素就是国家经济走势和大局，房地产发展与国民经济发展成正比，只要国民经济保持高速发展态势，房地产业必将随之扬帆远航。

第二节市宏观经济环境及行业政策分析历来就是统帅我国西南广大地域重镇，又是我国最新直辖市，能够成为直辖市是与其在我国政治经济地理人文等历史与现实生活格局分不开。

是我国西南地区经济交通文化政治中枢，并负有沟通东西承启南北地理优势。

随着长江三峡水库成功蓄水，市水路交通完成了阶段性布局，甚至地理区域格局也已呈现定势。

使得经济地位如虎添翼。

我国宏观经济政策中西部大开发战略方针注定了特殊地位。

因此，走活经济是我国近期与远期发展规划中举足轻重枚棋子。

近年来随着我国西部大开发战略推进，市经济得以快速发展，人民生活水平也大幅度提高，这也为房地产市场发展提供了个良好基础。

目前正处于大发展阶段，居民消费能力不断提高，政府加大基础设施建设，已完成八小时和半小时主城区工程为主基础设施建设未来几年内将相继建成几个上百万人口规模卫星城市城市总体规划修编以后，都市发达经济圈主城区内城市规划区面积将有所扩大，数个片区也将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费进步活跃。

市房地产政策十分灵活，市场呈现片繁荣良好势头。

市住宅房地产市场近年直保持持续快速稳定协调发展势头，逐步成为支撑全市国民经济发展重要力量。

市房地产市场持续稳定发展，也得益于近年来对各项涉及房地产开发政策调整与完善。

是土地政策经营性土地全部实行招标拍卖挂牌出让拍卖土地都要有建设性详规和控制性详规完善土地储备制度，坚持熟地出让建立了土地供后跟踪监管制度对闲置土地征费依法收回，防止浪费土地。

二是房地产规划计划制度编制并严格执行房地产开发年度计划和城区控制性详规加强城市房屋拆迁规划计划管理完善廉租住房保障体系。

三是房地产信贷政策提高了房地产开发企业申请开发贷款准入门槛加强房地产开发贷款管理。

四是房地产市场监管制度建立了包括计划金融统计国土房管等部门在内联席会议制度加强开发资质管理，建立房地产市和全国平均水平。

良好地方经济条件为项目开发实施创造了较好市场经济环境，项目实施宏观经济环境风险很低。

但是，项目所在地区江南新区，是规划新建城市组团目前主要以农村人口为主，几乎没有城市常住人口经济基础较差，几乎没有规模性经营企业，规划拟建项目较多，但在短期内难以见效，产业对新区建设支持力度较低。

本区域商品房购买力非常弱，在短期内，项目商品房消化只能依赖市区及周边区域市民消化，对项目销售工作带来了较大难度。

区域微观经济环境风险较高。

项目实施应采取差异化营销策略，挖掘项目优势，提高项目对整体市场辐射力和渗透力，充分利用好宏观经济环境有利因素，降低微观经济环境不利条件对项目影响。

三新城建设情况对项目影响风险评估房地产开发与城市建设密不可分，特别是新兴城市区域房地产开发与其城市建设休戚相关，新城建设水平和力度直接影响到其区域内房地产开发项目实施进度和成败。

江南新城自启动实施以来，政府已投入大量建设资金，目前区内城市路网已基本形成，但各项配套设施尚在规划和建设中，城市居民生活所需基本设施条件尚未形成。

其建设情况是制约本项目实施关键因素。

随着区政府搬迁，江南新区城市建设将快速推进，但由于本区域原为农业地块，几乎没有任何城市基础设施，要形成完善城市居民生活配套条件，仍需定时间才能完成。

短期内新区建设情况仍是影响项目销售主要风险因素。

四地质灾害对项目影响项目地块地理条件较差，高边坡沉降及滑坡地带较多，为项目带来了较大地质灾害隐患，方面增加了项目实施工程技术难度，另方面将增加项目实施工程成本。

五行业政策对项目经营影响目前房地产开发过热，正受到国家宏观调控影响，但就区以致整个三峡库区而言，受宏观调控影响不大。

从年下半年开始，区政府加强了对房地产市场管理和规范，过去房地产开发中些遗留问题也在逐步解决，同时，通过对土地市场整顿清理，对房地产中介市场房屋租赁市场二手房市场规范管理，和试行资本金制度，加强了开发企业预售资金监管，推行商品房销售联机备案等措施，确保了区房地产投资市场环境和消费环境。

同时，也对我们项目综合素质提出了更高要求，无论是产品户型景观设计，还是物业服务无论是大局，还是细节，都要求我们不能出现任何差错，任何失误都可能影响我们项目市场表现。

第二节敏感性分析不确定性主要因素分析项目财务经济评价所采用数据大部分来自估算，有定程度不确定性。

为了分析不确定因素对经济