受到当地政府的支持，也将获得招商城地区商户的欢迎。 连锁经济型酒店旅馆物业 连锁经济型酒店旅馆在欧美及日本等发达国家是种很成熟的酒店经营 模式，近几年在国内开始迅速发展。经济型酒店定位于普通消费大众，价格适中， 基本设施齐全，干净方便舒适。经济型酒店把客房作为经营的绝对重点，客 房的条件可与三星级酒店媲美。同时，除去些大型配套设施，如豪华宴会厅， 健身娱乐设施等的资金投入，大幅度降低工程费用，从而客房价格能降到经济性 的水平，如锦江之星莫泰如家快捷酒店速酒店等都具有 服务质量高客房环境好住房价格低的鲜明特点，这些连锁酒店已在上海 苏州等地获得了成功。 常熟招商城地区人员流动性大，目前本地区大小招待所旅馆普遍存在客房 设施陈旧卫生条件不高的特点，相当部分是由当地居民利用自己住房改造成的 家庭旅馆，已难以满足客商的要求。南来北往的客商普遍希望住宿价格便宜环 境卫生整洁，但对健身娱乐设施没有需求。因此，经济型酒店这种经营模式美及日本等发达国家是种很成熟的酒店经营 模式，近几年在国内开始迅速发展。经济型酒店定位于普通消费大众，价格适中， 基本设施齐全，干净方便舒适。经济型酒店把客房作为经营的绝对重点，客 房的条件可与三星级酒店媲美。同时，除去些大型配套设施，如豪华宴会厅， 健身娱乐设施等的资金投入，大幅度降低工程费用，从而客房价格能降到经济性 的水平，如锦江之星莫泰如家快捷酒店速酒店等都具有 服务质量高客房环境好住房价格低的鲜明特点，这些连锁酒店已在上海 苏州等地获得了成功。 常熟招商城地区人员流动性大，目前本地区大小招待所旅馆普遍存在客房 设施陈旧卫生条件不高的特点，相当部分是由当地居民利用自己住房改造成的 家庭旅馆，已难以满足客商的要求。南来北往的客商普遍希望住宿价格便宜环 境卫生整洁，但对健身娱乐设施没有需求。因此，经济型酒店这种经营模式定 会在常熟招商城获得成功。本项目开发的酒店物业将目标定位于经济型酒店，并 按此目标规划设计。 四项目地理环境和附近地区竞争性发展项目 本项目位于常熟招商城的西南区域，毗邻两大停车场和招商中路招商南路 两大干道，交通十分便利，但是离招商城地区传统商业核心招商场五区六区 较远。因此，车流量较大而人流量不足，商业景气度不高。但随着商户经 营模式的升级以及新兴市场的陆续开业，招商城地区商业核心将要向商城中路 新莲路沿线这些交通便利地区迁移。 招商城地区市场业种分布比例 万平方米 万平方米万平方米 万平方米万平方米 万平方米 万平方米 万平方米万平方米 服装针织品布匹装饰面料床上用品小商品含辅料鞋帽五金电器其他 服装针织品布匹装饰面料床上用品小商品含辅料鞋帽五金电器其他 招商城地区近期新建改扩建商业物业情况 序号项目名称 建筑面积 万 总投资额 亿元 开工日期竣工日期 环球小商品市场年月年月日 项目进展 主体已完工，楼和二楼的室内装饰已基本完工，正在进行室外场地及消防管 网施工，并于年月日交付使用。四楼已完成装饰招标，计划年 月日进场施工，月底工程竣工。 时装中心期年月年月日 项目进展主体已基本完工月底完成全部室内装饰。月开始拍租。 新丰小商品市场期年月年月日 项目进展 主体工程已基本完工，楼和二楼室内装饰已进场施工，计划在年月底 完成室内装饰及外部施工，月中旬竣工投入。 装饰面料市场区年月年月日 项目进展 已完成工程前期各项手续，正在进行工程桩施工，围护桩方案也已确定，计划 年月中旬前提前完成工程及围护桩施工，月底完成工程主体施工，月 底工程竣工投用。 时装中心二期年月年月日 项目进展工程施工图前期规划消防等报批手续已全部完成。 新丰小商品市场二期年月年月日 项目进展已完成施工图及前期规划消防等报批手续。 装饰面料市场区年月年月日 项目进展 目前已完成计划招标，正在进行设计方案调整，计划在年月上旬完成扩 初设计，月上旬完成施工图设计，月底完成前期规划消防等报批和工程 招标工作。 五金市场年月年月日 项目进展 目前已完成立项规划用地报批手续，正在进行消防和施工图审核，计划在 年月中旬完成工程招标工作，月底工程开工。 中心区域区年月年月日 项目进展 目前已基本完成施工图设计和前期立项规划用地等报批手续，正在进行消 防和施工图审图，计划年月上旬完成上述审图工作，月底开始工程招 标工作，月中旬开工建设。 中心区域区年月年月日 项目进展 目前争取尽快和苏州及常熟供电局确定方案并开始设计招标，在年月上 旬完成扩初设计和谠案论证，月上旬完成施工图设计和前期相关规划用地 消防等报批手续，月中旬完成工程招标工作，月下旬开工建设。 九龙大市场原万利市场年月年月 项目进展 年月动工改建，并开始招商。二层为服装辅料，三层为电器箱包 礼品经营区，四层为精品写字楼 五总体设计方案 总经济技术指标 总占地面积平方米 总建筑面积平方米 地上建筑面积平方米 包括原有住宅建筑面积平方米六层 原有市场建筑面积平方米二层 拟建楼酒店写字楼建筑面积平方米二十八 层 拟建楼住宅建筑面积平方米二十八层 拟建裙楼市场建筑面积平方米三层 地下建筑面积平方米 包括原有地下建筑面积平方米 拟建地下建筑面积平方米 规划设计准则 以带动地区商业发展为目标，积极调整用地布局，结合基地现状实际，兼 项目总说明 项目背景 常熟招商城发展现状 常熟招商城是众所周知的中国服装生产批发名城，商城内分设招商场 纺交市场八达市场五金市场小商品市场六大管理片区，拥有服装针织品 布匹装饰面料床上用品小商品鞋业五金电器等家大型专业批发 市场，为日均万人次的批发消费人流提供了丰富的商品，市场面积平方 公里，年交易额达亿元，名列全国亿元以上纺织品服装鞋帽商品市场 销售额第七位。 近年来随着外地新兴市场的崛起，常熟招商城先天存在的布局欠合理基础 设施陈旧市场环境落后和名特优商品比例偏低以及外贸业务短腿等因素，严重 制约着商城的持续发展。 年开始，常熟招商城进入全面扩容升级阶段，上海轻纺集团投资 亿元打造常熟国际服装城新建万平方米的小商品城万平方米的时装中 心，总投资亿元建筑面积达万平方米的九龙大市场原万利小商品市场 改扩建工程也已于年月日开工。 本项目现状 地理区位 长江商厦位于常熟招商城的西南区域，西临招商南路连接市场省道，北 临招商城第三停车场商城广场，南隔商城中路与仕德伟缝纫机城国际服装城相 望，人流车辆通行十分方便。由于紧靠二大停车场，拥有了招商城地区其他专 业市场无法比拟的市场公用配套资源近个车位。 建筑形态 长江商厦总建筑面积平方米地下层平方米地上六层， 其中二层为床上用品市场和绒线市场，框架式结构，柱网跨距达米以上， 两层共计平方米三层以上为住宅，共计平方米。 长江商厦总占地面积为平方米，其中现有住宅占地为平 方米，市场占地及空地面积为平方米，临街建筑延展长度达多米。 经营历史 长江商厦由原常熟金穗房地产开发公司开发建设，二楼商铺出租经营， 三楼以上住宅房已全部出售。现由产权方委托江苏常熟管委会下属的招商城集团 公司进行管理，并由后者出租给两家商户。由于下列原因，该商厦目前经营景气 度不高。 楼梯装饰结构陈旧，该商厦内外立面装修已有年之久，由于当时开发者对 商业物业开发经验不足，初期装修设计的理念为街区式批发市场，未按完全 批发市场的需求进行设计，这就造成了商厦内外功能组织较为零乱。 经营模式落后，由于开发者及现时所有权人均缺乏商业物业管理经验，长江 商厦的经营管理停留在简单的物业管理层面上，管理公司只提供保洁保安 服务，尚未引进国际先进的商业物业管理技术，造成该商厦内以经营低档商 品为主，不能体现苏南地区强大的床上用品的设计生产消费能力。 本项目投资方 即将进行长江商厦改扩建工程的投资方为苏州同泰投资实业有限公司，是 由三位常熟较有实力的股东组成，三位股东在招商城均有年以上成功经验， 他们还主持或参股招商城多家大型商业物业的建设与改造，有着丰富的商业经验 和客户资源。 二可行性研究报告编制的依据 本项目可行性研究是在本公司收集大量政府资料，派专人实地调查，走访批 发商家以及对床上用品服装辅料产业研究的基础上编制而成的，并作了如下假 设 本公司以协议方式取得常熟长江商厦二层市场商铺房地产权及附着土地。 本公司对长江商厦的改扩建方案详见本报告第五部分将获得政府有关部 门的批准。 本公司自筹资金及银行借入资金将按资金使用计划陆续到位。 本项目实施期间商户疏散回迁计划顺利实施。 国家宏观经济政策不作重大调整。 二项目概况 常熟市招商城长江商厦改扩建项目包括以下几个分项目 对现有长江商厦整体改造，包括 外立面改造包括二层市场部分及三层以上住宅部分的外立面均需进 行改造，目标定位为现代化商住高级公寓综合楼。 长江商厦二层市场部分内装修重新布局，对现有货运电梯予以改造 增设客运扶梯。 暖通消防设施的改造。 在现有长江商厦北侧空地上新建万平方米商业楼，包括 地下层万平方米地下车库，设计个车位及设备物业管理用房。 地上至三层万平方米作市场床上用品精品区域服装辅料。 地上三层以上两座塔楼 楼万平方米作海鲜大酒楼经济型连锁酒店及高档写字楼等商业 配套设施。 楼万平方米作住宅。 如本报告第段所述，该项目处于常熟市招商城两大干道商城南路和商城中 路交界处，交通交件便利，水电电信等市政配套条件比较优越。 三市场研究 常熟市招商城地区各类物业市场发展趋势 商业物业 常熟市招商城起源于年代初的路边市场，商业物业始终是该地区的主要 物业，随着各地新兴市场的崛起，原来从路边市场逐步拓建而成的商城地区面临