„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„基础数据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„不确定性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„临界点分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„综合评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第十三章结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„社会效益分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„经济效益评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„评价结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„附件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目总说明图区域经济形势图企业营业执照复印件企业开发资质证明复印件企业法人代码证复印件企业法人身份证复印件第章总论项目名称及承办单位项目名称易州乾荣养老中心综合项目承办单位石家庄乾荣房地产开发有限公司法人代表朱俊江拟建场址项目拟建场址位于易县城西公里处国道南侧。

单位概况石家庄乾荣房地产开发有限公司，成立于年月，注册资本万元人民币，三级开发资质。

公司拥有雄厚实力和经验丰富高素质专业技术人员，主要经营房地产开发与经营建筑施工等。

公司实行集团化管理，公司下设开发部策划部工程部预算部材料部财务部办公室。

子公司有顾问公司物业公司建筑公司和水电公司，总资产万元。

在石家庄市房地产开发企业中，是信誉良好经营业绩显著房地产开发企业。

公司自年月开发建设成片商品楼以来，除合作建设项目以外，还独自投资人民币万元鹿泉市商业步行街正在加紧施工，目前销售已经达到，赢得了市政府及业主致好评。

独立投资人民币多万元平山县杨家桥乡大坪水力发电站，也要在今年汛期前竣工发电。

这些项目赢得了社会广泛支持和赞誉。

还有多个项目正在运做中。

为谋求长远发展，公司坚持以人为本，精益求精原则，积极拓展人才储备。

目前，公司现有员工人，其中管理技术人员人，具有高级技术职称人，中级技术职称人，员工平均年龄为岁。

就在这样支年轻队伍带领下，公司率先实现了网络办公自动化及楼盘信息网络化。

乾荣房地产开发有限公司在总裁朱俊江先生领导下，发扬忠诚团结敬业高效企业精神，大胆开拓勇于创新，依法经营，在激烈市场竞争中，经营规模不断扩大，经济效益快速增长，社会知名度大大提高，并被政府授予重合同守信用单位荣誉称号。

朱俊江先生是易县人，这次回乡投资，就是想做点事情，回报家乡人民养育之恩，为家乡现代化建设为把家乡建设成为和谐社会贡献自己份力量。

编制依据易县县委县政府关于加快县城建设战略发展精神项目土地划拨出让地形图石家庄乾荣房地产开发有限公司策划构想建设部年建设项目可行性研究报告内容和深度规定建设部建标号房地产开发项目经济评价方法建设单位提供设计构想依据资料及关于易州乾荣养老中心建设，其余利用预售房款。

经济效益销售收入万元要减去，万元利润总额万元净利润额万元投资利润率投资回收期年说明因为养老中心有部分不进行产权销售公寓，所以，应该减营计划本项目无安置回迁。

销售包括住宅临街商业地下室以下销售比例均以可用于销售部分面积为基数。

本项目成立了强有力筹建和营销班子进行营销管理。

根据市场预测，本项目年全部售完。

实施进度项目实施进度计划确定建设期年，期年。

投资构成及分年度用款计划本项目期建设投资万元，其中建设方自筹万元，筹资万元，其余利用售房款。

收入估算微利市场经营部分投资回报为公寓建筑面积万平方米作为市场经营部分，可以采取购买公寓面积产权住宅销售投资回报非产权销售并回收等方式，既享受养老中心待遇办法。

收取部分服务费用，可以是成本盈利来收取。

特殊服务另加费用，共计盈利。

老龄委办民政局部分行政福利性拨款。

免除切税费等费用。

社会募捐来部分财物。

收回投资需要年。

期项目收入由住宅楼销售临街商业销售地下车位出售组成。

具体计算依据如下销售收入市场调查表明，周围环境和地段同标准销售情况。

结合本项目实际情况，价格定为住宅楼元每平米临街商业元每平米地下室住宅元每平米，成本构成及估算项目总成本由建设投资财务费用产权交易费用和销售费用组成。

具体计算依据如下建设投资万元销售费用按销售收入计算税金营业税按收入，城市建设维护费按营业税，教育费附加按营业税计算。

所得税按利润算。

期投资利润率，基准收益率按考虑。

本项目期建设期年，总体计算期共年。

不确定性分析本项目就售房价格工程投资土地费用和售房周期对财务内部收益率影响进行不确定性分析如下项目售房价格工程投资售房周期以上计算表明，售房价格对财务内部收益率影响最为敏感，工程投资次之。

临界点分析经计算，本项目最低售价临界点为售价，最高工程费用临界点为工程投资倍。

综合评价综上所述，此项目期具有较好赢利能力和定抗风险能力，在财务上是可行。

第十三章结论社会效益分析本项目属新建项目，其建设方案符合易县城市规划要求和经济发展需要。

项目实施后能在很大程度上改善周围区域城市面貌，能为老年人家庭提供个高标准生活居住环境，极大提升他们生活水平，还可为社会提供定商业及活动场所，创造大量就业机会，对改善易县形象对改善易县投资环境对促进易县经济发展和科技进步，具有十分重要意义。

有利因素分析养老主题优势人口老龄化是当今世界面临重大社会问题之。

按照国际划分标准，我省已于年即进入老龄化社会。

到年末，全省老年人口已达万人，占人口总量，今后个时期还将以每年速度增长。

发展养老产业，建立和完善社会养老服务体系，满足老年人不断增长物质文化生活需要，促进经济社会协调发展，是关系国计民生和国家长治久安个重大社会问题。

近年来，各级政府加大了对养老产业投入力度，制定了系列促进以养老为重点社会福利社会化政策措施，初步形成了与社会主义市场经济体制和社会发展相适应养老运行机制，促进了养老产业发展。

但是，由于我省长期受计划经济观念影响，对发展养老产业缺乏足够认识，民办养老机构建设未得到应有重视国办养老机构改革滞后，人