售收入为万元，扣除成本，减去销售营业税金及附加万元，所得税万元提取法定盈余公积金及公益金万元后，预计累计未分配利润为万元。

三问题与建议考虑到哈尔滨市平房区联盟社区建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入白领阶层，结合他们消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。

另外，在住宅户型选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求多种户型，避免单，因而，在建设过程中，要时时注意政府各种政策。

而且要重视该项目社会效益。

二市场预测市场调查购房者能承受多高房价，是房地产市场上最为关心问题，根据我们这次调查结果，购房者对购房总价格承受能力如下承受总价格在万以下占，承受总价格在万之间占承受总价格在万占承受总价格在万占，承受总价格在万以上占。

二产品供需预测根据调查，哈尔滨房地产投资大幅增加，完成住宅建设投资亿元，比去年同期增长，施工面积达到万平方米。

年总投资额为亿元，同比增长。

其中住宅投资亿元，同比增长，占总投资，经济房开发投资亿元，占总投资从销售投资比率来看，年销售额只占到投资额，年上升到，在年，全市销预售总面积为万其中住宅销售面积万同比增长总销售额为亿元，同比增长。

商品住宅良好销量，再结合入住哈尔滨市不断增多，白领阶层以及周边公检法人员对中高档住房需求定会更大，另外国家对居民购买住宅金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高。

据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。

三价格预测据调查，今年哈尔滨市还将陆续推出系列中高档项目，整体项目水平与年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上个档次，从而拉动哈尔滨市平房区联盟社区房价继续走高。

今年哈尔滨市平房区联盟社区设将要快速发展。

几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为哈尔滨市平房区联盟社区销售提供了契机，这将导致哈尔滨市平房区联盟社区价格出现上涨趋势。

今年哈尔滨市平房区联盟社区在左右，其中适用房升幅达，从原因上看，主要有四在政府土地供应政策与方式变化情况下，地价上升。

住宅集中区地段周边开发项目增多，形成扎堆效应，带动地价上升。

需求量大。

从目前我区房地产消费市场来看，有消费者都采用了商业贷款或组合贷款方式进行购房置业，而且更多人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款还有居民福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累需求量在短时期内释放出来。

购买力增强，按揭作用。

我区城镇居民人均可支配收入增加，使居民购买力有所增强，再加上不少持币观望者加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。

住宅再次安装通风排气装置。

污水处理本项目产生污水主要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水。

生活废水和餐饮本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。

自然风险自然风险是指由于自然因素不确定性对房地产商品生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上损失。

自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。

政策风险政策风险是指由于政策潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式经济损失。

政府政策对房地产影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。

所以，应该密切关注房地产政策变化趋势，以便及时处理由此而引发风险。

政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。

经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。

包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。

技术风险房地产技术风险是指由于科学技术进步技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。

包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。

社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。

房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。

内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。

三投资风险控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效措施，化解或缓和减轻控制这些风险。

房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。

该项目控制风险方式包括三项措施通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后经济形势就越难预测。

其次，开发经营周期越长项目建成以后政治形势也越难预测。

所以回避房地产开发经营风险办法快完成开发项目。

针对该项目，我们采取提高选址速度利用法律手段来保证迁址工作顺利进行采用招投标办法和建设单位签订具有法律效应承包合同，以保证资金充分供应，与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。

这样极可能避免不必要因素影响。

通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多信息。

获得信息有关投资环境和投资项目市场信息越多，作出预测就越精确，从而能进行正确科学决策，包括投资项目选择区位选择时机选择融资选择租售选择等等。

这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中风险。

通过