开发模式„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„开发模式„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„客户层定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„价格定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„定价依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„总体依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„经济适用房定价依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„中高档住宅定价依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„低密度住宅定价依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„商业用房和楚文化用房定价依据„„„„„„„„„„„„„„„九项目开发与销售计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目开发计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目销售计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„十项目经济效益评估„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„测算参数选取„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„总投资金额与总收入„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„利润率„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„十项目敏感性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第期投资„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二期投资„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„敏感性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„成本变动„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„价格变动„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„十二项目风险分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„宏观政策风险分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„市场风险分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„操作风险分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„十三项目战略意义„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„十四结论与建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目概况项目概况位置本项目位于经湖北省政府审定咸宁市城市规划中心区域。

北起文笔大道，南至咸宁大道，西起长安大道，东至银泉大道，占地面积约平方公里未开发区域内三条今年将开工道路青龙路，金桂路，十六潭路两侧。

本项目外围四面全部均已经开发建设西北面与咸安区相连，东南面与咸宁市委市政府所在温泉区接壤东北面和西南面是温泉经济技术开发区。

本项目距武汉市中心区约公里，本项目南北两端距京珠高速公路咸宁南北出口各公里。

新建武广客运高速铁路咸部命名为中国温泉之乡。

是武汉市民良好休闲养生之地。

武汉市城区急剧扩张，人投资金额为销售利润率净利润销售总收入为十项目敏感性分析本项目用净利润率来分析项目敏感性，而没有计算内部收益率，其原因是我们考虑由于经营时间长，要大量追加投资，可能导致多个内部收益率出现，以计算没有实际意义，所以没有以此来衡量。

本项目实际仅需第期和第二期两次投资第期投资第期投资共计万元万土地定金万经济适用房和中高档住宅土地费万经济适用房建安费万经济适用房前期费万经济适用房销售推广费万中高档住宅建安费万中高档住宅前期费万中高档住宅管理和销售推广费万不可预测费万总体规划费万元第期投资为整个项目土地定金第期工程所用土地费用第期开发成本费用其中土地定金为万，土地价格按照第期所用亩，每亩地价元计算，建安成本按照建安总成本予付计算，前期费用和推广费用按照实际价值计算。

第二期投资全部土地余款要交付补足期开发所欠全部费用二期建安成本，二期推广销售成本共计万元因从第期销售开始有部分销售收入可以转为投资，第期经济适用房按销售计算中高档住房按销售计算资金回收额为万元第二期投资金额减去销售收入，需追加投资万元所以投资峰值为万元，出现时间预计在年第季度总累计投资万元实际总投资万元总销售收入万元总利润万元净利润率实际收益率注净利润率按照纯利润除以总投资计算实际收益率按照纯利润除以实际投资金额计算敏感性分析我们将投资额锁定，将建设成本和价格住宅商业用房作为不确定因素，对本项目销售利润率进行敏感性分析，分析结果表明，销售利润率对销售价格变化最为敏感，其次时建设成本。

详见下表成本变动表建安成本敏感性分析表建安成本变动幅度项目净利润率价格变动表售价敏感性分析销售价格变动幅度项目净利润率十二项目风险分析宏观政策风险分析目前国家还在对土地开发进行宏观控制。

本项目拟开发区域尚未取得合法开发手续。

虽然按照现行政策，咸宁市政府认为，该地块处于咸宁市中心，获得批准没有问题。

但是仍存在国家进步紧缩后，无法获得批准可能。

对策分析在前期合作时定把本项内容写入合同，如果土地或部分土地不能取得合法手续，应以同价格给开发商土地或除退还土地款项之外要赔偿我方经济损失。

二国家对房地产市场进行宏观调控，未来两年房价和地价走势不确定。

对策分析根据多项综合指标及对国内线二线同级城市房地产指数分析，既使房价不再上涨，但咸宁市和同级城市房地产差价明显，仍然会有很大提升空间。

另在实际操作中及时了解市场，随时调整价格，保证在市场中立于不败之地。

三地块面积大，开发周期长，可能会存在部分土地暂时闲置，目前政府规定闲置两年以上土地要被政府收回对策分析洽谈签