矛盾日益突出。深圳要在新世纪新阶段实现新的更大发展， 就必须切实探索和形成破解资源环境紧约束的科学发展对策，推动自 主创新，发展循环经济，加强环境保护，建设生态城市。生态市是以 系统生态学理念为指导的种理想城市发展模式。它通过综合协调城 市经济社会活动与资源环境间的相互关系，实现城市经济持续稳定发 展资源能源高效利用生态环境良性循环和社会文明高度发达。因此，在进步巩固和深化国家环境保护模范城市创建成果的基础 上，贯彻环境优先方针，全面推进生态市建设，是深圳在新的发展时 期的更高追求，是深圳全面落实科学发展观，克服四个难以为继， 实现和谐深圳效益深圳发展目标的必然选择。各级党委政府必须站 在全局的高度和事关深圳长远发展的战略高度，充分认识到深圳建设 生态市的重要性和紧迫性，切实把建设生态市的各项措施落到实处。 建设生态市的总体要求和基本原则。 以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，全面贯彻落实科 学发展观，深刻把握我市经济社会发展阶段性特征，以转变发展模式 为主线，以提升生态环境质量难以 为继的矛盾日益突出。深圳要在新世纪新阶段实现新的更大发展， 就必须切实探索和形成破解资源环境紧约束的科学发展对策，推动自 主创新，发展循环经济，加强环境保护，建设生态城市。生态市是以 系统生态学理念为指导的种理想城市发展模式。它通过综合协调城 市经济社会活动与资源环境间的相互关系，实现城市经济持续稳定发 展资源能源高效利用生态环境良性循环和社会文明高度发达。因此，在进步巩固和深化国家环境保护模范城市创建成果的基础 上，贯彻环境优先方针，全面推进生态市建设，是深圳在新的发展时 期的更高追求，是深圳全面落实科学发展观，克服四个难以为继， 实现和谐深圳效益深圳发展目标的必然选择。各级党委政府必须站 在全局的高度和事关深圳长远发展的战略高度，充分认识到深圳建设 生态市的重要性和紧迫性，切实把建设生态市的各项措施落到实处。 建设生态市的总体要求和基本原则。 以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，全面贯彻落实科 学发展观，深刻把握我市经济社会发展阶段性特征，以转变发展模式 为主线，以提升生态环境质量为核心，以体制机制创新和科技创新为 动力，坚持经济建设与生态建设同步经济发展与环境保护并重经 济效益与环境效益双赢，加快构建协调发展的生态经济体系自然宜 居的生态环境体系和谐友好的生态文化体系权责明晰的生态环境 执法和保障体系，努力开创以环境保护优化经济增长促进社会和谐 的新局面，把深圳建设成为充满活力的可持续发展生态市。 在实际工作中应把握好以下几项原则 坚持环境优先。自觉遵循自然规律和经济规律，把环境优先的理 念体现在经济工作的指导思想和宏观决策上，落实到具体工作中，在 经济发展的同时自觉服从环保要求，不以牺牲环境为代价换取经济社 会发展。 坚持以人为本。把满足市民日益提高的环境质量需求作为环保工 作的出发点，保障和鼓励全社会参与环境保护，坚决维护群众环境权益，切实解决市民关注的影响群众健康的环境问题。 坚持重点突破。重点从源头上防治污染和保护生态环境，加大对 环境污染和生态破坏的综合整治力度，有计划有层次地推进生态市 建设。着力推进特区外环境保护，实现特区内外生态建设均衡协调发 展。 坚持机制创新。突出加强管理体制创新，建立和完善环境保护长 效机制。严格环境保护绩效考核，增强环境监管的协调性整体性。 大力推进区域部门和社会等多种资源的优化配置，建立统协调 高效的环境监管体系。 建设生态市的工作目标。 到本年度，全市生态环境质量得到明显改善，资源利用效率显著 提高，生态环境恶化的趋势得到根本遏制，城区内重点河流消除劣Ⅴ 类水体，主要污染物排放总量得到有效控制，城市的生态格局不断完 善，生态系统功能不断增强，公众生态意识普遍提高。环保投资占 比重达到以上单位能耗控制在吨标煤万元 以下，单位水耗控制在万元以下环境保护基础设施配 套完善，城市污水集中处理率达到以上，污水回用率达到 以上生活垃圾无害化处理率达到以上，危险废物处理处置率 达到二氧化硫和化学需氧量排放总量在年基础上削减 。到年，环境保护和经济社会发展实现良性循环，生态 环境质量明显改善，全面建成生态市。 按环境容量优化区域布局。实施深圳生态市建设规划，将全市划分为重点保护区控制 开发区和优化开发区。逐步提高重点保护区和控制开发区的环境准入 和排放标准。除法律法规另有规定外，在重点保护区内，禁止开发 建设除道路交通设施市政公用设施旅游设施公园四类项目以外 的项目，逐步恢复和提升生态功能在控制开发区内，严格控制土地 开发规模和开发强度，限制不符合生态功能定位的产业发展在优化 开发区内，加快调整产业布局，实行集约开发，提升生态效益和经济 效益。落实总量控制制度，把主要污染物排放总量控制指标逐级分解 到各区各街道，分配到排污单位。 深圳经济特区建设三十余载，市民盼望已久的特区外扩愿望 终成现实，按深圳市环境保护规划，尤其在市区和二线关近距离范围 内，绝不允许新建具有环境污染的项目，对原有的环境污染的项目， 应限期改造，并逐步取缔。本项目的建设正好顺应了这要求。 综上所述，城中村改造有利于调整产业结构改善城市生态环境， 符合深圳市环境保护的要求，是深圳市加强环境保护建设生态市的 要求。因此本项目作为城中村改造项目，对其进行合理的规划及建设 是很有必要的。 三项目建设的可行性 符合列入深圳市城中村改造计划的要求 根据深圳市城中村旧村改造暂行规定，城中村有下列情形 之的，由所在地区政府列入本区城中村改造计划，并依照本规定组 织进行改造 廖增远 工程概况 工程名称宝安区观澜布巷口村工业区改造工程 二工程地点位于宝安区观澜街道西，龙华与观澜交界处 三建设单位深圳市创景房地产开发股份有限公司 四工程规模 本工程拟由五栋住宅地下室幼儿园和会所组成，其中 栋楼层高度均为层第栋的二层为会所栋为层 高的连体楼，其二楼为幼儿园。总建筑面积为平方米，其 中住宅平方米，商业平方米，公建配套平方米， 地下室层建筑面积为平方米，停车位个。 二项目总论 项目背景 项目开发土地情况 本项目位于深圳市宝安区观澜街道以西，龙华与观澜交界处，背 靠大自然山脉，既可分享龙华与观澜街市的便利，又可尽享大自然幽 雅宁静的生活，从机荷高速青湖出口仅需分钟车程即可到达，与龙 华富士康企业集团观澜哈飞汽车城毗邻，距观澜大街约米， 周边有成熟的社区公园学校医院百货超市等包罗万象。 本项目地块来源为深圳市宝安区观澜布巷口村工业区用地。目前地块上有栋工业厂房和栋宿舍楼，占地面积约为平方米， 总建筑面积约为平方米，容积率约为。土地使用权人为 布巷口村实业股份有限公司，这些房产均以出租的形式对外经营。该 地块目前已列入到宝安区布巷口村专项改造规划的近期规划中。 本项目地块原有建筑物主要为厂房，租用的企业主要为五金电 路板及模具等加工企业，这些企业在生产过程中会产生定量的污水 及有害气体，并有噪声污染，对周围环境和附近居民区存在比较严重 的污染映响，而且村股份合作企业要求进行改造，故该项目符合列入 宝安区城中村改造计划的要求。 随着深圳国际化都市建设的不断深入，产业结构的调整事在必 行，对于些低端产业特别是产品生产过程中有污染的企业，已经不 再适应这造城市的发展，宝安区要求严格控制工业用地的发展，并对 规划转型的工业区，应进步制定详细的调整规划对外迁的企业应 加以引导，使其向城市外围的重点工业区迁移。散布于新村内的零星 工业，已经与特区发展不协调，规划将其改造为公共设施和住宅配套 用地，适当保留部分为居民提供就业服务的工业企业。 研究工作依据 国家计委和建设部联合发布的建设项目经济评价方法与 参数 建设部发布的房地产开发项目经济评价方法 深圳发展计划局文件发布的深圳市发展计划局文件件 深圳市城中村旧村改造暂行规定中共深圳市委深圳市人民政府关于加强环境保护建设生态 市的决定 国家有关部委和深圳市政府颁布的关于房地产开发管理的 政策法规规范和规定 各级政府职能部门公布的统计资料及市场行情资料 开发商提供的有关本项目的资料。 本项目开发地块相对位置及形状图 项目开发意向 本项目地块来源为深圳市宝安区观澜布巷口村工业区用地，土地 使用权人为布巷口村实业股份有限公司，本项目土地使用年限为年。据创景房地产开发股份有限公司与布巷口村实业股份有限公司的 合作开发项目协商初步交换意见由布巷口村实业股份有限公司出让 土地使用权，创景房地产开发股份有限公司提供全部开发建设资金。 小区开发建设全貌图 二项目建设的必要性 城中村改造有利于调整产业结构，改善城市生态环境 深圳市城中村旧村改造暂行规定指出，城中村改造坚持规划先行整体开发合理控制强度完善功能配套的原则，并应当有 利于调整产业结构，改善城市生态环境。 城中村旧村改造工作要以建设国际化城市，统筹协调提 升我市城市发展水平，促进全市经济社会发展再上个新台阶，建设 和谐深圳效益深圳为总目标，实现以下具体目标优化产业结构， 推动特区内外体化建设消除城中村旧村内的重大安全隐患 明显改善村内及周边地区的生态环境市容市貌交通环境及其他生 活环境增加绿地面积和公共开敞空间完善市政基础设施和公共服 务设施理顺村内土地财产权利关系。 目前，推进城中村旧村改造的工作已全面展开，城中村旧 村改造的工作应按照成熟个改造个，改造个成功个的 要求，稳妥推进已启动的项目积极开展调查研究工作，探索切实可 行的改造模式和机制，总结改造经验尽快完善决策和执行体系深 化细化规章制度，使改造工作有法可依有章可循，尽快走上法制 化规范化的轨道。