商周期为年月年月暂定，销售周期为年月年月暂定。销售方式初步考量为带租约销售，在财务分析中的具体体现为物业面积销售的同时，原有租赁收入自动转交投资者所有，其面积的经营收益不再体现于开发商收入之中。依据该模型分析结果如下税前现金流出现正值期间为年月，盈余收入元税后现金流出现正值期间为年月，盈余收入元年月累计招商回款额元年月累计销售回款额,元年月累计总回款额,元税前净收益累计元税后净收益累计元依据上述指标判断，该方案经济收益性良好。七可行性分析结论在前期调研及开发数据较为完备的基础上，进行了宗地基础面市场面技术面及经济面的综合评定，评定结果如下项目立地状况较好项目市场机会及风险较好项目基础指标利用般项目投资收益分析较好可行性分析结论该宗地拥有较好市场条件及投资回收前景，具备可操作性，建议进行开发。按照北京市政府对望京地区城市副中心的定位，以及年北京市政府数次对望京区域进行规划调整，发展，国外高新企业进驻望京区域的数量增多，住宅楼盘开发完成后，居住人口数量大幅递增，望京地区也由过去单纯的生活居住区朝着国际化望京的方向发展。模为平方公里其中西侧绿化隔离带用地约为平方公里，规划总居住人口为万人，现有常住人口近万人。条区间绿色通道另外还有广顺南北大街为地区功能性景观主轴，北小河为水景主轴，望京绿化主轴。望，其功能以望京中心区公共设施为中心，以居住为主，兼文化教育办公等功能的综合区北小河北侧确定为望京科技产业园区，其功能以高科技产业及研发为主，兼有居住商服等相应配套服务功能的综合区。望京区域的整体竞争力。望望京京区区域域环环境境发