决定建设五金机电城以形成统规模化市场以便于整合资源系统化市场运作，促进当地建筑业工业等行业发展，推动经济发展。

本项目拟建地为经济开发区，这样既不至于本市场交通受到人群聚集区妨碍，也不至于本市场运作影响周边人群工作及生活。

另外本项目建设不仅可以将巴中地区零散不成规模五金机电市场整合为体。

还可以促进经济发展，也可以缓解部分就业压力，同时为以农业为主巴中地区又增加条促进经济发展道路。

所以本项目建设是可行，也是必要。

本项目主要经济技术指标如下二主要经济技术指标总规划用地面积规划净用地面积参与容积率和建筑密度计算规划代征道路地面积不参与容积率和建筑密度计算二规划总建筑面积地上计入容积率建筑面积地下建筑面积三分算指标市场总用地面积净用地面积总建筑面积地上建筑面积其中市场公厕仓库配电房水泵房地下建筑面积基底面积容积率建筑密度绿化率总停车位辆其中地上停车位辆地下停车位辆住宅公寓配套区总用地面积净用地面积总建筑面积地上建筑面积其中市场办公公寓住宅地下建筑面积基底面积容积率建筑密度绿化率总停车位辆其中地上停车位辆地下停车位辆第二章需求分析第节我国五金机电市场发展趋势及存在问题我国五金机电市场现状机械行业发展，给五金机电行业也带来了发展机遇。

近些年，中国机电行业经过系列改造建设，已经形成了定规模。

专业市场给五金机电带来了半销售额。

专家通过对市场总体状况分析，五金机电市场有两大现状。

我国五金机电专业市场经过十多年建设与改造，培育与提升，已形成具备定规模专业市场达余家。

据测算，每年全国五金机电销售额半以上是通过这些专业市场实现，可见专业市场在我国五金机电商品流通中地位和作用。

如果对这余家专业市场作个不同类型比重分析，或许能使我们对全国五金机电专业市场发展总体状况有个初步了解。

首先，从专业市场功能档次上区划分析，可分为三类类是街场结合，以街为主市场，或称代市场，约占总量另类是场市场，以卖场为主，独立商铺为辅市场，或称二代市场，约占总量再类是城市场，以独立商铺为主，卖场为辅，配套服务设施齐备，功能齐全平均收益水平，表明本项目开发建设具有较强盈利能力，详见附表利润与利润分配表。

二动态指标分析根据上述财务分析数据和报表，通过编制全部投资现金流量表和资本金现金流量表可得出项目动态财务评价指标，见下表项目动态财务评价指标览表付表序号评价指标所得税前所得税后项目财务内部收益率项目财务净现值万元投资回收期年资本金财务内部收益率以上评价指标中，财务净现值大于零，财务内部收益率高于财务基准收益率，投资回收期在项目开发周期内，表明项目具有较强盈利能力，在财务上具有投资可行性。

上述财务评价指标详见附表项目财务现金流表和附表资本金先进流量表。

三单位指标分析上述各项技术经济指标按本项目面积方案平均分摊，分别为单位面积经济指标附表序号指标单位数值备注单位面积售价元按可出售面积平均单位面积开发建设投资元按可出售面积平均其中单位面积土地成本元按可出售面积平均单位面积利润总额元按总建筑面积平均单位面积税金元按总建筑面积平均单位面积税后利润元按总建筑面积平均四项目偿债能力分析根据资金筹措计划方案，本项目开发建设资金全部由建设单位自筹解决，无债务资金融资，因此不进行项目偿债能力分析。

五临界值分析盈亏平衡分析根据房地产开发项目特点，在计算房地产项目盈亏平衡点临界值时，般以总投资不变情况下考察可销售面积销售率来确定盈亏平衡点，即使销售收入扣除相应流转税后利润为零时销售率即为项目盈亏平衡点。

据此测算，本项目综合盈亏平衡点为，表明综合销售面积达到出售可出售面积即可实现盈亏平衡。

目前房地产行业比较认可盈亏平衡点为左右，即房地产开发项目盈亏平衡点高于可认为风险较大。

而本项目盈亏平衡点为，因此建议建设单位加强成本控制和销售进度管理，以降低开发经营风险。

二敏感性分析概述本项目作为地产开发项目，根据类似项目特点，选取销售均价和开发建设投资作为敏感因素进行相应敏感性分析，以观察敏感因素变化所带来评价指标变动幅度，确定其抗风险能力和程度，进而确认项目建设和运营因特定因素变化所具备抗风险能力，为建设单位投资决策提供依据。

分析方法与过程本项目敏感性分析以开发建设投资和综合销售均价作为不确定性因素采取单因素敏感性分析方法，在上述不确定因素中，对开发建设投资和综合销售均价分别按变化范围观察项目投资所得税后财务净现值财务内部收益率和投资回收期三个评价指标变动情况。

上述敏感性分析数据，见下表所示敏感性分析表附表评价指标不确定因素财务净现值万元内部收益率投资回收期年基本方案销售均