息渠道最希望面积区间是平方米项目整体定位原则第四部分项目定位项目可行性初步验证项目区位分析项目周边配套分析教育配套资源分析自然景观资源分析商业配套资源分析市政配套资源分析公共道路交通配套项目周边案例分析客源结构分析项目分析优势分析劣势分析机会分析威胁分析项目分析结论二市场定位主题定位定位阐释形象定位三客户定位客户群体构成与特征描述客户细分理论和准则客户细分理论客户细分准则房地产消费效用与客户群整体客户定位客户需求分析目标客户分析目标客户群总体描述共同特征消费心理购买本项目类别物业原因分析目标客户细分和心理分析客户年龄以及区域分析产品情感偏好选择过滤目标客户分布定位目标客户群特征目标客户需求分析本项目吸引和流失目标客户因素列举与分析四产品定位建筑规模和总平面布臵项目区位总平面布臵规划设计建筑设计景观设计户型分析五价格定位定价方法成本加成原则市场比较原则整体发展原则价格定位策略六营销策略营销推广整体策略推广目标及方针项目销售策略销售推广总体目标销售方法销售进度销售执行流程图公开发售销售策略销售阶段性突破与控制策略销售绩效评估销售程序项目整合营销推广策略整合营销基本策略项目营销推广策略品牌形象宣传分阶段营销推广策略项目形象持续期预热期项目宣传火热期强销期项目持续热销期持续期七营销推广计划项目整体推广策略品牌形象导入期项目形象推广持续期项目品牌接受期品牌稳固期第五部分建设周期计划项目开发分期情况二项目开发进度安排第六部分项目投资估算及资金筹措项目编制依据与投资估算项目投资估算依据项目投资估算二销售成本估算管理费用销售费用财务费用其他费用三销售收入预测商品房预售方案三资本金及资金筹措四融资方案项目资金来源项目资本金筹措项目债务资金筹措融资方案分析资金来源可靠性分析融资结构分析融资成本分析融资风险分析融资前分析项目投资内部收益率项目投资净现值项目静态投资回收期融资后分析盈利能力分析偿债能力分析财务生存能力分析不确定性分析盈亏平衡分析敏感度分析融资评价结论第七部分财务效益分析收入二成本费用三损益及利润率经营税金所得税利润率四主要财务指标五风险分析风险因素识别风险评估方法风险防范对策政策风险对策市场风险对策工程风险对策资金来源风险对策社会风险对策六总体评价第八部分可行性研究结论与建议结论可行性研究报告编写依据结论二建议第部分项目总说明项目开发单位简介项目概况项目名称国际开发单位江苏臵业有限责任公司项目位臵原市职业技术学院师范高等专科学校老校区，它北临文昌路，南至苍梧路，西至巨龙路，东临滨河大道基地现状目前项目由两幅地块组成，总占地面积约为公顷，其中原师范高等专科学院老校区为公顷，原市职业技术学院老校区为均采用中空玻璃以节约能耗。充分利用建筑空间，尽量采用自然排风方式，节省设备购臵费和用电量。节水措施选用高效水泵和节能电机，水系统选用变频和平衡阀，采用规避市场风险。关键在于项目产品特色营造，避开同质化竞争陷阱，立于不败之地。工程风险对策地区已售在售房地产项目，违反规划工程质量缺陷墙体渗水漏水等物业管理不到位不尊重业主意愿等现象相当普遍，因此失去客户而销售困难。对此，应予以高度重视，讲求诚信，真正对业主负责，以此赢得客户。注重对协作单位选择，加强合同和约定控制，风险转移同时加强自身风险控制。资金来源风险对策上述风险集中到项目资金链上，就是销售回款速度缓慢，迫使增加资本金。因此，资金为王，可错开工程开竣工时间，力求以前工程回款抵后续工程资本金，全力避免项目资金链断口出现。社会风险对策特别是项目分期建设过程中，后期开发建设会给前期入住者居住生活带来定影响，对这部分潜在可能社会风险要提前做好工作，加强项目参与式评价工作，在可能条件下使这些居民能够共享些项目建设成就，如物业管理连通性，以保证项目顺利实施。六总体评价由于项目法人本着优化设计成本控制原则进行本项目开发与建设，经测算，本项目财务效益是可行。总体上，在假定售价水平和租金下，本项目能够实现较大赢利，背靠政府强有力支持，依托项目品牌效应和强大辐射力，依靠准确市场定位和规划设计流合作团队，同时注重开发质量和成本控制，资金快速回笼是关系项目开发成败关键因素。第八部分可行性研究结论与建议结论可行性研究报告编写依据本项目沿线控制性详细规划二项目周边地块调研资料与地质勘查资料三房产局年度市场报告四市统计局年度数据报告五市规划局相关公告资料六市年鉴七建设部房地产开项目经济评价方法八易居中国上海克而瑞，决策咨询系统相关数据结论该项目定位为市高档楼盘，为充分利用本地块孤岛效应和独有地理优势丰富周边资源，小区规划为集低层多层高层住宅写字楼超市和高品质商业街为体现代综合体项目。项目计划做栋总面积为平方米低层阳光排屋，栋总面积为为平方米多层住宅，栋总面积为平方米高层住宅栋总面积为平方米高档写字楼座面积为平方米超市，座面积为平方米会所和总面积为平方米高档商业。项目同时还充分考虑到了规划建筑面积和建筑密度结合，户型设计也充分考虑到了每阶层消费者需求和对观景需求，充分做到户景。小区住宅之间拥有较大楼间距，以保证住宅具有良好采光和开阔视野，同时也使小区内四季拥有良好通风效果，小区建筑外立面做成简欧式现代风格，以水系贯穿整个小区设计，形成整体亲水性概念，建筑之间有着开阔空间，真正体现了亲水性和开敞性，符合城市规划要求和高档小区规划设计理念。本项目广泛使用了些先进建筑节能技术与节能材料，如外墙保温隔热技术，屋面保温隔热技术，底层楼面保温处理，门窗保温隔热技术等等，已经超过了国家对于新建住宅建筑节能要求。这样做虽然造价稍微有所提高，但却可以为用户节约终身。同时，在施工方面，采用了技术先进，工艺成熟技术。如商品混凝土浇注技术，混凝土外加