地理位置而言，位于和之间，而占据地理优势，承接着来自购房者，因此先于发展区也在之前成为大盘开发地。

连接中心区中心区镇中心城号线建成后，从到距离将大大缩短。

公路改造号线年内开工快速干道期明年月通车，交通压力有望得以缓解，借助中西部大开发和大力发展二三线城市有利时机，未来外资工业商务旅游等行业都有非常大发展空间，从而带动了整个区房地产价值急速提升。

就房地产发展趋势而言，目前有中心花园华城广场三期广场四期世家之城等大盘供应。

相对以前，楼盘规模不大分布太散各自为政形象已经得到改变。

现在，这种数量上变化伴随着品牌发展商进入，有理由产生质变。

今年，地产占地面积万平方米低密度大型社区山庄地产万平方米项目都将加快建设进程。

随着逐步进入大盘时代，投资性物业市场也逐渐从分散单型产品慢慢演变成以多种产品为主导成熟综合性市场。

最明显例子就是很多个人消费者在经历过年巨大金融危机和自己经济状况起起落落后，深刻体会到经济实惠消费观念对自己重要性，旅游消费更加谨慎，消费手段变得更加成熟和稳重。

相对于前几年而言，本地主力消费客户消费心理已经发生了微妙变化，这对本项目有着非常重要指导意义。

市场宏观背景丽江市年或半年经济分析从已公布统计数据来看，年或半年丽江市国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长态势。

全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好增长，生产消费和需求比较协调，总体运行形势良好。

主要表现在生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。

丽江市生产总值完成亿元，比去年同期增长，高出去年同期增幅个百分点。

本市生产总值上半年累计增幅创出了自年以来新高工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。

丽江市工业企业累计完成工业增加值亿元，比去年同期增长市场消费繁荣，零售总额稳增。

固定资产投资额累计完成亿元，比去年同期增长社会消费品零售总额累计完成亿元，比去年同期增长，累计增幅与去年同期持平出口逐月回升，增速明显加快市场物价微升，职工居民收入有所增加交通邮电发展增快，民航表现突出财政金融保持稳定，存差略有扩大企业景气上升，信心指数提高。

丽江市历年酒店经营情况分析柱状图从年低谷期开始，丽江市酒店入住率逐年提前，楼盘规模不大收支平衡，每月有元盈余如果选择固定经营回报模式，则根据酒店现有经营收入情况会出现定亏损，每月有万元左右资金将用于补贴经营回报。

按照年计算，在现有酒店经营状况不变情况下，总共补贴金额为万。

本项目收益测算分析按照项目成本率计算经营收益按照本项目经营测算所得如果以模式，则每月回报成本为元如果以固定回报模式，则每月回报成本为元下表分别以两种回报模式计算开房率月客房收入月客房成本回报方式回报成本利润年利润万约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报按照项目成本率计算经营收益开房率月客房收入月客房成本回报方式回报成本利润年利润万约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报按照项目现有成本率计算经营收益开房率月客房收入月客房成本回报方式回报成本利润年利润万约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报小结针对项目成本率从到经营测算，我们可以明显看出酒店运营成本高低已成为本项目实施投资回报方式决定因素。

认为项目酒店作为连锁式经营模式发展空间很大，如果在合理范围内能做好成本控制工作，则项目后续经营及发展都不存在问题如果酒店入住率在现有水平上能够继续提高，则后期利润空间仍然很大。

项目不确定性分析本项目经营销售收入和经营成本三个因素分别变动对项目效益均会产生影响，因此以下我们就三因素在两种最不利情况进行测算，结果如下敏感性分析因素变化测算结果基本方案净现值万元，内部收益率动态投资回收期年当经营收入下降净现值万元，内部收益率动态投资回收期年当经营成本上升净现值万元，内部收益率动态投资回收期年当售价收入下降净现值万元，内部收益率动态投资回收期年经测算可知本项目经营成本经营收入及销售收入三个因素分别变动对项目效益会产生影响。

其中经营收入和经营成本对项目效益影响较大，是关系到项目盈利能力大小关键项目经营收入经营成本销售收入在不利影响下，项目指标表现般，说明项目抗风险能力般。

测算过程详见附表敏感性分析表。

社会效益和影响分析完善城市功能，推动片区房地产市场发展进程该项目销售将进步改善酒店经营水平，提升区域形象，推动片区房地产市场发展进程增加财政税收该项目销售预计将为国家创造销售税费相关税利近千万元提升品牌形象该项目推出将极大提升投资股份有限公司和区政府品牌形象。

第六部分可行性研究结论与建议可行性研究结