提供足够数量优质抵押物，通过办理抵押获得贷款；二是以项目法人已经投入自有资金和项目未来取得销售收入及经营利润作为担保，通过项目自身获得贷款。鉴于国内普遍采用做法，暂按抵押方式考虑。银行贷款在建设期内逐年足额付息，视还款资金来源情况按最大还款能力偿还贷款本金。项目进入现房销售期后主要是偿还贷款包括计入本金建设期利息本金。还款期内利息作为财务费用计入项目经营总成本当中。建设期内利息为万元。本项目开发投资总计需万元。资金来源有三个渠道，是企业自有资金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金万元作为启动资金，其中第年投入约，第二年投入约展奠定了坚实基础。随着广西“南北钦防”和“两廊圈”经济发展战略全面实施和南宁市经济战略部署调整，西乡塘区已逐步发展成商品流通集散地工业发展集中区城郊型经济重点区域。为了将该项目建成处别于其他小区特色小区，项目主办者对西乡塘区各个楼盘进行详细研究了解和对现在楼盘市场价格作出分析，还将会对该项目作出客观评估，最后根据该项目所在地形位置做别具匠心设计。项目概况该项目用地面积是平方米，容积率是，建筑密度是，绿地面积，该项目位于南宁鲁班路西侧，东临鲁班路，南临大学路，西临科园大道，北面是快速环道。附近经济相同房地产项目有，韩林华府盛天熙园荷塘月色。距南宁市火车站公里左右，有路等公车经过，交通条件较好。附近有广西大学广西银行学校广西民族大学等学校，有北京华联超市五里亭水果批发市场五里亭农贸市场，有瑞士花园高新苑等住宅小区；还有广西武警医院区人民医院二附院等医院。周围公共服务设施及城市基础设施较完善。获得市政建设条件可能性很大，项目建成后服务对象是主要是有能力购买中阶级人层和有稳定收入年轻人群，还有吸引外来投资客。开发项目现状调查该土地批准用途是用来做城镇住宅和做批发零售，东临鲁班路，南临大学路，西临科园大道，北面是快速环道。项目用地市政基础设施完善，不存在对项目建设不便。二市场研究宏观环境层面调查政治环境政府近年来制定了很多相关有利于房地产开发发展政策，鼓励房地产产业发展经济环境南宁市作为广西壮族自治区首府，其经济能力，南宁这几年变化很大，具体就是在江南区和朗东区域，方面是工程实施，方面是东盟加入，技术环境南宁房地产经过几年发展，已经成为广西壮族自治区典范，也走进了全国前列，无论是开发技术建筑技术营销技术还是管理技术，都达到了个理想高度。然而正因为房地产技术提高，在南宁市范围内房地产竞争自然非常激烈，在技术条件相差不太大情况下，如何抢占市场铸造名牌就更是明显了！南宁房产环境有“绿城”之称南宁市是个人口众多大都市，是广西壮族自治区首府，是广西经济文化中心，许多因素都越来越有利于房地产发展。广西许多地方高级人才都涌向南宁，这既有利于南宁经济与城市建设，更为南宁带来了许多新生就业群体。区域环境层面调查城市规划随着广西“南北钦防”和“两廊圈”经济发展战略全面实施和南宁市经济战略部署调整，西乡塘区已逐步发展成商品流通集散地工业发展集中区城郊型经济重点区域。而未来西乡塘区将发展成为新廊东。房地产供给与需求情况所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查居民人口及经济能力西乡塘区总人口约万人，其中，常住人口万人，流动人口约万人，是南宁市人口最多建成区人口密度最大城区。西乡塘区城乡贸易仓储服务个体私营经济迅速发展，专业市场建设加快，以及商定价法过程经测算，本项目住宅部分建房成本为元，见成本利润率取，则该项目住宅部分销售单价为销售单价建房成本成本利润率元商铺部分市场比较法定价过程目前该房地产市场商铺多为租售并举，且出租为多，因此可以实例资料较少，我们只能选取两个相近项目作比较实例。其中，项目交易日期是年月日，项目交易日期是年月日，其价格变动情况同住宅相同。但由于二者销售状况权重难以确定，故最后采用算术平均值确定了本项目确定商铺单价为元，详见本项目商铺价格市场比较法系数修正表序号项目名称成交价元交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通繁华程度小计广场大厦成本定价法过程经测算，本项目商铺部分建房成本为元，商铺面积是，开发项目总成本是万元，总建筑面积是，开发建房总成本是元，开发总住宅面积是。成本利润率取，则该项目商铺部分销售单价为销售单价建房成本成本利润率元车位销售价格确定根据该市区域目前情况，车位平均售价是万元个万元个。所以最全在综合考虑了市场和成本两方面对定价影响后，分析人员建议该项目各部分销售单价为住宅元，商铺元车位万元个销售收入估算。本项目可销售数量为住宅面积是，裙楼中商铺部分面积是，地下车位是个。销售总收入预测表单位万元用途可销售数量建议销售单价销售收入住宅元商铺元车位元合计销售费用销售费用主要包括广告宣传及市场推广费，占销售收入；销售代理费，占销售收入；其他销售费用，占销售收入。合计为元财务费用自有资金万元，贷款银行万元，项目建成后可实现万元左右利润。财务费用指建设期借款利息。第年借款万元，贷款利率为，每年等本偿还，要求从建设期第年起年内还清。建设期借款利息计算如下第年利息万元第二年利息万元第三年利息万元则财务费用为万资金安排项目资金筹措项目资本金筹措主要通过项目法人自筹解决。资金来源主要有自有资金，项目预售资金销售收入转用于建设投资。为保证销售收入能顺利足额到位，需申请银行能为顾客提供按揭服务项目债务资金筹措项目债务资金主要通过向银行贷款形式解决。贷款总额为万元；其中，贷款本金为万元；建设期利息万元。申请银行贷款方式有两种选择是区域内总耕地面积万亩，其 中水田面积万亩，旱土面积万亩。水田面积中均 为土壤肥沃，有机质含量中等的优质稻田。 项目规模 计划建设高标准农田万亩，使之成为优质富硒稻生产基 地。 建设内容 水利措施 计划计划对白茅垅水库进行除险加固，维修加固拦河坝座， 硬化衬砌渠道，改造山塘口。 农业措施 计划平整土地万亩，主要为人工细部平整，小丘改成方 格大丘，修筑硬化田埂；种植绿肥面积万亩，主要为种苕子 满眼花混合绿肥，改善土壤团粒结构，提高土壤肥力。 林业措施 为防止和治理水土流失，充分利用山土资源，经实地勘测， 项目区西洋江两岸需营造水土保持林亩，植欧美杨大苗 万株，项目区田间干道两旁植大叶樟绿化大苗万株，排洪渠道 两旁植大叶樟绿化大苗万株。 科技措施 技术培训计划举办优质稻栽培新技术培训班期，共培训 农民人，发放技术资料万份，利用农科教中心，重点培 养种养专业户和技术能手，传授先进的种养技术，传播最新信 息。 示范推广计划在项目区内推广“湘晚籼号”优质富硒稻 月日。，提高项目区农业机械化水平。 建设工期 本项目工程施工工期计划天，具体时间年月 日至年，示范推广面积万亩。