环境保护与节能安全七组织机构与物业管理八工程及销售进度安排九投资估算和资金筹措十财务评价第四节项目概述基本概况近年来，各地城市化水平持续提高，随着城镇化进程加快，居民对城镇住房需求也在逐年增加，项目承办单位蓬达房地产开发有限公司为满足长岛周边地区沿海城市白领阶层等人们日益增长住房需求，促进企业自身发展，决定在县城区东部王沟村高地进行本项目建设。

本项目由高层住宅楼商铺公共建筑停车场组成。

二建设规模项目结合市场需求情况建设用地条件及周围环境状况房型结构及绿化条件，同时考虑到资金筹措可能，规划总用地面积为平方米，规划总建筑面积平方米，建筑层数层，建筑高度米，容积率为，建筑密度为，停车泊位总计个地上停车个地下停车个。

三建设地址项目建设地位于县城区东部王沟村高地，基地毗邻长岛望夫礁和仙境源两处著名景区。

四建筑特征与结构本项目建设结合县地质情况，及其交通状况，房屋均为精装修，可以直接入住。

五户型设计本项目住宅为高层住宅，地上三层为商铺，四层至十八层为住宅区，设计提供了多种户型，面积为平方米，可满足不同阶层不同业主要求。

主力户型为两室两厅卫和三室两厅两卫。

六环境保护本项目选址位于县城区东部王沟村高地，基地毗邻长岛望夫礁和仙境源两处著名景区。

该区域周围环境状况良好，周边水体大气土壤具有较强自净化能力，且有定环境容量，适合本项目建设。

本项目主要可能污染源有生活污水厨房油烟和生活垃圾，除此之外基本无其他污染物排放，因此，经过适当处理后对周围环境不会产生不良影响。

七项目实施进度计划本项目建设期为个月，从年月开始至年月底结束。

建设完成后年内完成全部工程销售。

八投资估算经测算，本项目总投资估算为万元，其中土地费用为万元，前期工程费为万元，配套建设费万元，建筑安装工程费万元，公共配套设施建设万元，管理费用为万元，财务费用为万元，销售费用为万元，其他费用为万元，不可预见费为万元。

九资金筹措方案本项目总投资为万元，其中企业自筹资金万元，自筹部分包括自有资金万元，预销售收入万元，本项目拟采用滚动发展开发方式，即把先期预售房款作为其他自筹资金用于项目后期开发建设申请贷款万元。

十盈利能力分析经测算，本项目建设完成，可实现销售收入万元，可实现利润总额万元，利税总额为万元，税后利润万元。

投资利润率为，投资利税率为，销售利润率。

十主要经济技术指标序号项目数量单位备注占地面积平方米总建筑面积平方米高层住宅比例容积率建筑密度停车泊位总计个地上停车个地下停车总投资万元销售收入万元投资利润率投资利税率销售利润率投资光良好地段。

望夫礁坐落在南长山岛脚下望夫礁公园，园中有礁石形状极像用电。

在民防地下室内采用诱导式通风系统，节电。

降低能耗设计中满足使用功能前提下，使外墙规整减少外墙面积降低制冷等能耗。

屋顶采用薄层屋顶绿化技术，降低热辐射。

太阳直射下比传统通风隔热屋面表面温度降低。

住宅卫生间采取节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水。

采用新型节能墙体裁料，重点是使用轻质高效保温性能好节能新材料和保温门窗，复合墙体，加强屋面保温。

加强采暖管网保温工作。

积极推广应用太阳能设施。

除以上措施外，管理机构应加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备管道器具等进行检修，减少跑冒滴漏现象，以减少不必要浪费。

三安全本项目设保安巡逻，各住户安装防盗安全门，进出度假村采用门卡进行管理。

第八章组织机构与物业管理组织机构蓬达房地产开发有限公司为独立法人，实行财务独立核算，自主经营，自负盈亏。

公司实行总经理负责制，公司设总经理人，全面负责公司经营管理工作，设副总经理人，协助总经理工作。

二物业管理项目建成后，物业管理向社会进行招标，物业管理公司负责对度假村卫生房屋维修和治安等进行综合管理，为居民营造个整洁文明安全方便生活居住环境。

物业管理作用在于保障物业产权人使用人合法权益，使物业保值增值为物业使用人提供高效安全优质服务为物业管理单位树立良好信誉，并获得最佳经济效益社会效益和环境效益。

物业管理和服务主要内容信息管理利用地理信息平台来管理度假村文档资料住户信息设备和管线等方面信息。

掌握物业变化和正常使用情况，对房屋设备及周围环境进行及时维修养护包括预防性维护和更正性维护，保持房屋使用功能完好，并及时准确记录房屋数量产权建筑形式完好程度设备使用情况及其变动情况等。

环境管理检测和显示度假村内噪音和空气污染指标，对度假村内照明设施和绿地喷淋设施进行控制。

可视对讲系统住户可在屋内通过可视对讲系统辨别访客身份，控制来访者进入。

自动抄表系统对水费电费煤气费通过中心计算机网络自动抄表自动结算，免除上门抄表给住户带来干扰和缴费时间浪费。

车辆出入和停车管理系统对度假村车辆出入进行监控以及对停车收费进行管理。

巡更管理系统对度假村内保安人员巡逻状态实施监控管理。

第九章工程及销售进度安排本项目可行性研究报告正式批复后，应尽快着手进行前期准备工作，及时委托规划设计单位对拟建场地进行规划，并编制初步设计，进行建设场地勘测和场地平整等工作。

整个工期预计个月，期间完成项目土建工程设备安装及调试等工程，项目建设同时展开预售促销工作，拟建工程建成后年内全部销售完毕。

项目实施进度计划表见附表。

第十章投资估算和资金筹措第节投资估算估算依据国家发展改革委建设部颁布建设项目经济评价方法与参数