品生产基地和轻纺化工基地，是座充满商机和 活力与希望的城市。随着各工业园的满园，中国国电华电两大电力巨头的投资建厂， 汉宜荆岳铁路的开工，荆州将迎来跨越式发展,年国民生产总值亿元 同比增长以上，位列湖北省第四位。完成全口径地方财政总收入亿元。 城市发展规划 荆州市城市规划，年，市中心城区人中控制在万人以内，用地规模控制 在平方公里以内，年，市中心人口控制在万人。城市规划用地规模近期 年城市建设用地为，人均建设用地人，远期年城市建 设用地为，人均建设用地人。 荆州中心城区总体空间发展遵循中强西拓东进北控的原则。用地功能区 分为四区其中，本项目所处区域为城南科教园区东接中心区西至九阳大道 北抵护城河南至长江，其功能为拓展教育科研高新技术产业生活居住等现代综合 服务功能。 别外，规划还明确城市新增居住用地主要布置在沙市北部和城南区。到年， 居住用地总面积达到平方公里，人均居住用地面积为平方米人，人均住宅 建筑面积达到平方米人加强中心城区住宅开发宏观调控，基本实现供需平衡，优 化住宅供应结构，重点解决中低收入群体住房需求居住用地优先满足平方米以下商 品房经济适用房和廉租房的建设，规划期内建设完成经济适用房建筑面积万平方 米，约万套建设完成经济适用房建筑面积万平方米，约万套。因此，本 项目建设是符合城市总体规划的。 项目概况 项目名称 荆州可行性研究 项目单位 荆州 项目编制依据 荆州市设计任务书及委托书 荆州市方案设计的规划意见书 关于荆州市使用要求等相关资料 国家现行相关规程规范。 项目建设内容及建设规模 荆州市红线图用地，其中建设用地为，代 征城市用地。总建筑面积，其中综合楼建筑面积，建筑 层数层，建筑总高度，酒店建筑面积，建筑层数层，建筑总高度。 主要技术经济指标 项目主要技术经济指标见表 表主要经济技术指标 序号项目指标指标值备注 规划总用地面积 规划建筑占地面 积 总建筑面积 商铺面积 酒店总面积 容积率 建筑密度 绿地率 地下室面积 估算总投资万元 预计销售收入万元 利润总额万元 所得税万元 净利润万元 投资利润率 投资利税率 投资回收期年 建设工期月 宗地现状及周边环境 宗地现状 宗地位置宗地位于金江路与郢都交汇处，紧临长江，位于城南开发区，见图。 宗地用地性质商业综合用地。 使用年限居住用地年。 宗地地质状况地勘无地质灾害区符合建设用地规划。 宗地现状描述围 房地产开发是项综合性经济活动，投资额大建设周期长涉及面广。要想使开发 项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才能使房地产开发项目的许 多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实。依据可行性研究的结论进行投 资决策，有助于使开发商决策建立在科学的而不是经验或者感觉的基础上。 本报告主要是对新盟物资商贸城建设项目的市场周边情况产品定位项目建 设及实施进度项目经济分析及项目风险控制管理编制项目可行性研究。 房地产市场研究 宏观环境分析 宏观行业政策分析 房地产行业驱动着其他各行各业的发展，在国民经济当中占据比较大的比例。温家 宝总理说房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁建材及家电家居用品 等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级改 善民生具有重要作用。 十七届五中全会月日闭幕,会议审议通过有关十二五规划的建议。十 五期间，为应对国际金融危机带来的负面影响，中央及时制定了保增长保民生 保稳定的方针，许多地方政府则把发展房地产作为保增长的主要途径，从而出现 了房地产市场的过热，以及房价在前些年过快上涨基础上的进步飙升。过高的房价不 仅让民生不堪重负，也给国家经济带来风险隐患。十二五期间房地产业应从保增长 转向保民生，在控制防范和释放风险的前提下，进入个平稳健康的发展期。 年月日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，内容如下 进步落实地方政府责任 二加大保障性安居工程建设力度 三调整完善相关税收政策，加强税收征管 四强化差别化住房信贷政策 五严格住房用地供应管理 六合理引导住房需求 七落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 八坚持和强化舆论引导 综上所述可以看出，在中央打压楼市过热的当下情况中，并不是所有地产都会遭受 重大影响。专家指出，荆州市房地产没有明显过热现象，处于稳健发展之中，所以荆州 市的房地产开发商不必过多担心。 宏观行业经济分析 国务院总理温家宝日在接受中国政府网新华网联合专访时表示，十二五规 划中，我们确定的经济发展速度是。而专家预测，年中国经济有望继续保持较快 发展，增长左右。从三大需求来看，消费有望继续稳定增长，考虑到价格上涨因 素，消费品零售总额实际增速可能比年略有回落。年以来，基建投资处于 个高峰时期，作为十二五的开局之年，固定资产投资仍将保持左右的增速。 国家统计局公布的最新数据显示年月，我国固定资产投资总额 万亿元，同比增长，年月，中央投资同比增长，年月末， 房地产开发投资增速在持续维持了数月左右的增速。 区域环境分析 社会环境 人口 荆州市地处江汉平原腹地，是湖北省人口最稠密的地市之，截至年月， 全市总人口达万人，人口密度人平方千米，占湖北省总人口的。全 市城镇人口超过万人，占总人口的。荆州城区人口约万。 收入 年荆州市人均纯收入将达到元，比上年增加元，增长。其中， 人均工资性收入增加元，增长人均家庭经营纯收入增加元，增长 人均非农产业纯收入增加元，增长人均财产性收入增加元，增长 人均转移性收入增加元，增长。 荆州市完成财政总收入亿元,占预算收入任务。全市完成般预算收 入亿元,占预算收入任务的。全市累计入库社会保险基金亿元,完成 年度计划的,超年初预算任务万元。 消费 荆州城市居民的生活水平人均国民生产总值居民的收入稳步增长，消费能力与消 费水平不断提高从年起荆州城市居民人均可支配收入与居民消费支出均有了个 质的飞跃，从年到年，居民可支配收入增长，居民消费支出增长， 从可支配收入与消费支出的比例分析荆州居民的消费支出与可支配收入始终保持在 左右。根据荆州社会经济与城市规划研究，荆州市市场发展潜力很大，市场需求能够有 效地支撑城市发展。 年，全年社会消费品零售总额亿元，比上年增长。其中限额以上 商业企业实现零售额亿元，增长。 经济环境 年，荆州生产总值达亿元，突破千亿元大关。其中，第产业完成增 目录 项目总论 项目背景 荆州市概况 项目概况 宗地现状及周边环境 宗地现状 宗地周边环境 宗地规划设计条件 用地规划 建筑规划 绿化环境规划要求 可行性研究报告研究意义与范围 可行性研究的意义 可行性研究范围 房地产市场研究 宏观环境分析 宏观行业政策分析 宏观行业经济分析 区域环境分析 社会环境 经济环境 荆州房地产现状 荆州市房地产市场分析及预测 荆州城区房地产市场走势 项目定位 项目分析 优势分析 劣势分析 机会分析 威胁分析 投资估算与资金筹措 投资估算 编制依据 估算范围 估算说明 投资估算 资金筹措 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,资金使用计划 项目开发建设进度 建设工期及计划安排 前期工作 营销策划方案 工程进度 销售 财务分析 财务评价依据说明 项目经营税费估算 销售收入估算 利润及投资利润概算 项目盈亏平衡分析 敏感性分析 变动因素 变动因素二 风险性分析 风险因素的识别与评估 风险防范对策 环境影响分析 环境保护标准 主要污染源及污染物 污染防治措施 项目招投标 招标方式 招标组织形式 本项目拟采用的招标方式说明 社会评价 项目对社会的影响分析 对就业的影响 对不同利益群体的影响 对城市基础设施和公共服务的影响 项目于社会的互适性分析 项目与国家和地方发展战略的互适性分析 项目与当地文化技术的互适性分析 项目对社会效益的分析 评价结论 可行性分析总结 问题与建议 问题 建议 附件 参考文献, 致谢, 项目总论 项目背景 荆州市概况 荆州市区位 荆州市地处湖北省中南部，江汉平原腹地，长江自西向东横贯全市，全长公里。 荆州东连武汉西接宜昌南望湖南常德，北毗荆门襄阳原名襄樊。总面积 万平方公里，其中平原湖区占，丘陵低山区占。荆州市辖沙市荆州两个市 辖区，公安江陵监利个县，代管洪湖松滋石首个县级市，总面积约万 平方千米，市区面积平方千米，全市总人口万。 荆州市建设规划现状 荆州市城市性质确定为国务院首批公布的国家历史文化名城，全市政治经济 文化中心，以发展农业综合商品及旅游业为重点的楚文化旅游城市。 荆州是中国优秀旅游城市。荆州旅游资源得天独厚，文化旅游生态旅游蔚为大观。 年，实观旅游总收入亿元，接待海内外游客万人次。 荆州市是国家重要的农业综合商品生产基地和轻纺化工基地，是座充满商机和 活力与希望的城市。随着各工业园的满园，中国国电华电两大电力巨头的投资建厂， 汉宜荆岳铁路的开工，荆州将迎来跨越式发展,年国民生产总值亿元 同比增长以上，位列湖北省第四位。完成全口径地方财政总收入亿元。 城市发展规划 荆州市城市规划，年，市中心城区人中控制在万人以内，用地规模控制 在平方公里以内，年，市中心人口控制在万人。城市规划用地规模近期 年城市建设用地为，人均建设用地人，远期年城市建 设用地为，人均建设用地人。 荆州中心城区总体空间发展遵循中强西拓东进北控的原则。用地功能区 分为四区其中，本项目所处区域为城南科教园区东接中心区西至九阳大道 北抵护城河南至长江，其功能为拓展教育科研高新技术产业生活居住等现代综合 服务功能。 别外，规划还明确城市新增居住用地主要布置在沙市北部和城南区。到年， 居住用地总面积达到平方公里，